나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경109303 [2] 부산광역시 사상구 감전동 113-12 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 극동 · 평가일 2025.03.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 감전동 "도시철도2호선 감전역" 북서측 인근에 위치하고 있는 부동산(토지, 건물)로서, 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주상혼용 및 공장지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장과 도시철도2호선 "감전역" 이 소재하는 등 제반 대중교통시설은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(2)는 세장형, 일련번호(4)는 사다리형 으로서, 공히 인접 토지와 대체로 등고 평탄한 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

- 일련번호(2)는 남서측으로 노폭 약 20미터 내외 폭의 포장도로에 접함.
- 일련번호(4)는 남측으로 노폭 약 8미터 내외 폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 일련번호(2): 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.
- 일련번호(4): 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

일련번호(2) 위 지상에 제시외물건㉡ 및 ㉢(창고 등)이 소재하고 제시외물건㉢은 일부 멸실로 경제적가치는 희박하며, 일련번호(4) 위 지상에 제시외물건㉣-㉨(다용도실, 창고 등)이 소재하나 건물 일련번호(3)의 부합물및종물로 보임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호(1): 조표91-238내 조표제91-238호 철근콘크리트및 벽돌조 슬래브지붕 5층 건물(사용승인일: 1991.02.18)로서,
·외벽 : 적벽돌 및 몰탈위페인팅 등 마감,
·창호 : 샷시 창호임.

- 기호(2): 조표21815내 조표제21815호 철근 콘크리트 보강 블록 및 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물(사용승인일: 1976.10.18.)로서,
·외벽 : 타일붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감,
·창호 : 샷시 창호임.

- 기호(3): 조표39478내 조표제39478호 철근콘크리트조및 브록조 슬래브지붕 3층 건물(사용승인일: 1991.02.18)로서,
·외벽 : 적벽돌 및 몰탈위페인팅 등 마감,
·창호 : 샷시 창호임.

이용상태

- 기호(1): 1층-근린생활시설(감전동지역주택조합사무실, 점포 등),
2층-5층 폐문으로 출입이 제한되었으나 현황 공실로 탐문조사 되었음.
- 기호(3): 1층-근린생활시설(점포 2개호)
2층, 3층 주택부분은 현황 공실임.
- 기호(5): 1층 근린생활시설, 2층 사무실 및 3층 주택으로 이용되었으나, 현황 공실임.

설비내역

기호(1), (3), (5) 공히 위생설비, 급·배수설비 및 개별난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

일련번호(1) 3층부분에 제시외물건㉠(다용실 등), 일련번호(3) 1층, 2층, 3층에 제시외물건㉣-㉨(현관, 창고 등)이 소재하고, 일련번호(5) 1층부분에 제시외물건㉡ 및 ㉢(창고 등)이 소재하나 부합물 및 종물로 보이며, 제시외물건㉢(일부멸실, 경제적가치 희박)을 제외하고 "토지건물감정평가명세표"에 별도로 그 가액를 표기 하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경109303 (2)

소재지: 부산광역시 사상구 감전동 113-12 (신주소: 부산광역시 사상구 사상로 112)

주요 용도: 제2종근린생활시설 (건축물표제부 기준)

감정가: 933371800원

토지면적: 164.00㎡ (약 49.61평) (건축물표제부 상 면적 일치)

건물면적: 268.69㎡ (약 81.28평) (건축물표제부 상 연면적 일치)

건물 구성 (텍스트 기반):

* 기호(1): 5층, 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 (사용승인일: 1991.02.18)

* 기호(2): 3층, 철근 콘크리트 보강 블록 및 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 (사용승인일: 1976.10.18.)

* 기호(3): 3층, 철근콘크리트조 및 브록조 슬래브지붕 (사용승인일: 1991.02.18)

* 기호(5): (별도 설명 없음)

건축물표제부 주요 정보:

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근, 브록조

* 사용승인일: 1984.08.03 (JSON 기준)

* 층수: 3층 (JSON 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OOOOO

특이사항: 중복병합사건, 대항력있는임차인, 제시외 건물 포함 (일괄매각)

2. 입지조건

위치: 부산광역시 사상구 감전동 113-12, 도시철도 2호선 감전역 북서측 인근

주위환경: 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 혼재. 주상혼용 및 공장지대.

교통: 차량 접근 용이. 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 감전역 인접. (대중교통 이용 보통)

도로: 남서측 20미터 도로, 남측 8미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획: 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역

3. 권리분석

말소기준권리: 토지/건물 등기부 상 갑구 6번 (이옥이, 2023.07.06)의 가압류가 본 압류로 이행된 강제경매. 이 권리보다 선순위인 권리는 없으며, 이 권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

등기부채권 총액:

* 토지: 2477800000원

* 건물: 2217100000원

(참고: 이는 등기부상 채권 총액이며, 실제 낙찰자가 인수하거나 상환해야 하는 금액과는 다릅니다.)

임차인 현황:

* 강 : 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원. 전입/사업일자 1999.01.15, 확정일자 2024.10.08, 배당신고일자 2024.09.27. 대항력: 있음.

* 이 : 보증금 10,000,000원, 차임 400,000원. 전입/사업일자 1991.03.22, 확정일자 2024.10.08, 배당신고일자 2024.09.27. 대항력: 있음.

인수 보증금 합계: 0원

권리분석 요약: 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 대항력 있는 임차인이 있으나 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 낙찰자의 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. (단, 임차인 현황 참조)

4. 상권분석

입지: 부산 사상구 감전동, 도시철도 2호선 감전역 인근.

지역 특성: 주상혼용 및 공장지대로, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 다양한 수요층이 존재합니다.

상업시설: 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 상업 기능이 갖추어져 있습니다.

교통 연계성: 감전역을 통한 지하철 이용과 인근 도로망을 통한 차량 접근이 가능하여 광역적인 접근성이 좋습니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 2호선 감전역 도보 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 주변에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 대형마트, 병원 등은 추가 확인 필요)

주거 환경: 주택가와 상업시설, 공장지대가 혼합된 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 강 및 이 임차인은 대항력이 있어, 명도 과정에서 협상이나 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되었으나, 실제 명도 시 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

건축물 노후도: 일부 건물(기호 2: 1976년, 기호 1, 3: 1991년, JSON 건물: 1984년)의 사용 승인일이 오래되어 수리 또는 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

중복병합사건: 다수의 채권이 얽혀 있어 경매 절차가 복잡할 수 있습니다.

토지 이용 규제: 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 토지 이용 제한 사항이 있습니다.

제시외 건물: 일괄 매각에 포함되나, 일부 멸실되거나 경제적 가치가 낮은 경우도 있어 추가 확인이 필요합니다.

혐오시설 조사: 해당 지역은 공장 및 산업 시설이 밀집한 지역으로, 산업단지 주변의 환경적 요인(소음, 분진 등)은 간접적인 고려 대상이 될 수 있습니다. 특정 혐오시설이 직접적으로 근접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구 감전동, 지하철 2호선 감전역 인근에 위치한 근린생활시설로서, 주상혼용 및 공장지대의 특징을 가진 지역입니다.

토지 및 건물 일괄매각으로 진행되며, 감정가는 약 9.3억원입니다.

다수의 권리 설정이 존재하나, 말소기준권리 이후의 채권은 경매를 통해 소멸될 것으로 보입니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 낙찰자의 직접적인 보증금 부담은 없을 가능성이 높습니다. (단, 명도 관련 잠재 리스크는 존재)

노후된 건물이 포함되어 있어 투자 시 유지보수 비용을 고려해야 합니다.

역세권의 이점과 근린생활시설로서의 활용 가능성을 동시에 갖춘 물건입니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 2호선 감전역을 이용할 수 있어 교통 편의성이 높습니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

활용 가능성: 근린생활시설로서 임대 사업 또는 직접 사용이 가능합니다.

추가 면적: 제시외 건물 포함으로 인한 잠재적 공간 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정평가액, 물건의 현 상태, 시장 상황, 권리 관계, 명도 난이도 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본 물건은 대항력 있는 임차인 존재, 건축물 노후도, 중복병합사건 등의 요인이 있어 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

인수 보증금 합계가 0원으로 표시되어 있으나, 명도 과정에서의 변동 가능성을 고려해야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 단정하기 어려우나, 일반적인 경매 투자 관점에서 감정평가액(933371800원)을 기준으로 하되, 상기 위험 요소를 반영하여 신중하게 접근할 것을 권장합니다.

현 시점에서 잠정적인 입찰 희망 범위는 약 800,000,000원에서 950,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 임차인과의 협의 결과, 최신 시장 동향 분석 등을 통해 결정하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.