나이스옥션 법원경매 광주 2024타경85183 [3] 전라남도 나주시 빛가람동 336-6 빛가람타워 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 조은 · 평가일 2024.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 나주시 빛가람동 소재 라온초등학교 북동측 인근에 위치하며 주위는 상업용건물과 오피스텔 등이 혼재하는 상업지대임.

교통상황

차량접근성 양호하고 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상5층 구조로서

외벽 : 석재붙임, 드라이비트 등
내벽 : 석고보드마감(기호1,2), 몰탈위페인팅 및 목재인테리어(기호3-6)
바닥 : 콘크리트(기호1), 에폭시도포(기호2), 합성수지타일 마감(기호3-6)
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호1,2는 내장재 공사중이고 기호 3-6은 경계구획 없이 3층 전체를 헬스클럽으로 이용중임.

설비내역

공용 급배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기, 지하주차장 등 구비되어 있고 기호3-6은 시스템냉난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가각전제된 장방형 평지로서 상업용건부지임.

인접 도로상태등

북서측 및 남서측으로 폭 약 15m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(2015-03-27)(접합),
가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m), 혁신도시개발예정지구임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호3-6은 경계구획 없이 3층 전체가 일체로 헬스클럽으로 이용중이나 건축물현황도에 호별 위치가 명확하게 표시되어 있어 향후 호별 경계구획은 물리적,기술적으로 큰 난이도 없이 가능할 것으로 판단됨.

물건 비고

-일괄매각
-목록3.~목록6.(301호~304호)은 경계구획 없이 3층 전체가 일체로 헬스클럽으로 이용중이나 건축물현황도에 호별위치가 명확하게 표시되어 있어 향후 호별 경계구역은 물리적, 기술적으로 큰 난이도 없이 가능할 것으로 판단됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경85183 (3)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 336-6 빛가람타워 3층 301호

용도: 근린상가

감정가: 1,364,000,000원

토지면적: 170.72㎡ (약 51.64평)

건물면적: 471.84㎡ (약 142.73평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOO (부평신용협동조합)

특이사항: 공동담보, 일괄매각 (3층 301호~304호 전체 헬스클럽 이용 중이나, 건축물현황도상 호별 위치가 명확하여 향후 호별 경계구획 가능)

1.1. 입지조건

주위환경: 전라남도 나주시 빛가람동 소재 라온초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 상업용 건물과 오피스텔이 혼재하는 상업지대입니다.

교통상황: 차량 접근성은 양호하며, 대중교통 여건은 보통입니다. 북서측 및 남서측으로 폭 약 15m 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m), 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (부평신용협동조합, 2019-04-26 접수)

권리분석 요약:

등기부등본상 소유권보존, 근저당, 소유권이전신탁, 압류, 임의경매 등기 등이 기재되어 있으나, 말소기준권리인 근저당보다 선순위 권리는 없으며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 유한회사태평힐디앤씨, 추연우

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

* 임차인: 이호준

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

인수되는 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

현재 물건이 위치한 나주 혁신도시는 상업시설 공급 과잉 및 공실률 증가 문제가 심각한 것으로 파악됩니다. 관련 뉴스 보도에 따르면 2023년 기준 혁신도시 상가 공실률이 43.4%에 달하며, 2025년 1분기에도 40%대를 유지하고 있습니다. 이는 인구 대비 상가 공급이 과도하고, 주말에는 공공기관 직원들이 외부로 이동하면서 유동인구가 감소하는 등의 복합적인 요인으로 분석됩니다. 현재 3층 전체가 헬스클럽으로 이용 중이나, 이는 상권 내 업종 중 하나로 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 시설:

* 교육시설: 라온초등학교가 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 빛가람호수공원, 나주산림자원연구소, 나주곰탕거리, 나주박물관 등이 위치해 있습니다. 빛가람 꿈자람센터(어린이 도서관, 육아지원센터, 로컬푸드 직매장 등)가 있어 아동 및 가족을 위한 시설도 갖춰져 있습니다.

* 숙박시설: 나주 듀플렉스 레지던스 호텔, 호텔 빛가람 등이 있습니다.

* 기타: 중흥오투스파, 하이스파 등 찜질방 및 사우나 시설이 있습니다.

혐오시설: 검색 결과에서 주변에 혐오시설에 대한 언급은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 상가 공실률: 나주 혁신도시 전반의 높은 상가 공실률은 임대 수익 확보에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 미완공 내부: 기호 1, 2 (건물 내부)는 내장재 공사 중으로, 향후 공사 완료 및 관련 하자 발생 여부를 확인해야 합니다.

* 3층 전체 이용: 현재 3층 전체가 헬스클럽으로 일체 이용 중이나, 향후 호별 분할은 물리적, 기술적으로 큰 어려움이 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 분할 시 관리상의 이슈가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 나주시 빛가람동에 위치한 근린상가로, 감정가는 13억 6천4백만 원입니다. 상업지역에 위치하며 차량 접근성이 양호하고, 주변에 공공기관, 주거 시설, 교육 및 편의 시설이 비교적 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 향후 공공기관 2차 이전 등의 개발 계획이 추진될 경우 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

그러나 나주 혁신도시의 높은 상가 공실률은 임대 수익 측면에서 상당한 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 일부 건물 내부가 공사 중이며, 3층 전체가 하나의 용도로 이용되고 있어 향후 관리가 필요할 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 혁신도시 발전 잠재력: 공공기관 2차 이전 등 혁신도시 발전 계획이 진행될 경우, 향후 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 우수한 입지: 상업지역 내 대로변에 인접하여 접근성이 양호합니다.

* 내부 분할 가능: 3층 전체가 헬스클럽으로 이용 중이나, 건축물현황도상 호별 구분이 가능하여 추후 용도 변경 및 개별 임대 등 다양한 활용이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 1,364,000,000원으로 책정되었습니다. 현재 나주 혁신도시의 높은 상가 공실률 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 임차인의 인수되는 보증금이 0원임을 감안하여, 낙찰가율은 감정가의 60% ~ 70% 수준을 고려해 볼 수 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 약 8억 1840만원 ~ 9억 5480만원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 이는 시장 상황 및 개인의 투자 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.