나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21881 [2] 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 2층207호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인베스트 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 ‘연제초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 업무시설, 근린생활시서 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1,3호선 환승역 '연산역' 소재하는 등 제반 교통상황 양호함.

건물의 구조

2003.04.18 사용승인 및 2019년 리모델링 추정되는 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층 지상10층 건 내 2층 204호 외 13개호로서,
외벽 : 몰탈 위 치장석 마감 등,
내벽 : 벽지마감 등 추정,
창호 : 샷시창임.

이용상태

공히 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 이해관계인 부재로 실제 이용상태 경매진행시 확인 요함.

설비내역

승강기설비, 주차설비, 소방설비 등 되어 있으며, 각 개별호수 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 교육환경보호구역(2022-03-23)(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21881 (2)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 2층207호

용도: 오피스텔

감정가: 89,000,000원

토지면적: 5.25㎡ (약 1.59평)

토지 지분: 5.2501㎡ (약 1.59평)

건물면적: 21.60㎡ (약 6.53평)

건물 지분: 21.6㎡ (약 6.53평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 연제구 연산동에 위치하며, '연제초등학교' 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼합된 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고 부산도시철도 1, 3호선 환승역인 '연산역'이 소재하여 교통 여건이 매우 양호합니다.

건축물대장 상 해당 건물은 2003년 4월 18일 사용승인되었으며, 2019년경 리모델링이 추정됩니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 지하 1층, 지상 10층 규모이며, 본건은 그 중 2층 207호입니다. 외벽은 몰탈 위 치장석 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시로 추정됩니다. 토지는 인접지 대비 대체로 평탄한 세장형으로 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 상으로는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2020년 3월 25일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권(을7)입니다. 이 근저당권보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 소유권 이전 (갑4, 갑6): 말소기준권리보다 선순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

* 근저당권 (을7, 케이씨유엔피엘대부주식회사): 말소기준권리로서 매각으로 소멸됩니다.

* 주택임차권 (을8, 박정원): 말소기준권리보다 후순위이며, 대항력이 없으므로 매각으로 소멸됩니다.

* 임의경매 (갑7, 동부산신용협동조합): 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

상기 분석 결과, 인수해야 할 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

임차인 현황:

* 임차인: 박정원

* 보증금: 78,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-28

* 확정일자: 2022-04-07

* 대항력: 없음

박정원 임차인은 확정일자를 받았으나, 대항력이 없어 보증금 78,000,000원을 배당받지 못할 경우 경매 절차에 따라 처리됩니다. 본 건은 매각으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 연산동은 부산의 주요 업무 및 교통의 중심지로, 오피스텔 수요가 꾸준히 있는 지역입니다. 특히 연산역은 1, 3호선 환승역으로 부산 시내 어디든 접근성이 뛰어나 직장인들의 선호도가 높습니다. 인근에 연제초등학교가 있으며, 부산시청 및 법조타운과도 가까워 관련 종사자들의 배후 수요도 기대할 수 있습니다.

주변에 '경보 오피스텔', '뉴그랜드오피스텔', '연산역이즈', '대가비스빌', '일마레 오피스텔' 등 다수의 오피스텔 건물이 있으며, 연식이나 면적, 시설에 따라 가격대가 다양합니다. 본 건과 유사한 면적(약 6.5평)의 오피스텔의 경우, 매매가는 4천만 원대부터 7천만 원대까지 형성되어 있음을 시세 조사를 통해 확인할 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 연산초등학교가 북측 인근에 위치하며, 교육환경보호구역(상대정화구역)에 포함되어 있습니다. 생활 편의시설로는 인근에 다수의 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 식당, 병원 등 이용이 편리합니다. 부산시청 및 연제구청 등 관공서도 가까운 거리에 위치합니다.

대중교통 이용이 편리한 연산역 인근에 위치하여 부산 시내 어디든 이동이 용이하며, 차량을 이용한 외출 및 귀가도 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 실제 이용 상태 확인 필요 : 감정평가서 요약에 따르면, 본건은 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 이해관계인 부재로 실제 이용 상태를 경매 진행 시 확인해야 합니다. 주거용 또는 상업용으로 사용 중일 수 있으며, 이에 따라 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다.

* 중복 사건 및 공동 담보 : '중복사건' 및 '공동담보' 표기는 본 물건에 대해 여러 채권자가 동일하거나 유사한 권리를 행사하고 있음을 시사합니다. 이는 복잡한 권리 관계를 내포할 수 있으나, 일반적으로 경매 절차 내에서 정리됩니다. 다만, 경매 진행 과정이나 이후 권리 관계에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 건축 연식 : 2003년 준공으로 20년 이상 경과된 건물입니다. 2019년 리모델링 추정되지만, 장기적인 건물 유지 보수 및 관리 상태에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설 : 주변 지역에서 혐오시설과 관련한 주민 반발 사례가 일부 보고된 바 있습니다 (예: 경로당 이전 반발). 다만, 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 교통 요지인 연산역 초역세권에 위치하여 입지 조건이 매우 우수합니다. 오피스텔로서의 기본적인 수요는 꾸준할 것으로 예상되며, 주변 상권 및 생활 편의시설 이용도 편리합니다. 권리 분석상 인수할 부담이 없고, 임차인 역시 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 실제 이용 상태에 대한 확인이 필요하며, 건물의 노후화 및 중복 담보 등의 특이사항에 대한 고려는 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지 : 부산 1, 3호선 환승역인 연산역 도보 거리로 탁월한 교통 접근성을 자랑합니다.

* 준수한 배후 수요 : 주변 오피스 밀집 지역 및 상업 시설로 인해 직장인 수요가 기대됩니다.

* 인수 부담 없음 : 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 별도의 채무나 보증금이 없습니다.

* 향후 시세 상승 잠재력 : 연산동 지역의 지속적인 개발 및 교통망 확충으로 인한 시세 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 89,000,000원이며, 물건의 면적은 약 6.53평입니다. 주변 유사 오피스텔의 시세 조사를 종합한 결과, 연산동 지역의 소형 오피스텔은 평당 약 700만원에서 1,300만원 사이로 거래되는 것으로 파악됩니다.

감정평가액(8,900만원)을 기준으로 평당 약 1,363만원으로 산정된 상태입니다. 최근 실거래가 및 매물 현황을 고려할 때, 본 건의 시세는 감정가 수준 또는 그 이하에서 형성될 가능성이 있습니다.

낙찰 가능성을 높이고 합리적인 수익을 확보하기 위해서는, 주변 시세 및 유사 물건의 최근 실거래가, 그리고 향후 예상 임대수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 시세 및 감정가격을 고려했을 때, 본 건의 적정 입찰가는 70,000,000원 ~ 85,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 추천합니다.

이는 시세 변동 및 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 입찰가 산정 시에는 반드시 현장 방문 및 추가 시세 조사를 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.