나이스옥션 법원경매 수원 2024타경92076 [1] 경기도 수원시 영통구 원천동 604 광교더샵 202동 13층1303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이평 · 평가일 2024.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 하동에 소재하는 "원천호수" 서측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 업무시설(오피스텔)단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 주거 및 업무시설의 복합단지임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하고 남측으로 국도42번, 북동측으로 용서고속도로 흥덕IC, 북서측에 신분당선 광교중앙역이 위치하고 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 48층 업무시설(오피스텔) 내 13층 1303호로서,
외벽: 석재 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감
창호: 섀시 창호임.

이용상태

오피스텔(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스룸, 다용도실 등)로 이용 중임.(후첨 내부구조도 및 공부 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 공동현관보안개폐설비, 지하주차장 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 사다리형 토지로서 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 도로가 북측과 남동측으로 외부 공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(광교지구), 광로3류(폭 40m-50m)(접합), 대로1류(폭 35m-40m)(2012-01-05)(접합), 대로3류(폭 25m-30m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(광교호수중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(매원초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(광교호수중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 내부 접근이 제한돼 있어 표준적 이용상황을 기준으로 하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경92076 (1)

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOO

* 감정가: 668,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 개요

* 소재지: 경기도 수원시 영통구 원천동 604, 광교더샵 202동 13층 1303호

* 건물 용도: 오피스텔

* 건물명: 광교 더샵

* 총 층수: 48층 중 13층

* 준공 연도: 2018년 8월 1일 (사용승인일 기준)

1.3. 면적 및 건물 현황

* 토지 면적: 31.79㎡ (약 9.62평)

* 토지 지분: 31.793399999999995㎡

* 건물 면적: 83.66㎡ (약 25.31평)

* 건물 지분: 83.6622㎡

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본 건은 경기도 수원시 영통구 하동에 소재하는 "원천호수" 서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트단지, 업무시설(오피스텔)단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 주거 및 업무시설의 복합단지입니다.

2.2. 교통상황

* 본 건까지 차량 출입이 용이합니다.

* 남측으로 국도42번, 북동측으로 용서고속도로 흥덕IC, 북서측으로 신분당선 광교중앙역이 위치하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(광교지구)입니다.

* 광로3류(폭 40m-50m), 대로1류(폭 35m-40m), 대로3류(폭 25m-30m)에 접합되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(광교호수중학교, 매원초등학교), 절대보호구역(광교호수중학교)입니다.

* 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 소유권보존: 광교피에프브이주식회사 (2018-09-11)

* 소유권이전: 박성근 (2019-01-24)

* 소유권이전: 박상철 (2021-04-02) (매매)

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2022-05-23, 885,600,000원) - 말소기준권리

* 임의경매개시결정: 데레사신용협동조합 (2024-10-21, 694,930,113원)

* 가압류: 롯데카드주식회사 (2024-11-12, 21,364,370원)

* 압류: 동화성세무서장 (2025-07-04)

* 등기부채권 총액: 906,964,370원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 여

* 보증금: 150,000,000원 (1억 5천만원)

* 차임: 500,000원 (월 50만원)

* 전입일자/확정일자: 2022-11-10

* 배당신고일자: 2025-01-02

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 권리 인수 여부

* 본 건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리인 2022년 5월 23일자 근저당보다 선순위인 권리는 등기부상 없습니다.

* 임차인은 대항력이 없으며, 배당신고를 하였으므로 매각으로 인해 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상되어 인수되는 보증금은 없습니다.

* 따라서, 본 건은 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 판단됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권 및 생활정보

4.1. 건물 구성 및 이용 상태

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 48층 업무시설(오피스텔)입니다.

* 외벽: 석재 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감입니다.

* 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감입니다.

* 창호: 섀시 창호입니다.

* 이용 상태: 오피스텔(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스룸, 다용도실 등)로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 공동현관보안개폐설비, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 평지의 사다리형 토지로서 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본 건 단지 내 도로가 북측과 남동측으로 외부 공도와 연결됩니다.

4.2. 주변 상권 분석

* 본 건은 광교 신도시 내 원천호수 인근에 위치하며, 아파트단지, 오피스텔 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 복합 주거 및 상업 지역에 속해 있습니다.

* 해당 지역은 계획적으로 개발된 신도시로, 잘 갖추어진 생활 인프라를 바탕으로 안정적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 토지이용계획상 일반상업지역으로 분류되어 상업 활동이 가능하며, 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 특이사항 및 주의사항

* 감정평가서 요약에 따르면, 임차 관계는 미상이며 내부 접근이 제한되어 표준적 이용 상황을 기준으로 평가되었습니다. 따라서 실제 점유 상태 및 내부 상태는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정된 학교가 인근에 있어, 교육 환경 보호와 관련된 일부 제한 사항이 존재할 수 있습니다.

5.2. 혐오시설 유무

* 제공된 정보 내에서는 주변에 혐오시설에 대한 언급이 없습니다.

* 외부 지도 서비스 등을 통한 추가적인 혐오시설 확인은 본 보고서 작성 범위 외로, 입찰 전 반드시 자체적인 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 영통구 원천동에 위치한 광교더샵 오피스텔로, 신분당선 광교중앙역과 인접하고 주요 도로망 접근성이 우수하여 입지적 가치가 높습니다. 주변이 잘 정비된 복합 주거 및 상업단지로, 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 선순위 권리 없이 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인 역시 대항력이 없어 인수되는 채무 부담이 없는 깨끗한 물건입니다. 다만, 내부 접근 제한으로 인한 정확한 상태 확인 및 임대 관계 확인이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 광교 신도시 내 핵심 지역으로 미래 가치 상승 잠재력 보유.

* 편리한 교통망: 신분당선 역세권 및 광역 도로망 접근성 우수.

* 권리관계 안전: 인수되는 권리 및 보증금이 없어 투자 위험이 낮습니다.

* 복합 상권: 주거 및 업무 기능이 결합된 지역으로 꾸준한 임대 수요 기대.

8. 시세 분석 및 예상 입찰가

8.1. 최근 시세 동향

* 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 6월 23일 37층 물건이 50,000만원에 거래되었고, 2026년 7월 22일 27층 물건이 66,000만원에 거래되었습니다.

* 83.66㎡ (약 25.31평) 기준, 50,000만원 거래 시 평당 약 1,976만원, 66,000만원 거래 시 평당 약 2,608만원 수준으로 분석됩니다.

8.2. 감정가 대비 시세 분석

* 본 건의 감정가는 668,000,000원 (66,800만원)이며, 이는 평당 약 2,640만원 수준입니다.

* 감정가는 가장 최근 거래된 66,000만원 (평당 약 2,608만원) 시세와 매우 유사한 가격대를 형성하고 있습니다.

* 50,000만원 거래 사례는 층수 차이 등을 감안하더라도 시세 대비 낮은 편으로, 주요 참고 시세는 66,000만원 이상으로 판단됩니다.

8.3. 예상 입찰가 산정

* 인수 보증금이 0원이므로, 시장 시세 및 감정가 대비 합리적인 가격으로 접근 시 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

* 최근 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 가치는 66,000만원에서 68,000만원 수준으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 600,000,000원 ~ 700,000,000원 (6억 원 ~ 7억 원)

* 경쟁 상황, 물건 상태, 본인의 투자 목표 수익률 등을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.