나이스옥션 법원경매 수원 2025타경159 [2] 경기도 화성시 능동 1052-4 이너매스골드 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비상 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1~13)은 경기도 화성시 능동 소재 '능동고등학교' 북동측 근거리에 위치, 본건 기호(14)는 경기도 화성시 석우동 소재 '한국지역난방공사 화성지사' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 및 오피스텔, 공장 및 창고, 아파트 단지 등이 소재하는 지역으로서, 제반 입지여건은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통수단이용은 보통시됩니다.

건물의 구조

기호(1~13) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상15층 건내 제1층 제101호외 12개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감 등
창호 : 샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됩니다.

기호(14) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상9층 건내 제1층 제106호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감 등
창호 : 샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됩니다.

이용상태

기호(1~14) 공히 집합건축물대장상 근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 소방설비, 엘리베이터, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1~13) : 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서, 업무시설 및 상업용 건부지로 이용중입니다.

기호(14) : 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 부정형 토지로서, 업무시설 및 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

기호(1~13) : 본건 북서측으로 약 30m 내외 및 남동측으로 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

기호(14) : 본건 남서측으로 약 35m 내외 및 북동측으로 약 10m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 근린상업지역 , 지구단위계획구역(화성동탄(1)) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

기호(3) : 근린상업지역 , 지구단위계획구역(화성동탄(1)) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.

2) 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경159 (2)

* 소재지: 경기도 화성시 능동 1052-4 이너매스골드 1층104호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 356,000,000원

* 토지 면적: 12.29㎡ (약 3.72평)

* 건물 면적: 43.32㎡ (약 13.10평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 우OOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본 건은 경기도 화성시 능동 소재 '능동고등학교' 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 공장 및 창고, 아파트 단지 등이 혼재하는 지역입니다. (기호 14는 석우동 '한국지역난방공사 화성지사' 남서측 인근에 위치)

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상15층 건물 내 제1층 상가로서, 석재붙임 외벽, 내부 인테리어 마감 등으로 관리 상태는 대체로 무난합니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 가장형 토지로서, 업무시설 및 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 북서측 약 30m 내외 및 남동측 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다. (기호 14의 경우 남서측 약 35m 및 북동측 약 10m 도로 접합)

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 근린상업지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 소로/대로 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역 등입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 2월 15일 접수된 우리은행 근저당권 (을3, 3,600,000,000원) 입니다.

* 진행 경매: 2025년 1월 8일 접수된 우리은행의 임의경매개시결정 (갑11, 3,867,017,129원) 입니다.

* 압류: 용인세무서장 (갑12), 화성시 (갑13) 의 압류가 있습니다.

* 등기부 요약: 소유권이전 (갑6, 주식회사에스엠개발산업), 소유권이전 4번 신탁등기말소 (갑5, 주식회사익현) 등이 확인됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 (이훈)

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 3,740,000원

* 전입/사업일자: 2017년 7월 12일

* 배당신고일자: 2025년 2월 23일

* 대항력: 있음

* 인수되는 권리: 본 물건은 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없는 것으로 보입니다. (단, 물건명세서 참고사항에 '지상권개요:'만 언급되고 내용이 없어 추가 확인 필요)

* 인수 보증금: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 본건이 소재한 지역은 근린생활시설, 오피스텔, 공장, 창고, 아파트 단지 등이 복합적으로 분포되어 있어 다양한 형태의 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 특히 '능동고등학교' 인근이라는 점은 학생 및 교직원, 그리고 인근 아파트 단지 주민들을 대상으로 하는 업종에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. '한국지역난방공사 화성지사' 인근에 위치한 기호 14번 물건은 해당 시설 종사자 등을 대상으로 하는 상권으로 볼 수 있습니다.

* 상업 기능: 지역 내 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 일상적인 소비 활동이 이루어지는 지역입니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 학교 및 주거 단지가 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 편리한 수준으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 이 씨는 2017년 7월 12일부터 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 6천만원, 월차임 374만원을 납부 중입니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 보이나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 가능성이 있습니다.

* 권리관계의 복잡성: 중복 병합 사건 및 공동 담보 물건 정보는 권리 분석이 복잡할 수 있음을 시사합니다. 경매 절차 진행 중 추가적인 변동 사항이 있을 수 있으므로, 등기부등본 및 관련 서류를 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

* 주변 시설: 인근에 공장 및 창고가 소재하는 점은 해당 지역의 전반적인 환경이나 잠재적인 개발 계획에 영향을 미칠 수 있으므로, 장기적인 관점에서 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 화성시 능동에 위치한 근린상가로, 주변에 다양한 시설이 혼재하여 상업적 활용 가능성이 있습니다. 감정가는 3억 5천 6백만원이며, 토지 12.29㎡, 건물 43.32㎡의 소형 상가입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하지만 보증금 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 말소기준권리 이후의 채권들은 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상되므로, 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 지역 개발 잠재력: 화성시는 지속적인 도시 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 부동산 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

* 소형 상가 투자: 비교적 낮은 투자금으로 상가 시장에 진입할 수 있으며, 특정 틈새 업종(예: 1인 창업, 전문 서비스업 등)에 적합한 물건이 될 수 있습니다.

* 입지 조건: 학교와 주거 지역이 인접해 있어 안정적인 수요 확보가 가능할 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

* 정확한 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 경쟁 상황, 유사 물건의 낙찰가율, 본건의 공실률 및 임대 수익률 등을 종합적으로 분석해야 산출될 수 있습니다. 제공된 정보만으로는 이에 대한 구체적인 산정이 어렵습니다. 다만, 감정가 3억 5천 6백만원을 기준으로, 낙찰자가 인수해야 할 추가 비용(명도 관련 비용 등) 및 향후 예상 수익률을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. '인수 보증금'은 없으므로, 이를 제외한 채권 총액 및 물건의 실질 가치에 대한 면밀한 분석을 바탕으로 합리적인 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.