나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1417 [2] 인천광역시 서구 가좌동 482-1 가좌타워지식산업센터 9층912호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '가재울역(인천 도시철도 2호선)' 남동측 인근에 위치
하고 있으며, 주위는 산업단지, 공장, 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 소재하는 공업지
대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 '가재울역(인천 도시철도 2
호선)'과 '주안국가산단역(인천 도시철도 2호선)'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

프리케스트콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물내 제9층 제911호외 1개호로서,
(사용승인일 : 2019.05.31.)

- 외 벽 : 복합판넬 마감 등,
- 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공장(지식산업센터)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화물용 승강기설비, 화재탐지설비, 전기설비 등
이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 25m 내외 및 남서측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 대로1류(폭 35m~40m)(대로 1-14호선(주))(접합), 도로(접합), 가축사육제한구
역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
철도보호지구<철도안전법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

공장(지식산업센터)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1417 (2)

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 482-1 가좌타워지식산업센터 9층912호

용도: 지식산업센터

감정가: 249,000,000원

토지면적: 29.54㎡ (약 8.94평)

토지지분: 29.54㎡ (약 8.94평)

건물면적: 103.70㎡ (약 31.37평)

건물지분: 103.70㎡ (약 31.37평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항: 공장(지식산업센터)으로 이용중임.

건축물 사용승인일: 2019년 05월 31일

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '가재울역(인천 도시철도 2호선)' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 산업단지, 공장, 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 소재하는 공업지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황: 본 건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 '가재울역(인천 도시철도 2호선)'과 '주안국가산단역(인천 도시철도 2호선)'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

토지 형상 및 이용상태: 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 본 건 북서측으로 폭 약 25m 내외 및 남서측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접함.

3. 권리분석

말소기준권리: 을1 (국민은행 근저당권, 2019-08-13 접수)

등기부채권 총액: 631,321,232원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 8,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-01-12

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원. 본 건 임차인은 대항력이 없어 임대차 보증금 인수 의무가 없습니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 인천 서구 가좌동 일대는 다수의 산업단지와 공장, 지식산업센터가 밀집한 공업지역입니다.

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동이 가능하며, 가재울역 및 주안국가산단역과 인접하여 인천 시내 접근성이 양호한 편입니다.

산업단지 내 위치 특성상 제조업, IT, 물류 등 관련 기업체들이 주된 수요층을 형성할 것으로 보입니다.

GJ가좌타워 지식산업센터는 인천대로(경인고속도로 일반도로 전환구간) 진출입로 개통으로 교통망이 개선되어 물류 이동 및 출퇴근 편의성이 증대되었습니다.

5. 생활정보

인접한 근린생활시설을 통해 식당, 편의점 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

대중교통 이용 시 가재울역과 주안국가산단역을 통해 주변 지역으로의 이동이 편리합니다.

인천 시내 및 주요 업무 지구로의 접근성이 비교적 양호합니다.

일부 지역에서는 혐오시설이 주민편의 공간으로 전환된 사례가 있으나, 본 건 주변에 직접적인 혐오시설이 밀집해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 가좌동 자체에 대한 혐오시설 집단화 조장에 대한 지적이 있었던 점은 참고할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 절차상 특이사항이 발생할 수 있어 주의 깊은 확인이 필요합니다.

토지이용계획상 '가축사육제한구역', '과밀억제권역', '철도보호지구' 등에 해당하여 향후 토지 이용 및 건축에 제한이 따를 수 있습니다.

공업단지 밀집 지역의 특성상 혐오시설의 존재 가능성을 완전히 배제하기는 어려우므로, 현장 답사를 통해 주변 환경을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 상태이며, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 고려해야 합니다. (단, 본 건 임차인은 대항력이 없습니다.)

7. 종합 의견

인천 서구 가좌동에 위치한 가좌타워지식산업센터 경매 물건으로, 공업 지역에 속하여 관련 산업 분야의 사업체 운영에 적합한 입지입니다.

2019년 사용승인을 받은 건물로 비교적 신축에 해당하며, 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

권리 분석상 인수할 권리가 없고 임차인 보증금 또한 없어 명도 부담이 적다는 점은 큰 장점입니다.

유동화 물건이라는 점, 토지이용계획 상의 제약, 주변 환경에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

명도 부담이 없어 즉시 사용 가능성이 높습니다.

비교적 신축에 가까운 건물 상태로 빠른 사업 운영이 가능합니다.

인천 지역 산업 발전 및 가재울역세권 개발 등 잠재적인 지역 가치 상승 요인을 기대할 수 있습니다.

개선된 도로망 접근성으로 물류 이동 및 출퇴근 편의성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 249,000,000원

인수할 보증금: 0원

본 건과 유사한 조건의 지식산업센터 시세 및 최근 거래 사례를 종합적으로 검토하여 입찰가를 산정해야 합니다.

GJ가좌타워 지식산업센터의 경우, 2018년 분양 당시 3.3㎡당 400만 원대 초반으로 공급되었으며, 이는 당시 평균 분양가보다 낮았습니다.

일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 입찰가가 형성되나, 본 건의 유동화 물건 여부, 주변 시장 상황, 향후 전망 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

현재 시점에서는 감정가 대비 80% 수준인 약 200,000,000원 내외를 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 답사 및 심층적인 시세 조사를 통해 확정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.