나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경107727 [1] 부산광역시 서구 서대신동3가 684-5 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거림 · 평가일 2024.08.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 일련번호(1)-(4)는 부산광역시 서구 서대신동3가 소재 "부산중앙여자중학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건 일련번호(1)-(4)는 차량 접근 가능한 하며 전반적인 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 인접도로와 등고평탄한 사다리형 토지로 공업용으로 이용중임.
일련번호(3) : 사다리형의 남서하향 완경사 토지로 전으로 이용중임.
일련번호(4) : 부정형의 남서하향 완경사 토지로 전으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 동측 폭 약 10미터의 포장도로에 접함.
일련번호(3) : 맹지임.
일련번호(4) : 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1)
제2종일반주거지역(2023-07-12) , 고도지구(12M이하) , 중로3류(폭 12m-15m)(2018-10-10)(서구 토지정보과 문의 240-4767)(접합)
<추가기재>가축사육제한구역임.

일련번호(3)
자연녹지지역 , 제2종일반주거지역(2023-07-12) , 고도지구(12M이하)
<추가기재>가축사육제한구역임.

일련번호(4)
자연녹지지역 , 고도지구(12M이하)임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2) : 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬래브지붕 2층 건물로 2016년 07월 22일 사용승인되었음.
외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈위페인트 등 마감임.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

지하1층 - 3층 : 공장 및 사무실로 이용중임.

설비내역

급배수 위생설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

구조, 규모 및 이용상태 : 지적 및 건물개황도 참조 (기호 2-1 - 2-2)
평가물건에 미치는 영향 : 감정목적을 고려 실측에 의해 별도로 사정평가 하였음.
(부동산 감정평가명세서 참조)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 일련번호(2) 건물은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며 등재내용은 "건축과-32573（2021.7.12.）호와 관련하여 위반건축물 등재（지상2층，철근콘크리트조, 면적70㎡，창고시설（산업등시설군）→ 제조업소（근린생활시설군） 불법 용도변경）"으로 위반건물물 등재되어 있음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함.
- 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구
포함.
- 목록2는 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음.
- 기계기구는 목록2 건물 내에 설치되어 있으며, 기계기구중 기계기구 목록 5-3, 5-7는 소재불명인바, 응찰시 유의하기 바람

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산서부지원 2024타경107727 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (OOO)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 2,745,501,320원

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 서구 서대신동3가 684-5

용도: 근린시설

토지 면적: 914.00㎡ (약 276.5평)

토지 지분: 914㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 1329.38㎡ (약 402.2평)

건물 지분: 1329.38㎡

건물 제시외 면적: 68.00㎡

1.3. 감정 평가 요약

토지감정요항표: 본건 일련번호(1)-(4)는 부산광역시 서구 서대신동3가 소재 "부산중앙여자중학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재함. 차량 접근 가능하며 전반적인 교통사정은 보통임. 일련번호(1) 토지는 공업용, (3),(4)는 전으로 이용 중임. (1)은 동측 폭 약 10미터 도로에 접하나, (3),(4)는 맹지임.

건물감정평가요항표: 본건 건물은 철근콘크리트구조 2층 건물로 2016년 7월 22일 사용승인되었으며, 지하 1층-3층은 공장 및 사무실로 이용 중임. 급배수 위생설비 등이 되어 있음.

2. 입지 조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동3가에 위치하며, 부산중앙여자중학교 남서측 인접지에 소재함. 주변으로는 아파트 단지, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역임.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 주변 도로망을 통한 시내외 접근성이 양호한 편임. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됨.

2.3. 토지 이용 현황

일련번호(1) 토지는 인접 도로와 등고평탄한 사다리형 토지로 현재 공업용으로 이용 중임.

일련번호(3) 및 (4) 토지는 각각 사다리형 및 부정형의 토지로 남서하향 완경사를 이루고 있으며, 현재 전(밭)으로 이용 중임.

2.4. 지역 지구 및 제한 사항

일련번호(1) 토지: 제2종일반주거지역, 고도지구(12M 이하), 중로3류(폭 12m-15m)에 해당하며, 가축사육제한구역임.

일련번호(3) 토지: 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(12M 이하)에 해당하며, 가축사육제한구역임.

일련번호(4) 토지: 자연녹지지역, 고도지구(12M 이하)에 해당함.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황

본 물건의 등기부등본 상 다수의 권리 변동이 있었으며, 말소기준권리(근저당권)는 2015년 9월 15일 접수된 중소기업은행 근저당권(을2)으로 판단됨.

말소 예정 권리:

* 토지 등기부: 을2(근저당), 을3(근저당), 갑7(소유권 이전), 을5(근저당), 을6(근저당), 을7(근저당), 을8(근저당), 갑12(가압류), 갑14(압류), 갑16(가압류), 갑17(가압류), 갑18(압류), 갑19(압류), 갑20(임의경매), 갑21(압류), 을6-1(가압류), 을6-2(압류), 을3-4(근저당권 일부 이전) 등

* 건물 등기부: 을2(근저당), 을4(근저당), 을5(근저당), 을6(근저당), 을7(근저당), 을8(근저당), 갑4(가압류), 갑6(압류), 갑8(가압류), 갑9(가압류), 갑10(임의경매), 갑11(압류), 을6-1(가압류), 을6-2(압류), 을2-4(근저당권 일부 이전) 등

본 경매로 인해 상기 대부분의 권리가 말소될 예정임.

등기부채권 총액 (합산): 4,163,195,704원

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 서

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자(사업일자): 2023년 5월 9일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

3.3. 특이 권리 사항

* 공장 및 광업재단저당법 제6조에 따른 기계기구 포함 매각 대상임.

* 목록2 건물은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음 (불법 용도 변경).

4. 상권 분석

4.1. 주변 상권 특성

주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상업 시설들이 분포하고 있습니다. 아파트 단지가 인근에 있어 안정적인 수요층 확보가 가능합니다.

4.2. 업종 분석

본 건물은 건축물대장상 제2종근린생활시설로 등록되어 있으나, 현재 공장 및 사무실로 이용 중이며 위반건축물 사항이 존재합니다. 이러한 용도 및 법규 위반 사항은 향후 운영 또는 재건축 시 고려해야 할 부분입니다.

5. 생활 정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 재래시장, 마트, 은행, 병원, 약국 등 기본적인 생활 편의 시설이 갖추어져 있습니다. 부산중앙여자중학교가 인접해 있으며, 다른 교육 시설도 도보 또는 차량으로 접근 가능한 거리에 위치합니다.

5.2. 교육 시설

부산중앙여자중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 혐오 시설

주변 지역은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 보고서 작성 시점까지 즉각적인 혐오시설(대규모 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 취급 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반 건축물

목록2 건물은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다 (지상 2층, 철근콘크리트조, 면적 70㎡, 창고시설(산업등시설군) → 제조업소(근린생활시설군) 불법 용도 변경). 이는 향후 이행강제금 부과, 건축물 사용 제한, 철거 명령 등 법적 제재의 대상이 될 수 있으며, 재산권 행사에 큰 제약이 될 수 있습니다.

6.2. 맹지

토지 일련번호 (3) 및 (4)는 도로에 직접 접하지 않는 맹지입니다. 해당 토지를 이용하기 위해서는 인접 토지와의 협의를 통한 통행권 확보가 필요하며, 이는 개발 또는 활용에 있어 상당한 제약 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 기계기구 소재 불명

매각에 포함된 기계기구 중 일부(목록 5-3, 5-7)는 소재 불명 상태입니다. 낙찰 후 인도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생하거나, 해당 물건을 확보하지 못할 경우 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 응찰 시 각별한 주의가 요구됩니다.

6.4. 유동화 물건 특성

본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건 대비 권리 관계가 복잡하거나 특수 조건이 붙을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 서구 서대신동에 위치한 근린시설 용도의 부동산으로, 넓은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 부산중앙여자중학교 인근에 자리하며 주변 개발 상황은 보통 수준입니다.

그러나, 다수의 권리들이 복잡하게 설정되어 있었으며, 특히 건물에 위반건축물 사항이 존재하고 토지 일부가 맹지인 점, 포함된 기계기구 중 일부 소재가 불명확한 점 등은 본 물건의 활용 및 가치를 크게 저해할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

이러한 리스크들을 감안할 때, 낙찰 후 상당한 시간과 비용을 투입하여 문제를 해결할 의지가 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 대지 면적과 건물 연면적을 확보하고 있다는 점.

* 지역 내 교육 시설(부산중앙여자중학교) 인접 등 기본적인 입지 조건.

* 모든 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금 부담이 없다는 점.

9. 예상 입찰가

감정가는 2,745,501,320원이지만, 본 물건의 경우 위반건축물 등재, 맹지, 기계기구 소재 불명 등의 중대한 리스크가 존재합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 입찰가를 산정해야 할 것으로 판단됩니다.

잠재적 리스크 해소 비용, 향후 활용 가능성 등을 면밀히 검토하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직하며, 감정가의 50%~70% 수준에서 실질적인 가치를 평가하여 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

* 감정가: 2,745,501,320원

* 총 채권액: 4,163,195,704원

* 예상 입찰가 범위 (제안): 약 1,370,000,000원 ~ 1,920,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.