나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508486 [2] 인천광역시 중구 신흥동3가 35-7 메트로시티주건축물 1동 2층205-1호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 중구 신흥동3가 소재 ‘신광초등학교’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 아파트단지, 단독 및 다세대주택 등이 소재하는 지역으로서, 제반입지 조건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 / 지상20층 건 내, 제2층 제204-1호, 제205-1호로서,
(사용승인일: 2021.06.04.)
외벽: 외장석재 붙임 마감 등
내벽: 모르타르위 페인팅 마감 등
창호: 칼라새시 창호 마감 등

이용상태

일련번호 1), 2): 기준시점 현재 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생/급배수설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 지하주차장 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 기준시점 현재 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 30M 내외의 포장도로를, 북동측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

신흥동3가 35-7 :일반상업지역(2017-08-28), 방화지구, 시가지경관지구, 도로(접합), 건축용도지역기타(2019-01-30)(건축선 2m(11층 이상인 건축물은 3m, 건축과로 문의))<건축법>, 상대보호구역(2024-12-26)(교육환경보호구역 재설정고시(광성중,광성고))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 특별관리해역(시화호-인천연안(2007.04.16.))<해양환경관리법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상.

물건 비고

본 건은 공부상 205-1호이나, 출입문 표시상 205호로 표기되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508486 (2)

소재지: 인천광역시 중구 신흥동3가 35-7 메트로시티주건축물 1동 2층205-1호

용도: 근린상가

감정가: 469,000,000원

토지면적: 10.31㎡ (약 3.12평)

건물면적: 72.01㎡ (약 21.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축물 사용승인일: 2021년 06월 04일

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 공부상 205-1호이나, 출입문 표시상 205호로 표기되어 있음

1.2. 입지조건

대상물건은 인천광역시 중구 신흥동3가 소재 ‘신광초등학교’ 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 아파트단지, 단독 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 남서측으로는 노폭 약 30M 내외의 포장도로, 북동측으로는 노폭 약 6M 내외의 포장도로를 통해 출입할 수 있습니다.

최근 인근 지역에서 대규모 주상복합 개발사업(약 608세대 규모)이 재개되어 진행 중에 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 06월 10일 접수된 국민은행 근저당권 (채권금액 300,000,000원)입니다.

본 경매 사건은 해당 말소기준권리보다 나중에 설정된 권리이므로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부상 권리자는 소유권 이전, 신탁등기 말소, 근저당권, 임의경매 등이 확인됩니다.

특수물건정보로 유동화물건, 공동담보 건입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 별도의 임차인이 신고되지 않아 공실 또는 소유자 점유 가능성이 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 본 건에서는 확인되지 않습니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 근린상가 용도로 이용 중이며, 주위로 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

신축 건물(2021년 사용승인)로서 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

인근 지역에서 대규모 주상복합 건설 프로젝트가 진행 중이어서 향후 상권 활성화 및 유동인구 증가가 기대됩니다.

조사된 바에 따르면, 특정 혐오 시설이나 부정적인 상권 요인은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조의 지상 20층 건물 중 2층에 위치하고 있습니다.

기본적인 위생/급배수설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.

사용승인일이 2021년으로 비교적 최신 건물이므로 시설 노후화 문제는 적을 것으로 판단됩니다.

건물의 외벽은 외장석재 붙임 마감, 내벽은 모르타르위 페인팅 마감, 창호는 칼라새시 창호 마감 등으로 되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

공부상 호수(205-1호)와 출입문 표시(205호) 간의 불일치가 있어 현장 확인이 필요합니다.

유동화물건 및 공동담보 물건으로, 복잡한 권리 관계가 존재할 수 있습니다.

인근 대규모 개발 사업으로 인한 소음, 분진 등 단기적인 공사 피해가 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상 방화지구, 시가지경관지구, 건축선 제한 등이 있어 향후 건축 행위 시 관련 규제를 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 중구 신흥동에 위치한 근린상가로, 비교적 신축 건물에 해당하며 입지 및 주변 개발 계획을 고려할 때 향후 가치 상승이 기대되는 물건입니다.

권리관계가 비교적 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 예정입니다.

인수할 보증금이 없는 임차인이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 공부상 호수와 실제 표시상의 불일치, 유동화/공동담보 물건이라는 점은 입찰 전 반드시 확인 및 유의해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

신축급 상가 건물로 향후 신흥동 지역 개발에 따른 가치 상승 기대

명도 부담이 적을 것으로 예상 (인수 보증금 0원)

주변 대규모 개발 사업으로 인한 상권 활성화 및 유동인구 증가 잠재력

비교적 양호한 교통 및 접근성

1.9. 예상 입찰가

본 물건은 인수할 보증금(0원)이 없으므로, 감정가 469,000,000원을 기준으로 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 본인의 투자 목표 등을 종합적으로 고려하여 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

단, 본 물건의 경우 채권 총액이 300,000,000원 (말소기준권리)이나, 경매채권 총액은 808,174,758원으로 높은 편이므로, 낙찰 시 잔금 납부 능력 및 계획을 철저히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.