나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34606 [4] 광주광역시 서구 쌍촌동 970-6 2층206호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 쌍촌동 소재 '운천역 3번출구' 북서측 인근에 위치한 통칭 '포레스-힐Ⅰ' 2층 202호 외 3개호로서 주변은 소규모 아파트단지, 업무시설, 상업시설 등이 혼재하는 지대로 주위환경 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건 건물까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장, 지하철역(운천역)이 소재하고 간선도로가 통과하고 있는 등 제반 교통상황 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층 건물 내 2층 202호, 2층 204호, 2층 205호, 2층 206호로서 ·외벽 : 몰탈위 페인팅, 화강석 붙임, 페어글라스 등, ·내벽 : 벽지 및 타일 등, ·창호 : 새시창호 등 으로 치장 또는 마감하였습니다.

이용상태

본건 공부상 용도는 일련번호 1(가) 및 일련번호 2(나)는 오피스텔, 일련번호 3(다)는 일반음식점, 일련번호 4(라)는 사무소입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재경보, 탐지 및 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 기계식주차설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로 아파트(3층~10층 : 아파트, 2층 : 일반음식점, 사무소, 오피스텔) 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 단지는 북측으로 폭 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 비행안전제6구역(전술)(2025-07-11)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

-사무소임
-1층 무단증축으로 인한 위반건축물임. 건축법 제79조(위반건축물 등에 대한 조치 등)에 따른 2021~2025년 까지 총 4회 이행강제금이 부과되었음(별첨 광주광역시 서구 사실조회 회신서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 면적

광주광역시 서구 쌍촌동 970-6, 2층 206호.

토지 면적: 18.05㎡ (약 5.46평)

건물 면적: 57.29㎡ (약 17.33평)

1.2. 용도 및 감정가

용도: 오피스텔 (건축물현황도상 일부 일반음식점, 사무소로도 이용됨)

감정가: 157,000,000원

1.3. 사건 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34606 (4)

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

채권자: 케OOOOOOOOOOO (등기부상 말소기준권리 설정 채권자는 케이씨유엔피엘대부주식회사, 경매 신청 채권자는 비아신용협동조합)

특이사항: 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 광주광역시 서구 쌍촌동에 위치하며, 지하철 운천역 3번 출구 북서측 인근 지역임.

주변은 소규모 아파트 단지, 업무 시설, 상업 시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 대체로 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통 상황

차량으로 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 지하철역(운천역)이 소재하고 간선도로가 통과하고 있어 대중교통 이용 및 간선도로 접근성이 양호한 편임.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 일반상업지역에 해당하며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접합되어 있음.

건축법상 가로구역별 최고높이 제한 지역이며, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제6구역(전술)에 속함.

3. 권리분석

3.1. 소유권 및 말소기준권리

소유권은 주식회사자연주택에서 주식회사코시스로 이전되었으며, 말소기준권리는 2012년 12월 31일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당 (572,000,000원)임.

3.2. 등기부 채권 총액

등기부상 전체 채권 총액은 997,860,950원으로 확인됨.

3.3. 인수되는 권리

본 물건 명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있음.

3.4. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원으로 확인됨.

다만, 임대 관계는 미상으로 파악됨. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무에 따라 인수 또는 명도에 어려움이 발생할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 점유 관계를 반드시 확인해야 함.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

쌍촌동은 광주광역시 서구에서 주거와 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역임.

4.2. 역세권 이점

운천역 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가지며, 주변에 다양한 편의 시설과 업무 시설이 분포하고 있어 상권 활성화 가능성이 있음.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의 및 건물 설비

주변에 소규모 아파트 단지 및 상업 시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

건물은 기본적인 위생, 급배수, 화재 경보/탐지/소화 설비, 승강기, 도시가스, 개별 난방, 기계식 주차 설비 등을 갖추고 있음.

5.2. 주변 시설

운천저수지 및 상무시민공원이 인근에 있어 여가 활동을 위한 공간으로 활용이 가능함. 인근 지역 내 특이한 혐오 시설은 직접적으로 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반 건축물 (핵심 리스크)

본 건은 1층 무단 증축으로 인한 위반 건축물 상태임.

2021년부터 2025년까지 총 4회에 걸쳐 이행강제금이 부과된 사실이 확인되었음. 이는 건축법 위반 사항으로, 향후 철거, 시정 명령, 추가 이행강제금 부과 등 행정적 제재가 발생할 수 있으며, 재산권 행사에 제약이 따를 수 있는 중대한 위험 요소임.

6.2. 공동 담보 및 높은 채권액

본 물건은 공동 담보로 제공되었으며, 등기부상 총 채권액이 약 10억원에 달하여 채무자의 재정 상황이 좋지 않음을 시사함.

6.3. 임대 관계 미상

인수되는 임차인의 보증금은 없으나, 임대차 관계가 미상임에 따라 실제 점유자 파악 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 운천역 역세권이라는 입지적 강점을 가지고 있으나, 1층 무단 증축으로 인한 위반 건축물 상태이며, 5년간 4회 이행강제금이 부과된 점은 투자 결정 시 가장 신중하게 고려해야 할 핵심적인 리스크임.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보이나, 위반 건축물 문제와 임대 관계 미상으로 인한 잠재적 점유 및 명도 이슈 가능성을 종합적으로 검토해야 함.

8. 투자 포인트

* 지하철 운천역 역세권에 위치한 입지적 장점.

* 상업 지역 내 위치하여 향후 개발 및 상권 활성화 가능성 내포.

* 위반 건축물 문제 해결 시 시장 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 157,000,000원이나, 1층의 위반 건축물 상태와 5년간 4회의 이행강제금 부과 이력은 상당한 투자 위험 요인임.

또한, 최근 유사 면적(약 26~30㎡)의 오피스텔 거래 사례가 5,500만원~5,800만원 수준임을 고려할 때, 57.29㎡ 면적의 감정가가 현 시세 대비 높을 가능성이 있음.

위반 건축물 관련 시정 비용, 잠재적 추가 이행강제금, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요함.

이를 감안하여, 본 물건의 예상 입찰가는 90,000,000원에서 120,000,000원 사이를 권장함.

단, 위반 건축물에 대한 정확한 시정 비용 및 관련 법규 확인 등 면밀한 추가 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바람.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.