나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21881 [6] 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 4층407호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인베스트 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 ‘연제초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 업무시설, 근린생활시서 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1,3호선 환승역 '연산역' 소재하는 등 제반 교통상황 양호함.

건물의 구조

2003.04.18 사용승인 및 2019년 리모델링 추정되는 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층 지상10층 건 내 2층 204호 외 13개호로서,
외벽 : 몰탈 위 치장석 마감 등,
내벽 : 벽지마감 등 추정,
창호 : 샷시창임.

이용상태

공히 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 이해관계인 부재로 실제 이용상태 경매진행시 확인 요함.

설비내역

승강기설비, 주차설비, 소방설비 등 되어 있으며, 각 개별호수 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 교육환경보호구역(2022-03-23)(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21881 (6)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 4층407호 (신주소: 부산광역시 연제구 거제천로146번길 31)

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

감정가: 91,000,000원

토지면적: 5.25㎡ (약 1.59평)

토지지분: 5.2501㎡ (약 1.59평)

건물면적: 21.60㎡ (약 6.53평)

건물지분: 21.6㎡ (약 6.53평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

감정평가 요약: 구분건물감정평가요항표

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 연제구 연산동에 소재하며, ‘연제초등학교’ 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 및 업무 편의성이 양호한 지역입니다.

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 1, 3호선 환승역인 ‘연산역’이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 최상급 입지입니다.

해당 지역은 일반상업지역, 방화지구, 교육환경보호구역(상대정화구역)으로 지정되어 있습니다.

주변에 '연제초등학교'가 위치하여 교육 환경이 비교적 안정적입니다.

주변 시설 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을13, 2020.03.25 접수, 채권액 840,000,000원)입니다.

본 경매 절차 진행 시, 동부산신용협동조합의 임의경매개시결정(갑7, 2025.04.28 접수) 및 이지영의 주택임차권(을14, 2025.05.20 접수)을 포함한 대부분의 등기된 권리가 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

* 이지영 (이 )

* 보증금: 73,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-06-18

* 확정일자: 2020-06-04

* 배당신고일자: 2025-05-14

* 비고: 대항력 없음.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

따라서 본 건은 매각으로 인해 소유권 이외의 모든 권리가 소멸되는 일반적인 경매 물건으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 연산동은 부산의 핵심 도심 중 하나로, 업무시설, 주거시설, 상업시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

지하철 1, 3호선 환승역인 연산역 인근은 유동인구가 많고 상권이 활성화되어 있어 오피스텔의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

건물 자체가 오피스텔 용도로 이용되고 있어, 소형 사무실 또는 1인 가구 임차인 확보에 유리한 입지입니다.

건축물대장상 용도는 업무시설로 등재되어 있으나, 실제 이용 상태는 경매 진행 시 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

주변에 연제초등학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있으며, 연산역을 중심으로 다양한 편의시설, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

건물 내에는 승강기, 주차, 소방 설비가 갖추어져 있으며, 각 세대별 위생, 급배수, 난방 설비가 구비되어 있을 것으로 추정됩니다.

2019년경 리모델링이 추정되어 비교적 깔끔한 내부 상태를 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

이용상태: 감정평가서상 이해관계인 부재로 실제 이용 상태를 경매 진행 시 반드시 확인해야 합니다. 현황과 공부상 내용이 상이할 가능성에 유의해야 합니다.

특이사항: 중복 사건, 공동 담보 물건으로 등기부상의 권리 관계가 복잡했음을 시사합니다. 다만, 현재 권리 분석상 모두 소멸될 것으로 보입니다.

리모델링 추정: 2019년 리모델링이 추정되나, 정확한 상태 및 추가적인 수리 비용 발생 가능성에 대해서는 현장 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 역세권(연산역)에 위치하여 교통 및 상업시설 이용이 매우 편리한 오피스텔입니다.

부동산 임의경매로 진행되어 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되며, 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

다만, 실제 이용 현황을 반드시 확인해야 하는 점과 2019년 리모델링 추정으로 인한 내부 상태 점검은 필수입니다.

전반적으로 입지적 장점이 뛰어나 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

뛰어난 교통 요지: 부산 지하철 1, 3호선 환승역인 연산역 도보 이용 가능.

안정적인 임대 수요: 부산의 주요 도심 지역에 위치하여 업무시설 및 주거용 오피스텔 수요 꾸준.

권리 관계 명확: 인수할 권리 및 보증금 없음.

도심 상권 발달: 연산역 인근은 부산의 주요 상업 및 업무 지구로, 지속적인 수요 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 91,000,000원입니다.

최근 유사 면적(전용면적 약 21.60㎡) 및 연식(2003년 준공, 2019년 리모델링 추정)의 오피스텔 거래 사례를 조사한 결과, 부산 연제구 연산동 일대에서 약 90,000,000원에서 110,000,000원 사이의 시세가 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

예시로, 유사한 평형대의 물건이 최근 약 98,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

인수 보증금이 없고 권리 관계가 비교적 명확한 점, 그리고 탁월한 입지 조건을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상을 고려한 입찰 전략이 유효할 수 있습니다.

따라서, 보수적으로 감정가 수준인 91,000,000원에서 시작하여, 시장 상황 및 현장 조사를 통한 추가적인 가치 평가를 반영하여 95,000,000원 ~ 105,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.