나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경109303 [5] 부산광역시 사상구 감전동 114-8 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 극동 · 평가일 2025.03.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 감전동 "도시철도2호선 감전역" 북서측 인근에 위치하고 있는 부동산(토지, 건물)로서, 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주상혼용 및 공장지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장과 도시철도2호선 "감전역" 이 소재하는 등 제반 대중교통시설은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(2)는 세장형, 일련번호(4)는 사다리형 으로서, 공히 인접 토지와 대체로 등고 평탄한 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

- 일련번호(2)는 남서측으로 노폭 약 20미터 내외 폭의 포장도로에 접함.
- 일련번호(4)는 남측으로 노폭 약 8미터 내외 폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 일련번호(2): 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.
- 일련번호(4): 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

일련번호(2) 위 지상에 제시외물건㉡ 및 ㉢(창고 등)이 소재하고 제시외물건㉢은 일부 멸실로 경제적가치는 희박하며, 일련번호(4) 위 지상에 제시외물건㉣-㉨(다용도실, 창고 등)이 소재하나 건물 일련번호(3)의 부합물및종물로 보임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호(1): 조표91-238내 조표제91-238호 철근콘크리트및 벽돌조 슬래브지붕 5층 건물(사용승인일: 1991.02.18)로서,
·외벽 : 적벽돌 및 몰탈위페인팅 등 마감,
·창호 : 샷시 창호임.

- 기호(2): 조표21815내 조표제21815호 철근 콘크리트 보강 블록 및 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물(사용승인일: 1976.10.18.)로서,
·외벽 : 타일붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감,
·창호 : 샷시 창호임.

- 기호(3): 조표39478내 조표제39478호 철근콘크리트조및 브록조 슬래브지붕 3층 건물(사용승인일: 1991.02.18)로서,
·외벽 : 적벽돌 및 몰탈위페인팅 등 마감,
·창호 : 샷시 창호임.

이용상태

- 기호(1): 1층-근린생활시설(감전동지역주택조합사무실, 점포 등),
2층-5층 폐문으로 출입이 제한되었으나 현황 공실로 탐문조사 되었음.
- 기호(3): 1층-근린생활시설(점포 2개호)
2층, 3층 주택부분은 현황 공실임.
- 기호(5): 1층 근린생활시설, 2층 사무실 및 3층 주택으로 이용되었으나, 현황 공실임.

설비내역

기호(1), (3), (5) 공히 위생설비, 급·배수설비 및 개별난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

일련번호(1) 3층부분에 제시외물건㉠(다용실 등), 일련번호(3) 1층, 2층, 3층에 제시외물건㉣-㉨(현관, 창고 등)이 소재하고, 일련번호(5) 1층부분에 제시외물건㉡ 및 ㉢(창고 등)이 소재하나 부합물 및 종물로 보이며, 제시외물건㉢(일부멸실, 경제적가치 희박)을 제외하고 "토지건물감정평가명세표"에 별도로 그 가액를 표기 하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

물건 비고

-일괄매각
-공부상 용도가 주택 및 점포로 되어있으나 현황은 전부 주택으로 추정됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경109303 (5)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 사상구 감전동 114-8

용도: 단독주택 (공부상 주택 및 점포, 현황은 전부 주택으로 추정됨)

토지 면적: 159.30㎡ (약 48.18평)

건물 면적: 227.77㎡ (약 68.93평)

감정가: 455,319,000원

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항

중복병합사건

대항력있는 임차인 존재

일괄매각

공부상 용도와 현황의 차이 가능성

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 사상구 감전동 일대에 위치하며, 도시철도 2호선 감전역 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역이며, 공장지대도 인접해 있어 복합적인 지역 특성을 보입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 도시철도 2호선 감전역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제3종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역 및 학교환경위생정화구역(상대보호구역)으로 지정되어 있습니다.

2.4. 도로 접근성

토지 일련번호(2)는 남서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 일련번호(4)는 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건은 다수의 가압류 및 강제경매 개시결정 등기들이 경합하고 있습니다. 등기부 채권 총액은 토지 4,676,000,000원, 건물 4,415,300,000원으로 합계 약 90억 9,100만원에 달합니다.

말소기준권리는 2023년 7월 5일자 신원균의 가압류(채권액 89,600,000원)로, 이보다 선순위 권리는 없습니다. 따라서 매각으로 인해 해당 말소기준권리 이하의 모든 등기된 권리(가압류, 강제경매 등)는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 강

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2013-08-28

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 있음

비고: 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요한 사항이며, 인수할 보증금은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제시된 주변 빌라 및 연립주택의 최근 매매 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 창성빌라트 (2002년식, 83.92㎡): 17,100만원 (약 204만원/㎡)

* 대림아트빌라 (1998년식, 74.98㎡): 8,000만원 (약 107만원/㎡)

* 광성빌라(157-18) (2001년식, 74.56㎡): 11,700만원 (약 157만원/㎡)

본건은 단독주택으로, 다세대 및 연립주택과는 직접적인 비교가 다소 어렵습니다. 그러나 주변 시세는 면적당 약 107만원에서 204만원 수준으로 형성되어 있습니다.

본건의 감정가는 455,319,000원으로, 건물 총 면적 227.77㎡(약 68.93평) 및 토지 면적 159.3㎡(약 48.18평) 대비 약 200만원/㎡ (토지+건물 환산 평균) 수준으로, 이는 단독주택으로서의 가치, 넓은 토지 면적, 여러 동의 건물 구성 등을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

4.2. 상권 특성

본건이 위치한 지역은 주상혼용 및 공장지대가 혼재하는 곳으로, 다양한 업종의 근린생활시설과 공업 시설이 공존합니다. 이러한 지역적 특성은 주거 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

상대보호구역으로 지정된 학교가 인접해 있는 것으로 보아, 인근에 교육 시설이 존재할 것으로 예상됩니다. 정확한 학교 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5.3. 기타

도시철도 2호선 감전역이 인접하여 부산 시내로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

강 임차인은 대항력이 있으나 보증금이 0원입니다. 이는 인수 보증금은 없으나, 명도 과정에서 임차인과의 협상 또는 법적 절차 진행 시 예상치 못한 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 공부상 용도와 현황의 차이

공부상 용도는 주택 및 점포로 되어 있으나, 현황은 전부 주택으로 추정됩니다. 향후 건물의 용도 변경이나 활용 계획 시 건축법규 및 지자체 조례에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 높은 채권 총액

등기부상 채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하는 90억 원 이상으로, 이는 채권자들의 경매 신청 및 절차 진행 동기에 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 중복병합 사건

여러 사건이 병합되어 진행되는 건으로, 경매 절차 및 이해관계인 간의 조율 과정이 복잡할 수 있습니다.

6.5. 제시외 물건

토지 및 건물에 제시외 물건(창고 등)이 소재하나, 대부분 부합물 및 종물로 간주되거나 경제적 가치가 희박한 것으로 평가되었습니다. 다만, 명도 시 해당 물건에 대한 처리 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구 감전동에 위치한 단독주택으로, 도시철도 감전역 역세권이라는 장점을 지니고 있습니다. 159.3㎡의 토지와 227.77㎡의 건축물을 합쳐 총 4억 5,531만 9천원으로 감정평가되었습니다.

등기부상 채권 총액이 감정가를 크게 초과하며, 특히 대항력 있는 임차인 강 이 보증금 0원으로 존재한다는 점이 가장 큰 특징이자 리스크 요인입니다. 명도에 필요한 보증금 부담은 없으나, 임차인과의 협상 또는 법적 절차 진행 시 주의가 요구됩니다.

주변 공장지대 혼재 및 공부상 용도와 현황의 차이 가능성은 본 물건의 투자 가치를 판단하는 데 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

도시철도 2호선 감전역과 인접하여 교통이 편리하고, 향후 역세권 개발 시 수혜를 기대할 수 있습니다.

8.2. 단독주택의 활용 잠재력

넓은 토지와 여러 동의 건물은 개인 주거용으로 활용하거나, 건축 등을 통해 부가적인 가치를 창출할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

8.3. 인수 보증금 부담 없음

대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 0원이므로, 낙찰 후 인수해야 할 금전적인 부담이 없습니다.

8.4. 주변 개발 가능성

부산시 사상구 일대의 지속적인 도시 개발 및 인프라 개선 사업으로 인해 향후 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반 예상가

감정가: 455,319,000원

주변 다세대/연립주택의 시세를 고려했을 때, 본건 단독주택의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 그러나 매우 높은 총 채권액과 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재로 인해 유찰 가능성이 있습니다.

입찰자는 인수해야 할 명도 비용 및 소요 시간 등을 감안하여 신중하게 접근해야 합니다.

추가 유찰 시, 감정가의 80% 수준 (약 364,000,000원)부터 입찰가를 고려해 볼 수 있으며, 명도 협상 가능성 및 시장 상황에 따라 최종 입찰가는 3억 8천만원 ~ 4억 2천만원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다. 본 예상가는 현재 시점에서의 분석이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정을 내려야 합니다.

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