나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경125053 [1] 서울특별시 강남구 일원동 743 디에이치자이개포 810동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토 · 평가일 2024.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 일원동 소재 "대모산입구역(지하철 수인분당선)" 남동측 인근에
위치하며, 주위는 아파트, 학교, 관공서, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서
제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 "대모산입구역(지하철 수인분당
선)"이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 33층 건물 내 제18층 제1804호로서,
(사용승인일: 2021.07.30)

외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 및 하단 일부 석재붙임 마감 등
창호: 하이샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 열병합에 의한 지역난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비,
소화설비, 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 현황 아파트 건부지(디에이치자이개
포)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 도로를 통하여 외곽 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 지구단위계획구역(개포택지(공동)), 도로
(접합), 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환
경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확
인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군
사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경125053 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 소재지 및 규모

소재지: 서울특별시 강남구 일원동 743, 디에이치자이개포 810동 18층 1804호

용도: 아파트 (공동주택)

토지 면적: 28.90㎡ (약 8.74평)

건물 면적: 76.77㎡ (약 23.22평) - 전용면적

건물 규모: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 33층 건물 중 18층

사용 승인일: 2021년 07월 30일

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 3,030,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

건물 부지 면적: 28.9㎡ (약 8.74평)

건물 내부 면적: 76.77㎡ (약 23.22평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강남구 일원동 소재 "대모산입구역(수인분당선)" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 학교, 관공서, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 수인분당선 "대모산입구역"이 소재하여 교통은 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역입니다.

도로 접합, 상대보호구역, 절대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)에 해당합니다.

대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법) 및 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 등기(2021.09.27) 후 현대건설 외 2명 명의에서 김영순 명의로 매매 이전(2021.11.05)되었습니다.

이후 근저당권, 강제경매, 근저당권이 설정되었습니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 11월 05일 접수된 농협은행 주식회사 근저당권(550,000,000원)입니다.

3.3. 인수 권리

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸됩니다.

다만, 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이 기재되어 있어, 지상권의 존속 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

본건의 임차인 현황은 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

이는 임차인이 없거나, 대항력 있는 임차인이 없거나, 있더라도 보증금 반환 채무를 인수하지 않는 경우를 의미합니다.

금액이 미상이라도 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무에 따라 법적 문제가 발생할 수 있으므로 반드시 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

"대모산입구역" 주변은 지하철 역세권으로 주거 밀집 지역입니다.

인근에 서울은서초등학교, 서울대왕초등학교 등 학교가 다수 소재하고 있습니다.

또한, 이마트 수서점, 롯데백화점 강남점 등 대형 편의시설 이용이 가능합니다.

대모산, 세곡천 등 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

본 건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설이 위치하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

대형 마트(이마트 수서점 등) 및 백화점(롯데백화점 강남점) 접근성이 좋습니다.

5.2. 교육시설

서울은서초등학교, 서울대왕초등학교, 중동고등학교, 숙명여자고등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

단지 내 또는 인근 학원가 이용도 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

등기부상 소멸되지 않는 권리(지상권)가 명시되어 있어, 낙찰 후 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

임차인 현황이 미상이므로, 혹시 모를 대항력 있는 임차인의 존재 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 물리적 리스크

건축물 사용승인일이 2021년으로 비교적 신축 아파트에 해당하여, 구조적 또는 시설 노후화에 따른 리스크는 적을 것으로 판단됩니다.

6.3. 시장 리스크

강남구 일원동의 높은 부동산 가치를 기반으로 하지만, 최근 부동산 시장 동향 및 금리 변동성에 대한 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강남구의 우수한 입지, 신축 아파트라는 장점을 가진 물건입니다.

교통 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 교육 환경 또한 양호합니다.

다만, 말소되지 않는 권리(지상권)의 존재 가능성과 임차인 현황 미상이라는 점은 낙찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

권리 분석에 따른 위험 요소만 명확히 파악하고 해결한다면, 안정적인 투자 또는 실거주 목적에 부합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

강남구 일원동의 희소성 있는 신축 아파트

대모산입구역 역세권의 편리한 교통 및 생활 인프라

양호한 교육 환경

일반적인 아파트 경매 물건 대비 상대적으로 낮은 권리 복잡성 (단, 지상권 확인 필수)

9. 예상 입찰가

감정가: 3,030,000,000원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황, 유사 물건 낙찰가율, 권리 관계 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 건의 경우, 권리상 인수 부담이 크지 않고 신축 아파트임을 감안할 때, 감정가 대비 100% 내외 또는 그 이상까지도 고려해볼 수 있으나, 이는 철저한 현장 조사와 시세 조사를 바탕으로 결정되어야 합니다. 정확한 예상 입찰가는 본 보고서 작성 시점의 시장 상황과 법원 진행 상황에 따라 변동될 수 있으며, 전문가의 추가 상담을 통해 최종 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.