나이스옥션 법원경매 서울중앙 2023타경111675 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 66-167 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아 · 평가일 2023.09.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울시 관악구 봉천동 소재 봉천초등학교 서측 인근에 위치하며 주변은 각급학교,
다가구 주택 및 단독주택, 노변 소규모 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 주위환경
보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 도보 약10여분 거리에 다수의 노선버스 정류장이 소재하고,
도보 약 15분 거리에 서울대입구역(2호선)이 위치하여 대중교통사정 무난시됨.

형태 및 이용상태

정방형의 완경사 토지로 다중주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 노폭 약 4미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>,교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한
사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사
시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전입세대 열람내역 (발급일자 2023.09.08)은 하기와 같으나 상세 임대관계는 미상임.
양**(최초전입일자: 2019.03.05)
채**(최초전입일자:2021.03.30)
윤**(최초전입일자:2020.04.21)
이**(최초전입일자:2019.01.28)
서**(최초전입일자:2021.05.14)
박**(최초전입일자:2022.10.21)
심**(최초전입일자:2021.12.03)

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트 구조 철근 콘크리트지붕 및 경량철골조 주택 3층으로
(사용승인:2012.09.12, 3층일부 증축 :2015.12.29)
외벽: 치장돌붙임 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 마감
창호: 햐이샷시 창호임.

이용상태

다중주택으로 이용중임.
지하1층(방3, 화장실 겸 욕실3)
1층(방3, 화장실 겸 욕실 3)
2층(방3, 화장실 겸 욕실 3)
3층(방2, 거실 겸 주방, 화장실 겸 욕실 2, 다락1)

설비내역

급배수설비, 위생설비, 도시가스에 의한 난방설비 되어있음.

부합물 및 종물

본건 3층에 판넬조 판넬지붕 베란다가 소재함.

공부와의 차이

건축물관리대장상 3층 경량철골조 다중주택 증축면적은 6.13㎡ 이나 실제는
37.44㎡임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 현장 조사 시 다수의 임차인이 존재하는 것으로 탐문 조사되었으나, 상세 임대차
관계 및 계약서는 확인하지 못하였으므로 경매 진행시 참조하시기 바람.

- 전입세대 열람내역 (발급일자 2023.09.08):
양**(2019.03.05.)
채**(2021.03.30.)
윤**(2020.04.21.)
이**(2019.01.28.)
서**(2021.05.14.)
박**(2022.10.21.)
심**(2021.12.03.)

물건 비고

일괄매각 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 개요

물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2023타경111675 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 66-167

용도: 다중주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOO

특이사항: 중복사건, 선순위임차권, 대항력있는임차인

주의사항: 일괄매각 제시외 건물 포함

특수물건정보: 중복사건, 선순위임차권, 대항력있는임차인

1.2. 감정가 및 면적

감정평가액: 1,568,134,000원

토지면적: 126.00㎡ (약 38.12평)

토지지분: 126.00㎡ (약 38.12평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 142.65㎡ (약 43.15평)

건물지분: 142.65㎡ (약 43.15평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.

1.3. 경매 정보

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOO

2.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 봉천초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 각급 학교, 다가구 주택 및 단독 주택, 노변 소규모 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 출입이 가능하며, 도보 약 10여분 거리에 다수의 노선버스 정류장이 소재하고 있습니다. 도보 약 15분 거리에 지하철 2호선 서울대입구역이 위치하여 대중교통 이용 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

토지는 정방형의 완경사 토지로, 현재 다중주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 서측으로 노폭 약 4미터의 도로와 접해 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조 철근콘크리트지붕의 3층 다중주택으로, 지하 1층에는 방 3개, 화장실 겸 욕실 3개가 있고, 1층과 2층에도 각각 방 3개, 화장실 겸 욕실 3개가 있으며, 3층에는 방 2개, 거실 겸 주방, 화장실 겸 욕실 2개, 다락 1개가 있는 구조로 이용 중입니다. (사용승인: 2012.09.12, 3층 일부 증축: 2015.12.29)

건물 외벽은 치장돌붙임 등 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시 창호입니다.

설비로는 급배수, 위생, 도시가스 난방 설비가 되어 있습니다.

3층에는 판넬조 판넬지붕 베란다가 부합물로 소재합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

교육환경보호구역 내 상대/절대정화구역 해당 여부는 동작교육청을 통해 최종 확인이 필요합니다.

2.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸주의

본 건의 말소기준권리는 토지 등기부상 2023년 03월 16일 접수된 서울특별시 관악구의 압류(갑8)입니다. 통상 경매 시 말소기준권리보다 선순위 권리는 소멸하고, 후순위 권리는 소멸합니다.

3.2. 인수되는 권리 (임차권)

건물 등기부 상의 주택임차권 중 "말소: 인수"로 기재된 권리들은 경매 절차에서 소멸하지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다. 본건의 경우, 다음 임차인들의 보증금은 낙찰자가 부담해야 합니다.

* 이우성: 보증금 120,000,000원 (전입 2019.01.28, 확정 2018.12.28)

* 양태선: 보증금 230,000,000원 (전입 2019.03.05, 확정 2019.01.15)

* 윤재황: 보증금 85,000,000원 (전입 2020.04.21, 확정 2020.02.25) - 임차인 현황 상 보증금 100,000,000원으로 기재되어 있으나, 등기부상 인수 금액은 85,000,000원이므로 이를 기준으로 판단합니다.

* 채수지: 보증금 160,000,000원 (전입 2021.03.30, 확정 2021.02.04)

* 서수지: 보증금 130,000,000원 (전입 2021.05.14, 확정 2021.04.20)

* 조현경: 보증금 90,000,000원 (전입 2021.05.28, 확정 2021.04.28)

* 박상연: 보증금 100,000,000원 (전입 2022.10.21, 확정 2022.09.30)

3.3. 총 임차보증금 부담액

상기 인수되는 임차인의 총 보증금 합계는 915,000,000원입니다. 이는 낙찰 후 추가로 부담해야 할 금액입니다.

3.4. 기타 권리관계

등기부상 다수의 가압류 및 강제경매 등기들이 존재하나, 이는 말소기준권리보다 후순위로 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 2023년 11월 14일 접수된 이영준 외 19명 명의의 강제경매(2023타경115882) 등기부채권 총액이 높게 기재되어 있어 권리관계를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

2.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세 (JSON 분석)

제공된 주변 시세 정보는 주로 개별 다세대주택 단위의 매매 건으로, 본건과 같은 다중주택 전체 건물 매매와 직접적인 비교는 어렵습니다. 그러나 주변 지역의 주거용 부동산 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

* 성진리치빌6차 (2022년 건축, 다세대): 2026년 7월 3일, 39.75㎡(약 12평) 기준 54,000만원에 거래. 평당 약 4,500만원 수준.

* 훼밀리빌라A (1991년 건축, 다세대): 2026년 7월 2일, 53.28㎡(약 16평) 기준 19,000만원에 거래. 평당 약 1,190만원 수준.

* 비쥬타운B (2016년 건축, 다세대): 2026년 7월 1일, 26.98㎡(약 8평) 기준 28,300만원에 거래. 평당 약 3,540만원 수준.

4.2. 시세 분석 및 건물 가치 평가

본건은 2012년 건축된 다중주택으로, 총 10세대의 주거용 호실을 갖추고 있습니다. 주변 다세대 주택들의 거래 사례를 볼 때, 건축 연도, 면적, 상태에 따라 가격 편차가 크게 나타납니다. 본건의 감정가 15.7억원에는 건물의 현황(10개 호실 임대 수익 가능성)이 반영된 것으로 보입니다. 그러나 다수의 임차인이 존재하며, 이들의 보증금 9.15억원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점을 감안하면, 실질적인 취득 비용은 입찰가 + 9.15억원입니다.

2.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 인근에 봉천초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 교육환경보호구역 내에 포함되어 있어 주변 교육 시설 보호에 대한 고려가 필요합니다.

5.2. 편의 시설

주변에 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대중교통 접근성이 양호하여 서울 시내 주요 상권 이용도 편리합니다.

5.3. 주거 환경

주거 지역에 위치하며, 학교와 주택들이 밀집해 있는 지역으로 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

2.

6. 잠재적 리스크

6.1. 다수의 대항력 있는 임차인 (인수 보증금)

총 9.15억원의 임차보증금을 낙찰자가 인수해야 하므로, 투자금 회수 계획 수립 시 이를 반드시 고려해야 합니다. 특히, 대항력 있는 임차인이 다수 존재하여 권리관계가 복잡합니다.

6.2. 중복 사건 및 복잡한 권리관계

중복 사건으로 진행되고 있다는 점과 다수의 가압류, 강제경매 등이 등기되어 있어 복잡한 권리 분석이 요구됩니다.

6.3. 공부와의 차이 (증축 면적)

건축물대장상의 3층 증축 면적(6.13㎡)과 실제 면적(37.44㎡) 간의 차이가 존재합니다. 이는 추후 건물 관리나 재건축 시 문제가 될 소지가 있으므로 확인이 필요합니다.

6.4. 혐오 시설 여부

현재 파악된 바로는 본건 주변에 특별한 혐오 시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 교육환경보호구역 등 제한사항이 있으므로 관련 법규 준수가 필수적입니다.

2.

7. 종합 의견

본건은 서울 관악구 봉천동에 위치한 다중주택으로, 역세권(서울대입구역) 인근에 자리하고 있어 입지적 강점을 가지고 있습니다. 그러나 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 상당한 부담이 있습니다. 감정가는 15.7억원 수준이나, 인수해야 할 보증금 9.15억원을 고려하면 실질적인 투자 가치를 신중하게 평가해야 합니다. 또한, 중복 사건 및 복잡한 권리관계, 공부와의 면적 차이 등 추가적인 검토가 필요한 부분들이 존재합니다.

2.

8. 투자 포인트

* 서울 관악구 역세권(서울대입구역)에 위치한 다중주택으로, 안정적인 임대수익 창출이 가능한 투자처입니다.

* 건축된 지 10여 년이 지나 비교적 신축에 가까워 즉각적인 수리 부담이 적습니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 입찰가를 산정할 경우, 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

2.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 1,568,134,000원에서 인수해야 할 임차보증금 915,000,000원을 제외한 순수 투자 비용을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 주변 시세 및 유사 물건의 거래 동향, 본건의 현재 가치, 임대 수익률 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 600,000,000원 ~ 700,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

권리분석 결과, 인수되는 보증금이 상당하므로, 총 투입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 실제 부동산의 시장 가치를 초과하지 않도록 면밀한 검토가 필요합니다.

본 예상 입찰가는 현 단계에서의 분석이며, 실제 현장 조사 및 추가적인 권리 관계 확인 후 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.