나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경109303 [7] 부산광역시 사상구 감전동 222-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 극동 · 평가일 2025.03.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 감전동 "도시철도2호선 감전역" 북서측 인근에 위치하고 있는 부동산(토지, 건물)로서, 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주상혼용 및 공장지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장과 도시철도2호선 "감전역" 이 소재하는 등 제반 대중교통시설은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(2)는 세장형, 일련번호(4)는 사다리형 으로서, 공히 인접 토지와 대체로 등고 평탄한 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

- 일련번호(2)는 남서측으로 노폭 약 20미터 내외 폭의 포장도로에 접함.
- 일련번호(4)는 남측으로 노폭 약 8미터 내외 폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 일련번호(2): 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.
- 일련번호(4): 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

일련번호(2) 위 지상에 제시외물건㉡ 및 ㉢(창고 등)이 소재하고 제시외물건㉢은 일부 멸실로 경제적가치는 희박하며, 일련번호(4) 위 지상에 제시외물건㉣-㉨(다용도실, 창고 등)이 소재하나 건물 일련번호(3)의 부합물및종물로 보임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호(1): 조표91-238내 조표제91-238호 철근콘크리트및 벽돌조 슬래브지붕 5층 건물(사용승인일: 1991.02.18)로서,
·외벽 : 적벽돌 및 몰탈위페인팅 등 마감,
·창호 : 샷시 창호임.

- 기호(2): 조표21815내 조표제21815호 철근 콘크리트 보강 블록 및 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물(사용승인일: 1976.10.18.)로서,
·외벽 : 타일붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감,
·창호 : 샷시 창호임.

- 기호(3): 조표39478내 조표제39478호 철근콘크리트조및 브록조 슬래브지붕 3층 건물(사용승인일: 1991.02.18)로서,
·외벽 : 적벽돌 및 몰탈위페인팅 등 마감,
·창호 : 샷시 창호임.

이용상태

- 기호(1): 1층-근린생활시설(감전동지역주택조합사무실, 점포 등),
2층-5층 폐문으로 출입이 제한되었으나 현황 공실로 탐문조사 되었음.
- 기호(3): 1층-근린생활시설(점포 2개호)
2층, 3층 주택부분은 현황 공실임.
- 기호(5): 1층 근린생활시설, 2층 사무실 및 3층 주택으로 이용되었으나, 현황 공실임.

설비내역

기호(1), (3), (5) 공히 위생설비, 급·배수설비 및 개별난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

일련번호(1) 3층부분에 제시외물건㉠(다용실 등), 일련번호(3) 1층, 2층, 3층에 제시외물건㉣-㉨(현관, 창고 등)이 소재하고, 일련번호(5) 1층부분에 제시외물건㉡ 및 ㉢(창고 등)이 소재하나 부합물 및 종물로 보이며, 제시외물건㉢(일부멸실, 경제적가치 희박)을 제외하고 "토지건물감정평가명세표"에 별도로 그 가액를 표기 하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

물건 비고

-일괄매각.제시외 건물 포함
-건물일부 파손되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

본 물건은 부산광역시 사상구 감전동 222-5번지에 소재하는 단독주택입니다.

1.2. 물건 정보

감정가: 528,371,000원

토지 면적: 155.00㎡ (약 46.89평)

건물 면적: 67.11㎡ (약 20.30평)

건물 제시외 면적: 42.00㎡ (약 12.71평)

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 특이사항 및 주의사항

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 최OOOOO

특이사항: 중복병합사건, 대항력있는임차인

주의사항:

* 일괄매각. 제시외 건물 포함

* 건물 일부 파손되어 있음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 감전동 "도시철도2호선 감전역" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 주상혼용 및 공장지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 도시철도2호선 "감전역"이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다.

2.3. 도로상태

일련번호(2) 토지는 남서측으로 노폭 약 20미터 도로에 접하며, 일련번호(4) 토지는 남측으로 노폭 약 8미터 도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

* 일련번호(2): 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역

* 일련번호(4): 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (토지)

소유권 이전: 윤명규(1973.08.07), 감전동지역주택조합(2022.10.17)

다수의 가압류 및 강제경매 개시 결정이 등기되어 있으나, 말소기준권리(2023.07.06.자 가압류) 이후의 권리들은 경매를 통해 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부현황 (건물)

소유권 보존: 윤명규(1980.12.12)

소유권 이전: 감전동지역주택조합(2022.10.17)

토지 등기부와 유사하게 다수의 가압류 및 강제경매 등기 권리가 존재합니다.

3.3. 임차인 현황

* 김천식 (전입일자 2018-12-31): 대항력 있음, 보증금 0원, 차임 0원.

- 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 낙찰자가 인수하거나 명도 시 협의가 필요한 사항이 발생할 수 있습니다. 금액이 0원으로 기재되어 있더라도 주의가 필요합니다.

3.4. 권리분석 요약

말소기준권리보다 앞선 일자의 대항력 있는 임차인이 존재하여 명도 시 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 이외 등기부상 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 보입니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건은 감전역 인근 주상혼용지대로, 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

4.2. 업종 분포 (추정)

주변 지역은 공장지대와 주거지역이 혼합되어 있어, 소규모 점포, 사무실, 주거 관련 업종 등이 혼재되어 있을 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 마트, 편의점 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

주변에 학교 시설이 위치하고 있어 교육 환경은 보통 수준입니다.

5.3. 의료시설

가까운 거리에 병원 및 의원 등 의료시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

보증금 및 차임이 0원으로 명시되었으나 대항력이 있는 임차인이 존재하므로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 전입일자가 2018년으로 말소기준권리보다 앞서므로 임차인의 권리 확인이 필수적입니다.

6.2. 건물 상태 (파손)

감정평가서상 건물 일부 파손이 있다고 명시되어 있어, 수리 및 보수에 대한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 미등기/제시외 건물

건물 제시외 면적 42.00㎡와 일부 멸실된 제시외 건물 ㉢이 존재하며, 낙찰 시 원상복구 또는 법적 문제가 발생할 소지가 있습니다.

6.4. 과도한 채권 총액

등기부상 채권 총액이 매우 높은 점은 해당 부동산의 재정적 복잡성을 시사합니다. 이는 경매 진행 및 명도 과정에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 평가

본건은 부산 사상구 감전동 역세권에 위치한 단독주택으로, 토지 면적이 비교적 넓어 활용 가치가 있을 것으로 보입니다. 다만, 건물 일부 파손 상태와 대항력 있는 임차인의 존재는 명확한 확인과 신중한 접근을 요구합니다.

7.2. 시장 분석

주변의 유사 물건(연립, 다세대) 시세는 면적에 따라 8,000만원에서 17,100만원 수준으로 파악됩니다. 본건의 감정가 5억 2천여만원은 이러한 주변 시세와 비교했을 때 토지 가치나 건물 규모, 잠재적 수익성을 반영한 것으로 보입니다. 그러나 동일 단지 또는 건물이 아닌 점을 감안할 때 직접적인 비교는 어렵습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 장점

지하철역과 인접한 역세권 입지로, 향후 지역 개발 및 교통 편의성 증대에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

8.2. 활용 가능성

넓은 토지 면적과 주상혼용 및 공장지대라는 점을 고려할 때, 주택 외 근린생활시설 등 다양한 용도로의 활용 또는 재건축/증축 가능성을 검토해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 528,371,000원입니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 존재, 건물 일부 파손, 제시외 건물 등 잠재적 리스크 요인을 감안할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

주변 연립/다세대 주택의 거래 사례를 보면 단위 면적당 가격이 본건의 감정가에 비해 현저히 낮은 점을 고려하면, 본건의 높은 감정가는 위치적 가치 또는 개발 잠재력에 기인한 것으로 보입니다.

따라서, 다음과 같은 예상 입찰가 범위를 제시합니다.

예상 입찰가 범위: 3억 4천만원 ~ 3억 9천만원

이는 감정가의 약 65% ~ 75% 수준으로, 철저한 현장 조사를 통해 임차인 관련 위험 및 건물 파손 수리 비용을 면밀히 산정한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 부분에 대한 명확한 법적 검토와 사실 확인이 최우선 과제입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.