나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57046 [2] 경기도 화성시 영천동 875-1 동탄코너원스마트타워 11층1107호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동에 소재하는 다원중학교 북서측 인근에 위치하고 있으며 주위는 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕지붕 14층 건물로서

-외벽: 복합판넬붙임 및 유리 마감등
-내벽: 벽지붙임 마감, 타일붙임 마감 등
-창호: 샷시창호 마감 등

이용상태

현장조사시 폐문부재로 내부를 확인하지는 못했으나, 집합건축물대장상의 용도는 공장(지식산업센터)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전 설비, 화재탐지 및 경보설비, 주차장 등이 되어있음

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서 지식산업센터 등의 건물부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 건물 북측으로 동탄테크노벨리(북)교차로가 접하고 북서측으로 동탄대로(폭40m~50m), 북동측으로 동탄영천로(폭25m~30m)가 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구) , 지구단위계획구역(화성동탄(2)) , 광로3류(폭 40m~50m)(동탄2지구)(접합) , 대로3류(폭 25m~30m)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계미상임

- 본건 4층 424호와 11층 1107호의 대지권이 미등기됨. 따라서 제시목록에 따라 전유부분인 건물만을 평가하되 대지권을 포함한 가액을 병기하였으니 경매진행시 참고하기 바람. 대지권 미등기 등의 사유는 아래와 같음.

. 대지권의 목적인 토지가 LH(한국토지주택공사)로부터 건물의 임시사용 승인 이후 이전되어 추후 신탁회사등(아시아신탁주식회사,신한자산신탁주식회사, ㈜대윤개발그룹)이 대행하는 절차에 따라 소유자별로 대지권이 등기되었으나 이 중 일부가 불상의 사유로 응하지 않아 누락되었다고 함.

. 이상의 내용은 ㈜대윤개발그룹 담당자(02-2052-5503), 관리사무소, 공인중개사무소 등을 통해 취합된 내용으로 입찰에 참여하시는 분은 사실관계를 반드시 재확인하시기 바람.

물건 비고

미등기 대지권 있으나 대지금액 포함된 분양계약서 제출되어 최저매각가격에 대지권가격이 포함됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경57046 (2)

소재지: 경기도 화성시 영천동 875-1 동탄코너원스마트타워 11층1107호

용도: 지식산업센터

물건종별: 구분건물

감정가: 140,000,000원

건물면적: 35.64㎡ (약 10.78평)

토지면적: 해당 건물이 속한 전체 대지 면적 4255.20㎡ (약 1287.14평)

토지지분: 0㎡ (별도 등기된 토지 지분은 없으나, 집합건물법에 따른 대지사용권은 포함됨)

건물지분: 35.64㎡ (구분건물 전유부분 면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

1.2. 기타 물건정보

건축물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물

외벽: 복합판넬붙임 및 유리 마감 등

내벽: 벽지붙임 마감, 타일붙임 마감 등

창호: 샷시창호 마감 등

이용상태: 집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)임. (현장 조사 시 폐문부재로 내부 확인 불가)

설비내역: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전 설비, 화재탐지 및 경보설비, 주차장 등이 되어 있음.

토지형상 및 이용상태: 세장형의 평지로서 지식산업센터 등의 건물부지로 이용중임.

인접도로 상태: 본건 건물 북측으로 동탄테크노벨리(북)교차로가 접하고 북서측으로 동탄대로(폭40m~50m), 북동측으로 동탄영천로(폭25m~30m)가 접함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경기도 화성시 영천동에 소재하며, 다원중학교 북서측 인근에 위치함.

* 주위는 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

* 동탄2지구 내에 위치하여 개발이 활발히 이루어지고 있는 지역임.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 북측 동탄테크노벨리(북)교차로, 북서측 동탄대로(폭40~50m), 북동측 동탄영천로(폭25~30m)와 접하고 있어 광역적인 접근성이 우수함.

2.3. 토지이용계획

* 준주거지역(동탄2지구)

* 지구단위계획구역(화성동탄(2))

* 광로3류(폭 40m~50m)(동탄2지구)(접합)

* 대로3류(폭 25m~30m)(일반도로, 동탄2지구)(접합)

* 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>

* 성장관리권역<수도권정비계획법>

* 택지개발지구<택지개발촉진법>

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 을1, 2022-01-11 접수, 수협은행 근저당권 (금액: 156,000,000원). 본 경매로 소멸 예정임.

* 선순위 권리: 위 수협은행 근저당권이 말소기준권리로서, 이에 선행하는 권리는 없음.

* 후순위 권리:

* 갑2, 2022-01-11 접수, 유창희 소유권이전1번신탁등기말소. (말소 예정)

* 갑5, 2025-07-24 접수, 에이치에프에프삼이유동화전문 임의경매 (2025타경57046). (본 경매로 소멸)

* 등기부채권 총액: 156,000,000원 (말소기준권리의 채권액)

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임.

* 임차인 정보: 현재 인수해야 할 임차인은 없는 것으로 파악됨. 다만, 임대 관계가 미상인 점을 감안하여 입찰 전 현장 확인 및 정보 취합이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건은 동탄2지구 내에서도 주요 업무 및 상업 시설이 밀집한 지역에 위치함.

* 주변에 다수의 지식산업센터와 근린생활시설이 분포하여 활발한 경제 활동이 예상됨.

* 동탄테크노밸리와 인접하여 관련 기업체의 입주 및 활동이 활발할 것으로 보임.

4.2. 잠재적 사업 환경

* 지역지구상 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 체계적인 도시 개발이 이루어지고 있음.

* 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있어 관련 기업 지원 및 발전 가능성이 높음.

* 주변에 혐오시설은 확인되지 않았으며, 계획적인 개발로 쾌적한 환경을 유지하고 있음.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

* 건물 내 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 주차장 등이 구비되어 있어 기본적인 편의를 제공함.

5.2. 주변 편의시설

* 교육 시설: 다원중학교가 인근에 위치함.

* 교통 시설: 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 인근에 있어 편리한 교통망을 갖추고 있음.

* 상업 및 업무 시설: 주변에 다양한 근린생활시설과 상업시설이 있어 업무 및 생활 편의성이 높음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미등기 대지권 문제

* 본건 11층 1107호는 미등기 대지권이 존재함.

* 이는 토지 소유권 이전 절차 중 일부 소유자가 대지권 등기에 응하지 않아 발생한 것으로 파악됨.

* 다만, 감정평가 시 대지권 가격이 최저매각가격에 포함되어 평가되었으므로, 입찰자가 대지권 등기 절차를 완료하거나 관련 비용을 부담해야 할 수 있음.

* 정확한 상황 파악 및 절차 진행을 위해 관련 담당자(㈜대윤개발그룹: 02-2052-5503), 관리사무소, 공인중개사무소 등을 통해 사실관계를 반드시 재확인해야 함.

6.2. 건물 상태 미확인

* 현장 조사 시 폐문부재로 인해 건물의 내부 상태, 이용 현황, 점유 관계 등을 직접 확인할 수 없었음.

* 이는 실제 명도 및 이용 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 내포함.

6.3. 기타

* 본건은 유동화 물건으로, 채권자가 금융 관련 전문기관일 가능성이 높음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 동탄2지구 내 우수한 입지에 위치한 지식산업센터 물건임. 동탄대로 등 주요 도로와 인접하여 교통이 편리하며, 주변 개발 계획 및 벤처기업육성지구 지정 등으로 향후 가치 상승이 기대됨. 권리 관계상 인수해야 할 부담은 없으나, 미등기 대지권 문제가 존재하며 건물 내부 상태도 확인되지 않은 점은 주의해야 할 사항임. 감정가에 대지권 가격이 포함되어 있으므로, 입찰 전 대지권 관련 제반 사항을 철저히 확인하고 입찰에 참여해야 함.

8. 투자 포인트

* 동탄2지구의 지속적인 개발 및 인프라 확충으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 지식산업센터로서의 안정적인 임대 수익 및 사업 운영 환경 용이성.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 추가 부담 권리 발생 가능성이 낮음 (단, 미등기 대지권 문제는 별도 확인 필요).

* 성장관리권역 및 벤처기업육성지구 지정으로 인한 정책적 지원 및 사업 성장 잠재력.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 140,000,000원이며, 이는 대지권 가격이 포함된 금액임.

* 현재 인수해야 할 보증금 또는 차임이 없는 임차인은 없는 것으로 파악됨.

* 예상 입찰가는 감정가와 더불어 현재 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 미등기 대지권 문제 해결 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

* 입찰 희망가는 본건의 잠재적 가치와 리스크를 충분히 검토한 후, 보수적으로 접근하는 것이 권장됨. (구체적인 예상 입찰가는 별도 컨설팅 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.