나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경109303 [4] 부산광역시 사상구 감전동 113-28 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 극동 · 평가일 2025.03.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 감전동 "도시철도2호선 감전역" 북서측 인근에 위치하고 있는 부동산(토지, 건물)로서, 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주상혼용 및 공장지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장과 도시철도2호선 "감전역" 이 소재하는 등 제반 대중교통시설은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(2)는 세장형, 일련번호(4)는 사다리형 으로서, 공히 인접 토지와 대체로 등고 평탄한 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

- 일련번호(2)는 남서측으로 노폭 약 20미터 내외 폭의 포장도로에 접함.
- 일련번호(4)는 남측으로 노폭 약 8미터 내외 폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 일련번호(2): 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.
- 일련번호(4): 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

일련번호(2) 위 지상에 제시외물건㉡ 및 ㉢(창고 등)이 소재하고 제시외물건㉢은 일부 멸실로 경제적가치는 희박하며, 일련번호(4) 위 지상에 제시외물건㉣-㉨(다용도실, 창고 등)이 소재하나 건물 일련번호(3)의 부합물및종물로 보임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호(1): 조표91-238내 조표제91-238호 철근콘크리트및 벽돌조 슬래브지붕 5층 건물(사용승인일: 1991.02.18)로서,
·외벽 : 적벽돌 및 몰탈위페인팅 등 마감,
·창호 : 샷시 창호임.

- 기호(2): 조표21815내 조표제21815호 철근 콘크리트 보강 블록 및 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물(사용승인일: 1976.10.18.)로서,
·외벽 : 타일붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감,
·창호 : 샷시 창호임.

- 기호(3): 조표39478내 조표제39478호 철근콘크리트조및 브록조 슬래브지붕 3층 건물(사용승인일: 1991.02.18)로서,
·외벽 : 적벽돌 및 몰탈위페인팅 등 마감,
·창호 : 샷시 창호임.

이용상태

- 기호(1): 1층-근린생활시설(감전동지역주택조합사무실, 점포 등),
2층-5층 폐문으로 출입이 제한되었으나 현황 공실로 탐문조사 되었음.
- 기호(3): 1층-근린생활시설(점포 2개호)
2층, 3층 주택부분은 현황 공실임.
- 기호(5): 1층 근린생활시설, 2층 사무실 및 3층 주택으로 이용되었으나, 현황 공실임.

설비내역

기호(1), (3), (5) 공히 위생설비, 급·배수설비 및 개별난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

일련번호(1) 3층부분에 제시외물건㉠(다용실 등), 일련번호(3) 1층, 2층, 3층에 제시외물건㉣-㉨(현관, 창고 등)이 소재하고, 일련번호(5) 1층부분에 제시외물건㉡ 및 ㉢(창고 등)이 소재하나 부합물 및 종물로 보이며, 제시외물건㉢(일부멸실, 경제적가치 희박)을 제외하고 "토지건물감정평가명세표"에 별도로 그 가액를 표기 하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-건물 일부 파손되어 있음
-지반의 고저차로 인하여 인접 도로변에서는 공부상 지상1층이 지하1층으로 보일수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산서부지원 2024타경109303 (4)

소재지: 부산광역시 사상구 감전동 113-28

용도: 다가구주택

감정가: 455,084,280원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OOOOO

특이사항: 중복병합사건

1.2. 면적 정보

토지면적: 134.80㎡ (약 40.77평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 171.88㎡ (약 52.00평)

건물 제시외면적: 5.30㎡ (약 1.60평)

1.3. 건물 구성 (감정평가서 요약 기준)

* 기호(1): 5층 건물 (사용승인일: 1991.02.18), 외벽 적벽돌 및 몰탈위페인팅, 창호 샷시. 1층 근린생활시설, 2-5층 공실.

* 기호(2): 3층 건물 (사용승인일: 1976.10.18.), 외벽 타일붙임 및 몰탈위페인팅, 창호 샷시.

* 기호(3): 3층 건물 (사용승인일: 1991.02.18), 외벽 적벽돌 및 몰탈위페인팅, 창호 샷시. 1층 근린생활시설(점포 2개호), 2-3층 주택(공실).

* 기호(5): 3층 건물, 1층 근린생활시설, 2층 사무실, 3층 주택(공실).

* 설비내역: 기호(1), (3), (5) 공히 위생설비, 급·배수설비 및 개별난방설비.

* 부합물 및 종물: 제시외 건물(창고 등) 존재하며, 일부 멸실된 것도 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 사상구 감전동 "도시철도2호선 감전역" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 주상혼용 및 일부 공장지대입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 도시철도2호선 "감전역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상태

* 토지 일련번호(2): 남서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접합니다.

* 토지 일련번호(4): 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.

2.4. 토지이용계획

* 일련번호(2) 및 (4): 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 7월 10일 접수된 이미선 외 다수의 가압류 결정(부산지방법원 2023카단101694 등)입니다. 매각으로 인해 위 권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의사항: 임대관계가 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 보증금 및 차임이 미상인 점을 감안하여 면밀한 조사가 필요합니다.

3.4. 등기부 채권 총액

* 토지 등기부채권 총액: 4,638,400,000원

* 건물 등기부채권 총액: 4,377,700,000원

다수의 가압류 및 채권이 등기되어 있어 채권 총액이 매우 높습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 이용 및 현황

건물 내 일부 층(기호1의 2-5층, 기호3의 2-3층, 기호5의 2-3층)은 현재 공실 상태입니다. 1층에는 근린생활시설 및 점포가 있으며, 일부는 주택조합 사무실로도 활용되고 있습니다.

4.2. 지역 특성

주변은 주거, 상업, 공업 시설이 혼재된 지역입니다. 감전역 인근으로 생활 편의시설이 있으며, 일부 오래된 건물들로 인해 다소 낙후된 느낌이 있을 수 있습니다.

4.3. 시세 동향

감전동 빌라의 평균 평당가는 2025년 기준 약 376만원으로, 부산시 평균 대비 낮은 편입니다. 이는 지역 내 오래된 건물들의 영향으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 시내버스정류장, 도시철도2호선 감전역이 있으며, 마트, 영화관, 올리브영, 패스트푸드점, 음식점 등 다양한 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육시설

상대보호구역으로 지정되어 있어, 인근에 교육 관련 시설이 위치할 가능성이 있습니다. 또한, 부산 사상구 감전동에는 음악, 댄스, 보습 등 다양한 학원들이 소재하고 있습니다.

5.3. 주변 환경

삼락생태공원 등 인근 공원 및 산책로 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태

건물 일부가 파손된 상태이므로 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 지반 고저차

지반의 고저차로 인해 외부에서 볼 때 공부상의 1층이 지하 1층으로 보일 수 있어, 실제 이용 및 활용에 대한 확인이 필요합니다.

6.3. 건물 노후화

주요 건물 중 일부(기호2)는 1976년 사용승인되어 약 49년, 다른 건물들(기호1, 3)도 1991년 사용승인되어 약 34년 경과된 노후 건물입니다. 이는 유지보수 비용 증가 및 재건축/리모델링 필요성을 시사합니다.

6.4. 제시외 건물

건물 부지 내 제시외 건물(창고 등)이 존재하며, 이 중 일부는 멸실 상태입니다. 이에 대한 정리 및 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

6.5. 다수의 채권 및 중복 병합 사건

등기부상 총 채권액이 수십억 원에 달하며, 중복 병합 사건이라는 점은 권리관계가 복잡할 수 있음을 나타냅니다.

6.6. 공실 및 임대 관련 불확실성

건물 내 일부 층이 공실이며, 임대관계가 미상으로 파악되어 인수 시 임차인과의 명도 문제 또는 공실 관리에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

6.7. 지역 환경

일부 오래된 건물과 공장지대가 혼재된 지역 특성상, 쓰레기 무단 투기나 소음 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 지하철 2호선 감전역 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 주변에 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있다는 장점이 있습니다. 또한, 일괄 매각 대상이며 토지와 건물 면적 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정된 것으로 보입니다.

그러나 건물 일부 파손, 노후화, 지반 고저차로 인한 외관상 혼동 가능성, 다수의 채권으로 인한 복잡한 권리관계, 공실 및 임대 현황의 불확실성 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히, 건물 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용 증가가 예상되며, 제시외 건물 처리 및 복잡한 채권 관계에 대한 면밀한 법률 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 도시철도 2호선 감전역 인근으로 교통 접근성이 우수합니다.

* 혼합 상권: 주거, 상업, 일부 공업 시설이 혼재되어 있어 다양한 활용 가능성이 있습니다.

* 저평가 가능성: 감정가 대비 토지 및 건물 면적, 주변 시세 등을 고려할 때, 리스크 해소 시 가격 상승 잠재력이 있습니다.

* 재건축/리모델링 잠재력: 노후 건물을 신축하거나 리모델링하여 가치를 높일 수 있는 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 455,084,280원이나, 건물 상태, 노후화, 복잡한 권리관계, 공실 및 임대 현황의 불확실성 등 다수의 위험 요소를 가지고 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 이러한 위험 요인을 상쇄할 수 있는 수준에서 신중하게 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 다음과 같은 추가 조사가 필요합니다.

* 최근 주변 유사 물건의 실거래가 및 호가 조사

* 건물 파손 부위에 대한 정확한 진단 및 예상 수리 비용 산출

* 인근 지역의 임대 시세 및 공실률 조사

* 정확한 법률 검토를 통한 인수 또는 소멸되는 권리 확정

* 향후 개발 가능성 및 주변 지역 개발 계획 조사

따라서, 현재 제공된 정보만으로는 명확한 예상 입찰가를 제시하기 어려우며, 상기 조사 결과들을 종합적으로 분석한 후 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.