나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21881 [3] 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 3층304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인베스트 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 ‘연제초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 업무시설, 근린생활시서 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1,3호선 환승역 '연산역' 소재하는 등 제반 교통상황 양호함.

건물의 구조

2003.04.18 사용승인 및 2019년 리모델링 추정되는 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층 지상10층 건 내 2층 204호 외 13개호로서,
외벽 : 몰탈 위 치장석 마감 등,
내벽 : 벽지마감 등 추정,
창호 : 샷시창임.

이용상태

공히 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 이해관계인 부재로 실제 이용상태 경매진행시 확인 요함.

설비내역

승강기설비, 주차설비, 소방설비 등 되어 있으며, 각 개별호수 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 교육환경보호구역(2022-03-23)(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2025타경21881 (3)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 3층304호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 95,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 5.51㎡ (약 1.67평)

토지지분: 5.51㎡ (약 1.67평)

건물면적: 22.68㎡ (약 6.86평)

건물지분: 22.68㎡ (약 6.86평)

건축물 총 면적: 2749.78㎡

건축물 층수: 지하 1층, 지상 10층

사용승인일: 2003년 4월 18일

리모델링 추정 연도: 2019년

1.3. 매각 대상 및 특이사항

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 ‘연제초등학교’ 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치해 있습니다. 또한, 부산도시철도 1,3호선 환승역인 '연산역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 입지입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중에 있습니다. 본건의 남서측으로는 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 기타 용도지구/구역: 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m), 교육환경보호구역(상대정화구역)

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 2020년 3월 25일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당 (을7)

* 말소예정 권리:

* 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당 (을7): 840,000,000원

* 정소영 주택임차권 (을8): 73,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (제공된 정보 기준)

* 등기부채권 총액: 913,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 정 (정소영)

* 보증금: 73,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 5월 6일

* 확정일자: 2022년 4월 7일

* 배당신고일자: 2024년 5월 13일

* 대항력: 없음

3.3. 인수 보증금

* 임차인 정 은 대항력이 없으며, 등기부상 주택임차권 역시 말소될 예정이므로 인수하는 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 위치상 부산의 주요 업무 및 상업지구인 연산동에 속해 있어 유동인구와 직장인 수요가 풍부합니다.

* 연산역(1, 3호선 환승역)과의 높은 접근성은 상업 시설 운영에 유리한 조건입니다.

* 주변에 연제초등학교 등 교육 시설과 공동주택, 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요 또한 기대할 수 있습니다.

* 동일 건물 내 다수의 오피스텔 호실이 존재하여 경쟁 또한 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산도시철도 1, 3호선 연산역 도보 약 3-5분 거리. 다수의 시내버스 노선 이용 가능.

* 편의시설: 주변에 다양한 상업시설, 식당, 카페, 마트, 편의점 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

* 교육시설: 연제초등학교가 북측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경으로 적합합니다.

* 의료시설: 인근에 병원 등 의료시설 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보 물건으로 경매 진행 과정이나 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 건물이 2003년에 사용승인되었고 2019년 리모델링이 추정되나, 실제 건물 상태 및 리모델링 관련 적법성 여부는 확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미상으로, 실제 점유 관계 및 공실 여부에 대한 사전 확인이 중요합니다. (다만, 본건 임차인은 대항력이 없어 명도에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.)

* 경쟁 물건 다수 존재: 주변 유사 오피스텔 매물도 다수 존재하는 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 연제구의 핵심 교통 요지인 연산역 인근에 위치한 오피스텔로서, 뛰어난 교통 편의성과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 2003년 준공되었으나 2019년 리모델링 추정으로 비교적 양호한 상태를 유지할 것으로 예상됩니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 인수하게 됩니다. 임차인 또한 대항력이 없어 명도 관련 부담은 적을 것으로 판단됩니다. 다만, 중복사건 및 공동담보 물건이라는 점은 경매 절차 진행 시 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 더블역세권(1, 3호선 연산역) 인접으로 탁월한 교통 접근성 확보

* 연산동 상권의 풍부한 임대 수요 및 배후 세력

* 매각으로 인한 권리 소멸로 깨끗한 권리 인수 가능

* 오피스텔 건물로 비교적 간편한 관리가 가능하며, 소액 투자가 가능

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 입지의 오피스텔 매물들은 대략 7천만원대 초반부터 1억원 내외에서 거래되고 있습니다.

특히, 최근 준공된 신축 오피스텔이 아닌 점, 2003년 준공된 건물의 연식 등을 고려할 때, 감정가 95,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 타당합니다.

인수 보증금이 0원이므로, 감정가 대비 약 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 6,650만원 ~ 7,600만원 범위로 제안하며, 현장 조사 및 추가적인 시세 확인을 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.