나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경109303 [1] 부산광역시 사상구 감전동 113-23 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 극동 · 평가일 2025.03.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 감전동 "도시철도2호선 감전역" 북서측 인근에 위치하고 있는 부동산(토지, 건물)로서, 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주상혼용 및 공장지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장과 도시철도2호선 "감전역" 이 소재하는 등 제반 대중교통시설은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(2)는 세장형, 일련번호(4)는 사다리형 으로서, 공히 인접 토지와 대체로 등고 평탄한 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

- 일련번호(2)는 남서측으로 노폭 약 20미터 내외 폭의 포장도로에 접함.
- 일련번호(4)는 남측으로 노폭 약 8미터 내외 폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 일련번호(2): 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.
- 일련번호(4): 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

일련번호(2) 위 지상에 제시외물건㉡ 및 ㉢(창고 등)이 소재하고 제시외물건㉢은 일부 멸실로 경제적가치는 희박하며, 일련번호(4) 위 지상에 제시외물건㉣-㉨(다용도실, 창고 등)이 소재하나 건물 일련번호(3)의 부합물및종물로 보임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호(1): 조표91-238내 조표제91-238호 철근콘크리트및 벽돌조 슬래브지붕 5층 건물(사용승인일: 1991.02.18)로서,
·외벽 : 적벽돌 및 몰탈위페인팅 등 마감,
·창호 : 샷시 창호임.

- 기호(2): 조표21815내 조표제21815호 철근 콘크리트 보강 블록 및 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물(사용승인일: 1976.10.18.)로서,
·외벽 : 타일붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감,
·창호 : 샷시 창호임.

- 기호(3): 조표39478내 조표제39478호 철근콘크리트조및 브록조 슬래브지붕 3층 건물(사용승인일: 1991.02.18)로서,
·외벽 : 적벽돌 및 몰탈위페인팅 등 마감,
·창호 : 샷시 창호임.

이용상태

- 기호(1): 1층-근린생활시설(감전동지역주택조합사무실, 점포 등),
2층-5층 폐문으로 출입이 제한되었으나 현황 공실로 탐문조사 되었음.
- 기호(3): 1층-근린생활시설(점포 2개호)
2층, 3층 주택부분은 현황 공실임.
- 기호(5): 1층 근린생활시설, 2층 사무실 및 3층 주택으로 이용되었으나, 현황 공실임.

설비내역

기호(1), (3), (5) 공히 위생설비, 급·배수설비 및 개별난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

일련번호(1) 3층부분에 제시외물건㉠(다용실 등), 일련번호(3) 1층, 2층, 3층에 제시외물건㉣-㉨(현관, 창고 등)이 소재하고, 일련번호(5) 1층부분에 제시외물건㉡ 및 ㉢(창고 등)이 소재하나 부합물 및 종물로 보이며, 제시외물건㉢(일부멸실, 경제적가치 희박)을 제외하고 "토지건물감정평가명세표"에 별도로 그 가액를 표기 하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

물건 비고

- 건물에 대한 매각임
- 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 부산서부지원 2024타경109303 (1)

소재지: 부산광역시 사상구 감전동 113-23

용도: 근린주택

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 매각 대상

본 건은 건물만 매각 대상이며, 제시외 건물도 포함됩니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 439,502,160원

토지면적: 0.00㎡

토지지분: 0㎡

건물면적: 1074.02㎡ (약 324.68평)

건물지분: 1074.02㎡ (약 324.68평)

건물 제시외면적: 21.70㎡ (약 6.56평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 부산광역시 사상구 감전동에 위치하며, 도시철도 2호선 감전역 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 주상혼용 지역이며, 공장 지대도 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 감전역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권보존, 소유권이전, 공유자전원지분전부이전 등기 이후 다수의 가압류 및 강제경매 개시결정 등기가 설정되어 있습니다. 말소기준권리는 2024년 6월 5일 접수된 김성현씨의 가압류(부산지방법원 2024카단52677)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력

총 4명의 임차인이 존재하며, 모두 대항력이 있는 것으로 파악됩니다.

* 감동우: 2008년 4월 7일 전입, 보증금 10,000,000원, 차임 600,000원

* 김동영: 2022년 7월 5일 전입, 보증금 0원, 차임 0원

* 이태진: 2021년 9월 30일 전입, 보증금 0원, 차임 1,181,818원

* 주식회사태흥홀딩스김대영: 2022년 1월 21일 전입, 보증금 0원, 차임 0원

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 감동우 임차인의 경우 상당한 보증금과 함께 대항력을 보유하고 있어 주의 깊은 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요하며, 모든 임차인에 대한 권리관계를 철저히 조사해야 합니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로 법정지상권이 명시되어 있습니다. 단, 법정지상권의 성립 여부는 불분명하며, 이는 중요한 잠재적 리스크 요인입니다.

4. 상권분석

인근에 도시철도역 및 버스정류장이 있어 교통 이용이 편리한 입지입니다. 주상혼용 및 공장지대가 혼재된 지역으로, 주변에 근린생활시설 및 주택이 분포하고 있습니다. 최근 실거래된 연립/다세대 주택의 경우, 약 106만원/㎡에서 203만원/㎡ 수준의 시세를 형성하고 있습니다. 본 물건은 근린주택으로서 이러한 빌라 시세와 직접 비교하기는 어려우나, 주변의 상권 및 주거 환경을 고려한 시세 파악이 필요합니다.

5. 생활정보

감전역을 중심으로 형성된 생활권 내에 위치하며, 주위의 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 공장 지대가 일부 포함된 지역 특성상 소음이나 환경적 요인을 고려해야 할 수 있습니다. 현재까지 조사된 바에 따르면, 해당 지역에 직접적인 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 불분명: 건물 등기부 상에 법정지상권이 명시되어 있으나, 그 성립 여부가 불확실하여 건물 철거 또는 사용에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 존재: 명시된 인수 보증금 합계는 0원이지만, 감동우 임차인은 상당한 보증금과 함께 대항력을 갖추고 있어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 가능성이 있습니다. 또한, 다른 임차인들의 권리관계도 면밀히 확인해야 합니다.

* 건물만 매각: 토지는 매각 대상에서 제외되므로, 건물 소유주는 토지에 대한 사용권을 법정지상권 외에 별도로 확보해야 할 수 있으며, 이는 소유권 행사 및 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 건물 노후화: 건축물대장 상 일부 건물은 1976년, 1991년 사용 승인된 건물로 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 중복 병합 사건: 다수의 채권이 얽혀 있는 중복 병합 사건으로, 경매 절차가 복잡해지거나 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구 감전동에 위치한 근린주택으로, 감정가는 약 4.4억원입니다. 건물만 매각되며, 법정지상권 성립 여부 불분명 및 대항력 있는 임차인 다수 존재 등 법률적 리스크가 산재해 있습니다. 건물 노후화 및 중복 병합 사건이라는 점도 고려해야 합니다. 입지 자체는 역세권에 근접하고 있으나, 주변 환경은 공장지대와 혼재된 복합적인 특성을 보입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 인근의 잠재적 가치: 감전역 인근이라는 입지적 장점을 활용한 임대 수익 또는 향후 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

* 법정지상권 및 임차인 권리관계 명확화 시 가치 상승: 법정지상권 문제를 해결하거나, 임차인과의 원만한 합의를 통해 법적 리스크를 해소한다면 건물의 활용도를 높일 수 있습니다.

* 상업 및 주거 복합 지역 특성: 근린생활시설과 주거 시설이 혼합된 건물로서, 다양한 용도로 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

제반 권리분석 상 리스크 요인을 고려하여, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 법정지상권의 불분명성과 대항력 있는 임차인으로 인한 잠재적 인수 비용 및 명도 관련 비용을 감안할 때, 감정가의 70~80% 수준에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 330,000,000원 (삼억 삼천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.