나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72537 [2] 경기도 남양주시 다산동 6250 현대테라타워디아이엠씨 10층비에프10-0018호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청구 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "다산한강초등학교" 남측 인근에 위치하는 현대테라 타워디아이엠씨이며 주변지역은 아파트단지 및 지식산업센터, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 다산지금공공주택지구로서 제반 환경은 양호함.

교통상황

남양주 다산지금공공주택지구내 고산로 및 다산지금로에 인접하여 있으며 제1순환고속도로 및 수석호평간도시고속도로와의 접근성이 양호한 위치로서 제반 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 4층/지상 10층 외벽 : 인조석 및 기타 외벽재 마감. 내벽 : 몰탈위 페인팅. 창호 : 강화유리창. 사용승인일 : 2022.05.04

이용상태

기호(1, 2) : 공장(지식산업센터)이며 입점업체의 사무실로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 승강기설비, 주차설비, 옥내소화전설비, 지하주차장 등임.

토지의 형상 및 이용상태

유사 장방형의 형태로서 인접지대와 등고 평탄한 지반을 이루고 있으며 공장(지식산업센터) 의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 20미터, 동측으로 폭 약 45미터, 남측으로 폭 약 25미터, 서측으로 폭 약 15 미터의 포장도로와 접하며 차량접근 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구), 대로1류(폭 35m~ 40m)(접합), 대로1류(폭 35m~40m)(주간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류 (폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택 지구(남양주 다산지금 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 역사문화환경보존지역(가운동지석묘 보호구역외곽경계로부터200M이상300M이내의지역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>, 공장설립제한지역(공장 설립제한지역)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 「토지이용규제 기본법 시행령」제9조 제4항 각 호에 해당되는 사항 : 토지거래계약에 관한 허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상: 외국인 등/용도:주택).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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3.

1.1. 사건개요

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* 사건번호: 남양주지원 2025타경72537 (2)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농협은행주식회사

1.2. 물건내역

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3.

* 소재지: 경기도 남양주시 다산동 6250 현대테라타워디아이엠씨 10층 비에프10-0018호

* 건물명: 현대테라타워 DIMC

* 용도: 지식산업센터

* 층수: 10층 (전체 10층 중)

* 사용승인일: 2022년 5월 4일

1.3. 감정가 및 면적

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* 감정가: 382,000,000원

* 토지면적: 20.91㎡ (약 6.32평)

* 토지지분: 20.9071㎡ (약 6.32평)

* 건물면적: 79.80㎡ (약 24.14평)

* 건물지분: 79.8㎡ (약 24.14평)

1.4. 매각대상

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* 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

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* 본 건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "다산한강초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 아파트 단지, 지식산업센터, 근린생활시설 등으로 형성된 다산지금공공주택지구 내에 있으며, 전반적인 환경은 양호합니다.

2.2. 교통상황

2.

3.

* 남양주 다산지금공공주택지구 내 고산로 및 다산지금로에 인접해 있습니다.

* 제1순환고속도로 및 수석호평간도시고속도로와의 접근성이 양호하여 전반적인 교통 여건은 무난합니다.

* 북측 약 20미터, 동측 약 45미터, 남측 약 25미터, 서측 약 15미터의 포장도로와 접하며 차량 접근이 용이합니다.

2.3. 주변 인프라

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3.

* 교육시설: 다산한강초등학교가 인근에 위치하며, 다산중학교, 다산고등학교 등도 도보 또는 차량 이용 가능한 거리에 있습니다.

* 편의시설: 현대테라타워 DIMC 내 상가 시설 및 인근 다산지금공공주택지구의 근린생활시설 이용이 편리합니다. 대형마트인 이마트(다산점)도 근거리에 위치합니다.

* 공공시설: 다산행정복지센터 등 공공시설 이용이 용이합니다.

3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

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* 집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권이전 등기 후 신탁 등기가 말소되었습니다.

* 근저당권(농협은행, 2022.06.24 접수, 684,000,000원)이 말소기준권리이며, 이후 설정된 임의경매(농협은행, 2025.10.30 접수, 587,293,329원) 또한 말소 예정입니다.

* 전체 등기부채권 총액은 684,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

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* 임차인: 주식회사모멘텀인피니티 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2024년 4월 23일

* 대항력: 없음

* 본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원이므로 낙찰자가 인수할 임차보증금 부담은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

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3.

* 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다.

3.4. 말소기준권리 및 채권총액

2.

3.

* 말소기준권리: 농협은행주식회사 근저당권 (2022년 6월 24일 접수)

* 총 채권액: 684,000,000원

4. 상권분석

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4.1. 해당 건물 용도 및 특징

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3.

* 본 물건은 현대테라타워 DIMC 내에 위치한 지식산업센터(사무실)입니다.

* 건물은 철근콘크리트 및 철골철근콘크리트 구조로, 2022년 5월 사용승인을 받은 신축 건물에 속합니다.

* 건물 내에는 위생, 급배수, 승강기, 주차, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4.2. 주변 상권 형성

2.

3.

* 본 건물은 다산지금공공주택지구 내에 위치하며, 주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집해 있어 잠재적 수요가 높은 지역입니다.

* 지식산업센터 밀집 지역으로 관련 업종의 기업체 입주가 활발할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

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5.1. 교육시설

2.

3.

* 다산한강초등학교가 남측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 주변에 다산중학교, 다산고등학교 등 다수의 교육 시설이 분포하고 있습니다.

5.2. 편의시설

2.

3.

* 건물 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 다양한 상업 편의시설 이용이 가능합니다.

* 이마트(다산점) 등 대형 유통시설이 차량으로 접근 가능한 거리에 있습니다.

5.3. 기타 생활 편의시설

2.

3.

* 다산행정복지센터 등 공공시설 이용이 용이하여 행정 업무 처리가 편리합니다.

* 공원 및 녹지 공간 또한 잘 조성되어 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 토지이용계획 및 제한사항

2.

3.

* 본 건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구) 등으로 지정되어 있습니다.

* 또한, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역/제한지역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재합니다.

* 토지거래계약 허가구역(2025.08.26 지정, 대상: 외국인 등/용도: 주택)으로 지정되어 있으나, 본 건의 용도가 주택이 아니므로 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

6.2. 임차인 관련

2.

3.

* 임차인 이 은(는) 보증금 및 차임이 0원이며, 대항력이 없어 낙찰자가 부담해야 할 임차 관련 금전적 위험은 없습니다.

6.3. 혐오시설 존재 여부

2.

3.

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 물건지 인근에 혐오시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

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7.1. 물건의 장단점 요약

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* 장점:

* 2022년 준공으로 비교적 신축 건물인 점.

* 주요 도로 및 고속도로 접근성이 뛰어나 교통이 편리한 점.

* 아파트 단지 및 공공주택지구 내 위치하여 임대 수요 확보에 유리한 점.

* 토지/건물 일괄 매각으로 명확한 권리 관계.

* 인수되는 임차보증금 부담이 없는 점.

* 단점:

* 토지이용계획 상 다수의 제한사항이 존재하여 향후 개발 또는 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 수도권 과밀억제권역으로 해당될 수 있는 사항이 있습니다.

7.2. 투자 적합성 평가

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본 물건은 신축급 지식산업센터로서, 양호한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 다산지금공공주택지구 개발에 따른 꾸준한 임대 수요 증가가 기대되는 지역입니다. 다만, 복잡한 토지이용계획 및 제한사항은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다. 종합적으로 볼 때, 장기적인 관점에서 임대 수익을 목표로 하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

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8.1. 주요 강점

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* 비교적 신축 건물 (2022년 사용승인)

* 우수한 교통망 (주요 도로 및 고속도로 인접)

* 안정적인 임대 수요 예상 지역 (공공주택지구 내 위치)

* 낙찰 후 즉시 활용 가능한 권리관계 (인수되는 권리 및 임차보증금 없음)

8.2. 고려사항

2.

3.

* 다양한 토지 이용 제한사항(역사문화환경보존지역, 공장설립제한지역 등)에 대한 면밀한 사전 조사 필요

* 주변 지식산업센터의 공실률 및 임대료 수준 파악

* 향후 지역 개발 계획 및 부동산 시장 동향 주시

9. 예상 입찰가

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9.1. 산정 기준

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* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가, 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가, 건물 연식, 입지 조건, 향후 개발 가능성, 임대 수요, 그리고 인수되는 권리 없음 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 특히, 다수의 토지이용 제한사항이 향후 건물 가치에 미칠 수 있는 영향을 면밀히 분석해야 합니다.

9.2. 제시 가격

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3.

* 본 보고서에서는 투자 자문이나 법률 자문을 제공하지 않으며, 제시된 예상 입찰가는 정보 제공 목적으로만 활용되어야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 전문가와 상담하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.