나이스옥션 법원경매 수원 2025타경159 [3] 경기도 화성시 능동 1052-4 이너매스골드 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비상 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1~13)은 경기도 화성시 능동 소재 '능동고등학교' 북동측 근거리에 위치, 본건 기호(14)는 경기도 화성시 석우동 소재 '한국지역난방공사 화성지사' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 및 오피스텔, 공장 및 창고, 아파트 단지 등이 소재하는 지역으로서, 제반 입지여건은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통수단이용은 보통시됩니다.

건물의 구조

기호(1~13) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상15층 건내 제1층 제101호외 12개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감 등
창호 : 샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됩니다.

기호(14) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상9층 건내 제1층 제106호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감 등
창호 : 샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됩니다.

이용상태

기호(1~14) 공히 집합건축물대장상 근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 소방설비, 엘리베이터, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1~13) : 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서, 업무시설 및 상업용 건부지로 이용중입니다.

기호(14) : 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 부정형 토지로서, 업무시설 및 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

기호(1~13) : 본건 북서측으로 약 30m 내외 및 남동측으로 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

기호(14) : 본건 남서측으로 약 35m 내외 및 북동측으로 약 10m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 근린상업지역 , 지구단위계획구역(화성동탄(1)) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

기호(3) : 근린상업지역 , 지구단위계획구역(화성동탄(1)) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.

2) 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경159 (3)

소재지: 경기도 화성시 능동 1052-4 이너매스골드 1층105호

용도: 근린상가

감정가: 3억 4,500만원

토지 면적: 12.29 (약 3.72평)

건물 면적: 43.32 (약 13.10평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 우OOO

특이사항: 중복병합사건, 대항력있는임차인, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건 기호(1~13)은 경기도 화성시 능동 소재 '능동고등학교' 북동측 근거리에 위치하며, 본건 기호(14)는 경기도 화성시 석우동 소재 '한국지역난방공사 화성지사' 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 오피스텔, 공장 및 창고, 아파트 단지 등이 소재하는 지역으로서, 제반 입지여건은 대체로 보통시됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통수단 이용은 보통시됩니다.

2.3. 건물구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 건내 제1층 상가로서, 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감, 창호는 샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난합니다.

2.4. 토지형상및이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 토지로서, 업무시설 및 상업용 건부지로 이용중입니다.

2.5. 인접도로상태

본건 북서측 및 남동측으로 아스팔트 포장도로와 접합니다.

2.6. 토지이용계획및제한상태

근린상업지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1))으로 지정되어 있습니다.

가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역 등의 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자

채권자는 우OOO입니다.

3.2. 말소기준권리

우리은행 근저당권 (2022-02-15 접수, 3,600,000,000원)이 말소기준권리이며, 경매개시결정 등기 포함 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인현황

* 임차인: 이훈

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 3,740,000원

* 전입일자(사업일자): 2017-07-12

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025-02-23

* 비고:

본 임차인은 대항력이 있으나, 명시된 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 배당신고일자가 매각물건명세서 작성일(2026-08-28)보다 이전이며, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못했을 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성을 배제할 수 없으므로 주의가 필요합니다.

3.4. 기타권리사항

집합건물 등기부 요약 정보에 따르면, 소유권이전, 신탁등기 말소, 우리은행 근저당권, 용인세무서장 및 화성시의 압류 등기 등이 존재하였으나, 모두 말소 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변지역특성

본건은 근린상업지역에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설, 오피스텔, 주거 단지 등이 혼재하고 있습니다.

4.2. 업종분석

집합건축물대장상 근린생활시설로 이용중입니다.

4.3. 경쟁환경

구체적인 상권 활성화 정도나 경쟁 강도에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통편의성

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

5.2. 주변시설

인근에 능동고등학교, 한국지역난방공사 화성지사 등이 위치합니다.

5.3. 혐오시설유무

주변에 명확한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 공장 및 창고 시설이 혼재하는 점은 인지할 필요가 있습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 임차인관련리스크

임차인 이훈 씨는 2017년부터 거주(사업)하며 대항력을 갖추고 있습니다. 비록 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 낙찰자에게 부담으로 작용할 수 있습니다. 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

6.2. 복합사건리스크

여러 사건이 병합되어 진행되므로 권리관계 및 절차가 복잡할 수 있으며, 공동담보로 인해 다른 물건의 경매 결과가 본 물건에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 경기도 화성시 능동에 위치한 근린상가로서, 입지 및 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물 상태는 무난하며, 근린생활시설로서의 활용 가능성이 있습니다.

가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인의 존재이며, 임차인과의 명확한 권리 관계 정리 및 보증금 인수 여부에 대한 확인이 필수적입니다.

중복병합사건, 공동담보 등의 특수 물건 정보를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자포인트

대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어 명확한 배당 확인 시 추가 인수 부담이 없을 가능성이 있습니다.

근린생활시설로서의 안정적인 임대 수익 창출 잠재력이 있습니다.

화성시의 지속적인 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

감정가: 3억 4,500만원

인수 보증금: 0원 (제공된 정보 기준, 실제 배당 결과 확인 필수)

예상 입찰가는 감정가, 주변 시세, 유사 물건 낙찰가율, 해당 물건의 권리관계 및 명도 용이성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본 보고서에서 제시된 예상 입찰가는 참고용이며, 정확한 산출을 위해서는 추가적인 시장 조사, 현장 방문, 법률 전문가 상담이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.