나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경109303 [3] 부산광역시 사상구 감전동 109-12 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 극동 · 평가일 2025.03.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 감전동 "도시철도2호선 감전역" 북서측 인근에 위치하고 있는 부동산(토지, 건물)로서, 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주상혼용 및 공장지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장과 도시철도2호선 "감전역" 이 소재하는 등 제반 대중교통시설은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(2)는 세장형, 일련번호(4)는 사다리형 으로서, 공히 인접 토지와 대체로 등고 평탄한 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

- 일련번호(2)는 남서측으로 노폭 약 20미터 내외 폭의 포장도로에 접함.
- 일련번호(4)는 남측으로 노폭 약 8미터 내외 폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 일련번호(2): 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.
- 일련번호(4): 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

일련번호(2) 위 지상에 제시외물건㉡ 및 ㉢(창고 등)이 소재하고 제시외물건㉢은 일부 멸실로 경제적가치는 희박하며, 일련번호(4) 위 지상에 제시외물건㉣-㉨(다용도실, 창고 등)이 소재하나 건물 일련번호(3)의 부합물및종물로 보임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호(1): 조표91-238내 조표제91-238호 철근콘크리트및 벽돌조 슬래브지붕 5층 건물(사용승인일: 1991.02.18)로서,
·외벽 : 적벽돌 및 몰탈위페인팅 등 마감,
·창호 : 샷시 창호임.

- 기호(2): 조표21815내 조표제21815호 철근 콘크리트 보강 블록 및 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물(사용승인일: 1976.10.18.)로서,
·외벽 : 타일붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감,
·창호 : 샷시 창호임.

- 기호(3): 조표39478내 조표제39478호 철근콘크리트조및 브록조 슬래브지붕 3층 건물(사용승인일: 1991.02.18)로서,
·외벽 : 적벽돌 및 몰탈위페인팅 등 마감,
·창호 : 샷시 창호임.

이용상태

- 기호(1): 1층-근린생활시설(감전동지역주택조합사무실, 점포 등),
2층-5층 폐문으로 출입이 제한되었으나 현황 공실로 탐문조사 되었음.
- 기호(3): 1층-근린생활시설(점포 2개호)
2층, 3층 주택부분은 현황 공실임.
- 기호(5): 1층 근린생활시설, 2층 사무실 및 3층 주택으로 이용되었으나, 현황 공실임.

설비내역

기호(1), (3), (5) 공히 위생설비, 급·배수설비 및 개별난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

일련번호(1) 3층부분에 제시외물건㉠(다용실 등), 일련번호(3) 1층, 2층, 3층에 제시외물건㉣-㉨(현관, 창고 등)이 소재하고, 일련번호(5) 1층부분에 제시외물건㉡ 및 ㉢(창고 등)이 소재하나 부합물 및 종물로 보이며, 제시외물건㉢(일부멸실, 경제적가치 희박)을 제외하고 "토지건물감정평가명세표"에 별도로 그 가액를 표기 하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2024타경109303 (3)

* 소재지: 부산광역시 사상구 감전동 109-12

* 용도: 근린주택

* 감정가: 721,025,300원

* 토지면적: 170.90㎡ (약 51.7평)

* 건물면적: 250.08㎡ (약 75.6평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OOOOO

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 36.00㎡ (건물 본 건물 면적과 별도로 존재하며 일괄 매각 대상에 포함됨)

* 주요 건물 사용승인일: 1976.10.18 (건물 기호 2), 1991.02.18 (건물 기호 1, 3)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 사상구 감전동 소재 도시철도 2호선 감전역 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주상혼용 및 공장지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 감전역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 일련번호(2) 토지는 남서측 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접하며, 일련번호(4) 토지는 남측 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OOOOO

* 말소기준권리: 등기부상 2024년 1월 18일 북부산세무서장의 압류(토지 갑13) 및 2024년 8월 16일 김정인의 가압류(건물 갑11, 말소기준권리로 표기) 등 이후 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 제공된 등기부 정보에는 해당 내용이 확인되지 않습니다. (추가 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입/확정일자: 2024-09-23

* 배당신고일자: 2024-10-14

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없어 인수 보증금이 없는 것으로 분석됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 주거, 상업, 공업 시설이 혼재된 지역에 위치합니다. 감전역 인근으로 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능하며, 다수의 공장과 주택이 밀집한 산업 및 주거 복합 지역의 특성을 보입니다.

* 주변 건물 유형: 인근에 연립, 다세대, 빌라 등 주거용 건물과 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산 도시철도 2호선 감전역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 교통이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 지역 내 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교육시설: 상대보호구역으로 지정되어 있어 인근 학교와의 관계를 고려해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후도: 본건 건물 중 일부(기호 2)는 1976년 사용승인되어 약 50년이 경과되었으며, 다른 건물들도 1991년 사용승인되어 연식이 상당합니다. 이는 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 높입니다.

* 제시외 건물: 건물 본체 외에 창고, 다용도실 등 다수의 제시외 건물이 존재하며, 이들은 일괄 매각 대상에 포함됩니다. 일부는 멸실되었거나 경제적 가치가 희박한 것으로 평가되었습니다.

* 공장지대 특성: 주상혼용 및 공장지대에 위치하여 산업 시설로 인한 소음, 분진, 환경적 요인이 생활 환경에 영향을 줄 수 있습니다. (특정 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 공장 밀집 지역임을 감안해야 합니다.)

* 임대 관계 미상: 건물 내 임대 관계가 명확히 파악되지 않는 부분이 있어, 명도 및 공실 관련 리스크가 존재할 수 있습니다.

* 중복병합사건: 해당 사건은 중복병합사건으로, 복잡한 법적 절차나 추가적인 변동 사항이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 사상구 감전동에 위치한 근린주택으로, 감전역 인근에 자리하여 교통이 편리하며 주거 및 상업, 공업 기능이 복합된 지역에 속합니다. 일괄 매각 대상이며, 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정이므로 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 다만, 건물의 노후도, 제시외 건물의 존재, 공장지대라는 입지적 특성, 미확인 임대 관계 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 교통 요지: 도시철도 2호선 감전역 인근으로 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 토지 및 건물 규모: 상당한 면적의 토지와 건물을 일괄 취득할 수 있습니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 명도 후 인수 부담이 적습니다.

* 수익형 부동산 가능성: 근린생활시설 및 주택 용도로 활용 가능하여 임대 수익 창출 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정평가액: 721,025,300원

* 주변 시세 분석: 제공된 주변 시세 정보는 소규모 다세대/연립 주택의 거래 사례로, 본건과 같은 근린주택 전체의 시세를 직접 반영하기는 어렵습니다. 다만, 개별 호실 거래가격을 토대로 볼 때, 본 건물의 규모와 잠재적 수익성을 고려할 때 감정가 수준 또는 그 이상을 기대해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 제안: 현 시세 및 투자 목적에 따라 달라질 수 있으나, 감정가를 기준으로 하되, 건물 노후도 및 미확인 임대 관계 등 리스크 요인을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 보수적 접근 시: 감정가의 80~90% 수준 (약 5억 7천만원 ~ 6억 5천만원)

* 적극적 투자 시: 감정가 수준 또는 소폭 상회 (약 7억 2천만원 ~ 7억 5천만원)

* 최종 입찰가는 법원 경매 진행 상황, 참여자 수, 물건의 구체적인 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.