나이스옥션 법원경매 수원 2025타경159 [1] 경기도 화성시 능동 1052-4 이너매스골드 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비상 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1~13)은 경기도 화성시 능동 소재 '능동고등학교' 북동측 근거리에 위치, 본건 기호(14)는 경기도 화성시 석우동 소재 '한국지역난방공사 화성지사' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 및 오피스텔, 공장 및 창고, 아파트 단지 등이 소재하는 지역으로서, 제반 입지여건은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통수단이용은 보통시됩니다.

건물의 구조

기호(1~13) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상15층 건내 제1층 제101호외 12개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감 등
창호 : 샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됩니다.

기호(14) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상9층 건내 제1층 제106호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감 등
창호 : 샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됩니다.

이용상태

기호(1~14) 공히 집합건축물대장상 근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 소방설비, 엘리베이터, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1~13) : 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서, 업무시설 및 상업용 건부지로 이용중입니다.

기호(14) : 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 부정형 토지로서, 업무시설 및 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

기호(1~13) : 본건 북서측으로 약 30m 내외 및 남동측으로 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

기호(14) : 본건 남서측으로 약 35m 내외 및 북동측으로 약 10m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 근린상업지역 , 지구단위계획구역(화성동탄(1)) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

기호(3) : 근린상업지역 , 지구단위계획구역(화성동탄(1)) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.

2) 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경159 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 능동 1052-4 이너매스골드 1층101호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 407,000,000원

* 토지면적: 14.40㎡ (약 4.35평)

* 건물면적: 51.07㎡ (약 15.45평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 우OOO

* 특이사항: 중복병합사건, 대항력있는임차인, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 능동 소재 '능동고등학교' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변 지역은 근린생활시설, 오피스텔, 공장 및 창고, 아파트 단지 등이 혼재된 지역으로 일반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 도로 상태

본건 토지는 인접지와 인접도로와 등고평탄한 가장형 토지로서, 업무시설 및 상업용 건부지로 이용 중입니다. 북서측으로 약 30m, 남동측으로 약 12m의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 근린상업지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 소로1류(폭 10m~12m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

집합건물 등기부상으로는 소유권이전, 근저당권, 임의경매, 압류 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리인 우리은행의 근저당권(2022-02-15 접수)보다 늦은 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 오 (WUMEISHU)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-07-07

* 확정일자: 2025-02-27

* 배당신고일자: 2025-02-27

* 대항력: 없음

* 임차인: 이

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자(사업일자): 2019-10-28

* 확정일자: -

* 배당신고일자: -

* 대항력: 있음

* 비고: 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리인 우리은행 근저당권(2022-02-15 접수)보다 선순위로 설정된 권리는 없으며, 임의경매개시결정(2025-01-08 접수) 및 압류 등기(2025-01-08, 2026-04-15 접수)는 매각으로 인해 소멸됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인 이 의 경우, 명시된 인수 보증금 합계가 0원이나, 실제 명도 협의가 필요할 수 있습니다.

3.4. 인수 가능한 권리

제시된 자료에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 지역은 근린생활시설 및 오피스텔, 아파트 단지 등이 혼재된 복합 상권 지역입니다. 이는 다양한 배후 수요를 확보할 수 있는 잠재력을 시사합니다.

4.2. 건물 이용 현황

집합건축물대장 상 근린생활시설로 이용 중이며, 건물 구조는 철근콘크리트구조로 관리 상태는 대체로 무난합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

'능동고등학교' 및 '한국지역난방공사 화성지사' 인근에 위치하며, 주변에 편의점, 카페, 음식점 등 다양한 편의시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

'능동고등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복병합사건

본 사건은 중복병합사건으로, 다수의 경매 사건이 통합되어 진행되는 경우 절차상 복잡성이 발생할 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

임차인 이 은 대항력을 가지고 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있습니다. 이는 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야 할 가능성을 내포합니다. 따라서 임차인과의 협상 및 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

6.3. 공동담보

본 건은 공동담보로 진행되는 사건으로, 채무를 담보하기 위해 여러 부동산이 묶여 있음을 의미합니다. 이는 경매 진행 및 채권 회수 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 기타 확인 사항 (혐오시설 등)

현재 제공된 정보 및 검색 결과 상, 물건지 인근에 직접적인 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 폐기물 매립장 등)이 집중적으로 위치한다는 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. 다만, 화성시 서부 지역에 혐오시설이 집중되는 경향에 대한 일부 보도가 있으며, 이는 향후 지역 개발 및 가치 평가에 간접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 물건지 주변의 구체적인 환경 요인에 대한 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 능동에 위치한 근린상가로, 적절한 입지조건과 일반적인 상권 형성을 갖추고 있습니다. 건물 자체의 관리 상태 및 이용 현황은 무난한 편이나, 대항력 있는 임차인의 존재, 중복병합사건, 공동담보 등의 특수사항으로 인해 권리분석 및 명도 과정에서 주의가 요구됩니다. 감정가는 4억 7백만 원으로, 해당 지역의 시세 및 향후 개발 가능성, 그리고 인수되는 권리(보증금) 여부 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 활발한 상권 배후지: 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 교통 접근성: 차량 접근이 용이하며 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.

* 신규 개발 가능성: 화성시의 지속적인 개발 계획에 따른 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인으로 인해 실제 명도 과정에서의 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 또한, 중복병합사건, 공동담보 등의 특이사항을 고려할 때, 정확한 예상 입찰가는 관련 시세 조사, 현장 조사를 통한 정확한 임대차 관계 파악, 명도 예상 비용 산출 등 추가적인 심층 분석이 선행되어야 산정 가능합니다. 단순히 감정가만을 기준으로 판단하기보다는, 잠재적 리스크를 충분히 반영하여 보수적인 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.