나이스옥션 법원경매 인천 2024타경542833 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1343-2 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안병철 · 평가일 2024.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "구월서초등학교" 남서측 인근에 위치하며,
주위 일대는 동류형의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로
제반 주위여건 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어
대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 7층 건물내의 제4층 제402호로서,
(사용승인 : 2014.09.25.)
외벽 : 몰탈위 석재판넬 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창호 : 하이새시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(4층 402호)로 이용중임.
(별지 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단지 부정형의 평탄한 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 8미터 및 서측으로 폭 약 14미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
토지거래계약에관한허가구역(2021-09-16)(지정기간: 2021.9.21.-2023.9.20.)
(재지정기간: 2023.9.21.-2024.9.20.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인 부재 등으로 임대관게 미상이며, 건물의 내부현황은 탐문조사 및
집합건축물대장상의 건축물현황도(내부구조도)와 통상적인 이용상태 등을 종합 참작하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경542833 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1343-2 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 145,000,000원

토지면적: 14.73㎡ (약 4.46평)

건물면적: 31.73㎡ (약 9.60평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축년도: 2014년 (사용승인일: 2014.09.25.)

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "구월서초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 동류형의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 7층 건물 내 제4층 제402호입니다.

건물 동측으로 폭 약 8미터, 서측으로 폭 약 14미터의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획상 준주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건은 인천지방법원 2024타경542833호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

말소기준권리: 등기사항전부증명서 상 압류 (시흥세무서장, 2023-04-24 접수) 입니다.

말소예정 권리: 말소기준권리보다 늦은 시점에 등기된 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

인수되는 권리: 본건은 매각으로 모든 권리가 소멸되는 일반적인 경매 물건으로 판단됩니다. 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 주택임차권이 언급되어 있으나, 등기부 요약 상 해당 임차권은 말소 처리되어 있습니다. 또한, '대항력 없음'으로 명시된 점과 '인수 보증금 합계: 0원'을 종합적으로 고려할 때, 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황: 주택도시보증공사 (임차인: 정유주)가 보증금 170,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-03-17, 확정일자 2022-02-11, 배당신고일자 2023-09-04로 등재되어 있습니다. 개인정보 보호를 위해 임차인 이름은 '정 '로 표기합니다. 위 권리분석 내용과 같이 대항력이 없어 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본건 건물은 2014년 9월 사용승인되어 비교적 신축에 속합니다.

주변의 최근 매매 사례 중, 2016년 준공된 '구월동 더클래스Ⅱ'(채 4번 검색 결과)는 2026년 5월 11평형(약 36.4㎡)이 1억 7,500만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 1,600만원에 해당합니다.

본건의 감정가는 145,000,000원이며, 면적은 9.60평입니다. 이는 평당 약 1,510만원으로, 비슷한 시기에 건축된 주변 신축 다세대주택의 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다.

제공된 JSON 데이터의 매매 사례들은 건축 연도가 1989년~2001년으로 본건보다 오래되었으며, 거래 금액이 4,500만원 ~ 8,500만원 수준으로 본건 감정가와 큰 차이를 보입니다. 이는 건물의 노후도가 시세에 큰 영향을 미치는 것으로 해석됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 "구월서초등학교" 남서측 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

주변에 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

LX한국국토정보공사 인천남부지사, 구월3동예비군동대, 구월3파출소 등이 인근에 위치합니다. (채 12번 검색 결과)

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건 소재지는 현재 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 인천시의 최근 발표에 따르면, 구월2 공공주택지구 및 인근 지역은 2027년 9월 20일까지 토지거래허가구역으로 재지정되었습니다. (채 8, 10, 11번 검색 결과) 일정 면적 이상의 토지 거래 시 구청장의 허가를 받아야 하며, 주택의 경우 2년 실거주 목적으로만 취득할 수 있습니다. 이는 향후 해당 지역 내 토지 거래에 제한이 될 수 있는 요인입니다.

HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권: 감정평가서 요약에 'HUG 인수조건 변경, 선순위임차권'이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 그러나 권리분석 결과, 해당 임차권은 말소되는 것으로 확인되었으며, 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, HUG(주택도시보증공사)가 채권자로서 강제경매를 신청한 점을 고려할 때, 해당 기관과의 복잡한 채권-채무 관계가 존재했을 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2014년 건축된 다세대주택으로, 주변의 노후된 다세대주택에 비해 건축 연도가 상당히 젊은 편에 속합니다.

입지 조건은 학군 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

권리 분석 결과, 인수해야 할 임차보증금이나 별도의 부담이 될 만한 권리는 없는 것으로 최종 판단됩니다.

다만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 향후 토지 거래에 대한 제한이 존재한다는 점은 유의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 신축 건물: 2014년 준공으로 주변의 노후된 건물 대비 우수한 상품성을 가집니다.

양호한 입지: 초등학교 인근 및 근린생활시설 접근성이 좋아 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

안정적인 권리 관계: 명확한 권리 분석 결과, 낙찰자가 인수할 권리 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 145,000,000원입니다.

주변 신축(2016년식) 다세대주택의 실거래가가 평당 약 1,600만원 수준임을 고려할 때, 본건의 감정가(평당 약 1,510만원)는 시장가와 유사하거나 합리적인 수준으로 판단됩니다.

주변 노후 건물들의 낮은 시세는 본건의 신축성이 더욱 부각되는 요소입니다.

권리상의 부담이 없고, 합리적인 감정가를 고려하여, 감정가의 90%~110% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다. (129,300,000원 ~ 159,500,000원)

다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 세부적인 주변 시세 비교, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.