나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21881 [8] 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 5층507호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인베스트 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 ‘연제초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 업무시설, 근린생활시서 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1,3호선 환승역 '연산역' 소재하는 등 제반 교통상황 양호함.

건물의 구조

2003.04.18 사용승인 및 2019년 리모델링 추정되는 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층 지상10층 건 내 2층 204호 외 13개호로서,
외벽 : 몰탈 위 치장석 마감 등,
내벽 : 벽지마감 등 추정,
창호 : 샷시창임.

이용상태

공히 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 이해관계인 부재로 실제 이용상태 경매진행시 확인 요함.

설비내역

승강기설비, 주차설비, 소방설비 등 되어 있으며, 각 개별호수 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 교육환경보호구역(2022-03-23)(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경21881 (8)

* 소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 5층507호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 107,000,000원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 6.13㎡ (약 1.85평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 25.20㎡ (약 7.62평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 특이사항

* 중복사건, 공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 ‘연제초등학교’ 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다.

* 부산도시철도 1, 3호선 환승역인 ‘연산역’이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

* 본건은 인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지 위에 오피스텔 건물로 이용 중입니다.

* 건물은 남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권 이전 및 신탁 관련 등기 이력이 있습니다.

* 말소기준권리인 근저당권(케이씨유엔피엘대부주식회사, 840,000,000원, 2020-03-25 접수)이 설정되어 있습니다.

* 임의경매 개시 결정 등기(동부산신용협동조합, 718,028,845원, 2025-04-28 접수)가 말소기준권리 이후에 등기되었습니다.

* 주택임차권(설혜주, 73,000,000원, 2025-05-15 접수) 역시 말소기준권리 이후에 등기되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부 채권액 합계는 913,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 설혜주

* 보증금: 73,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-06-13

* 확정일자: 2022-05-19

* 대항력: 없음

* 배당신고일자: 2025-05-13

* 비고: 임차인 설혜주 씨는 대항력이 없는 것으로 파악되며, 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성이 있습니다. 다만, 보증금 규모와 관계없이 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 권리 인수 여부

* 인수 보증금 합계: 0원 (매수인이 인수할 보증금은 없습니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권은 없음을 확인했습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건이 위치한 부산 연제구 연산동 일대는 공동주택과 업무시설, 근린생활시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 오피스텔의 주요 이용 목적은 업무시설로 사용될 것으로 보입니다.

* 연산역 역세권으로 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 임대/매매 현황

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 임대가를 산정하기 어렵습니다. 추가적인 시세 조사 및 주변 오피스텔 임대/매매 사례 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 본건 주변에 연제초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 연산역을 중심으로 다양한 상업시설, 금융기관, 병원 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 시내버스정류장 이용이 용이하여 시내 이동이 수월합니다.

5.2. 건물 설비

* 본 건물에는 승강기 설비, 주차 설비, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 각 개별 호실에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 설치된 것으로 추정됩니다.

5.3. 주변 환경 (혐오시설 확인)

* 현재까지 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과에 따르면, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

* 중복사건 및 공동담보 물건으로, 관련 절차 및 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 설혜주 씨는 대항력이 없으나, 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

6.2. 물건 자체 리스크

* 건물은 2003년에 사용 승인되었으며, 2019년 리모델링 추정되므로 건물 노후도 및 유지보수 상태 확인이 필요합니다.

* 감정평가서상 "이해관계인 부재로 실제 이용상태 경매진행시 확인 요함"이라는 내용이 있어, 실제 점유 관계 및 이용 현황을 반드시 현장 확인해야 합니다.

6.3. 토지 이용 계획

* 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고 높이 제한지역, 교육환경보호구역(상대정화구역)으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 연제구 연산역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 2003년 준공 후 리모델링이 추정되며, 건물 면적이 작아 1인 가구 또는 소규모 업무용으로 적합할 것으로 보입니다. 권리관계상 낙찰자가 인수할 부담은 없으나, 임차인의 배당 관련 불확실성 및 건물 이용 상태 현장 확인이 필수적입니다. 중복사건 및 공동담보 물건이라는 점도 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 연산역 초역세권의 뛰어난 입지: 부산의 주요 교통 허브인 연산역 인근으로 풍부한 유동인구와 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 소형 면적의 오피스텔: 1인 가구 또는 소규모 사무실 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

* 낙찰자가 인수할 권리 없음: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되므로, 권리 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 107,000,000원입니다. 주변 시세 조사가 필요하나, 연산역 초역세권의 소형 오피스텔이라는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 권리 분석상 인수할 보증금이 없는 점을 감안하여, 실제 현장 조사 후 건물 상태, 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 임대료 수준을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 시세 조사 및 현장 방문이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.