나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34606 [3] 광주광역시 서구 쌍촌동 970-6 2층205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 쌍촌동 소재 '운천역 3번출구' 북서측 인근에 위치한 통칭 '포레스-힐Ⅰ' 2층 202호 외 3개호로서 주변은 소규모 아파트단지, 업무시설, 상업시설 등이 혼재하는 지대로 주위환경 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건 건물까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장, 지하철역(운천역)이 소재하고 간선도로가 통과하고 있는 등 제반 교통상황 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층 건물 내 2층 202호, 2층 204호, 2층 205호, 2층 206호로서 ·외벽 : 몰탈위 페인팅, 화강석 붙임, 페어글라스 등, ·내벽 : 벽지 및 타일 등, ·창호 : 새시창호 등 으로 치장 또는 마감하였습니다.

이용상태

본건 공부상 용도는 일련번호 1(가) 및 일련번호 2(나)는 오피스텔, 일련번호 3(다)는 일반음식점, 일련번호 4(라)는 사무소입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재경보, 탐지 및 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 기계식주차설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로 아파트(3층~10층 : 아파트, 2층 : 일반음식점, 사무소, 오피스텔) 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 단지는 북측으로 폭 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 비행안전제6구역(전술)(2025-07-11)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

-공부상 일반음식점임.
-1층 무단증축으로 인한 위반건축물임. 건축법 제79조(위반건축물 등에 대한 조치 등)에 따른 2021~2025년 까지 총 4회 이행강제금이 부과되었음(별첨 광주광역시 서구 사실조회 회신서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경34606 (3)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 335,000,000원

채권자: 케OOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 표시

소재지: 광주광역시 서구 쌍촌동 970-6, 2층 205호

용도: 오피스텔 (감정평가요항표상 공부상 일반음식점, 사무소 용도 혼재)

토지 면적: 38.13㎡ (약 11.53평)

토지 지분: 38.1261㎡ (약 11.53평)

건물 면적: 121.03㎡ (약 36.61평)

건물 지분: 121.03㎡ (약 36.61평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (지하 1층, 지상 10층 건물 내 2층 205호)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

광주광역시 서구 쌍촌동 소재 '운천역 3번 출구' 북서측 인근에 위치.

주변은 소규모 아파트 단지, 업무시설, 상업시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 대체로 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역(운천역)이 소재하고 간선도로가 통과하고 있어 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됨.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2012년 12월 31일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (채권액 572,000,000원).

본 건의 경매 개시 결정은 2025년 12월 12일 비아신용협동조합에 의해 이루어졌습니다.

이후 설정된 모든 권리(가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

총 등기부채권액: 997,860,950원.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김 , 박 , 조 3명.

보증금 및 차임: 모두 0원으로 신고됨.

전입(사업)일자: 2015년 7월 30일, 2019년 12월 30일, 2016년 11월 1일.

대항력: 없음으로 파악됨.

※ 임차인들의 권리 신고 내용에 따라 인수 여부가 달라질 수 있으나, 현재 자료상으로는 대항력 없는 임차인으로 파악됨.

3.3. 인수되는 권리

상기 권리분석 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨. (단, 지상권 개요는 있으나 세부 내용 미기재)

4. 상권분석

본 물건이 소재한 쌍촌동은 주거지역과 상업지역이 혼재된 지역으로 배후 수요가 있는 지역임.

인근에 운천역이 위치하여 대중교통 이용객을 통한 유동인구의 잠재력도 있음.

다만, 감정평가요약 상 공부상 일반음식점, 사무소, 오피스텔 용도가 혼재되어 있어 업종별 상권 특성이 다를 수 있음.

5. 생활정보

운천역을 이용한 지하철 접근성이 우수함.

주변에 아파트 단지, 상업시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

차량 접근성이 양호하며, 주변 도로망을 통해 광주 시내 주요 지역으로 이동 용이.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도 및 위반건축물

본 건 중 일부 호실은 감정평가요약에 따라 공부상 일반음식점, 사무소 등으로 기재되어 있어 실제 용도와의 차이가 있을 수 있음.

1층 무단 증축으로 인한 위반건축물 등재 및 2021년부터 2025년까지 총 4회에 걸쳐 이행강제금이 부과된 사실이 확인됨. 이는 향후 철거 또는 원상복구 의무로 이어질 수 있으며, 추가적인 비용 발생 가능성이 있음.

6.2. 공동담보

본 물건은 공동담보로 경매가 진행되고 있어, 동일 담보물에 대한 다른 경매 진행 상황이 본 물건의 낙찰가 및 명도에 영향을 줄 수 있음.

6.3. 기타

임대 관계는 미상으로, 명도 시점의 임차인 관련 분쟁 가능성을 배제할 수 없음 (단, 현황조사 상 대항력 없는 임차인으로 파악됨).

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 서구 쌍촌동의 역세권에 위치한 오피스텔(및 상가)로, 교통 및 입지 조건은 양호한 편임.

다수의 채권이 설정되어 있으나, 말소기준 권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정으로 권리관계는 비교적 명확함.

가장 큰 리스크 요인은 1층 무단 증축으로 인한 위반건축물 등재 및 이행강제금 부과 이력임. 이는 향후 건물 가치에 영향을 줄 수 있으며, 명도 후 원상복구 비용이 발생할 수 있음.

또한, 공급상 용도와 실제 이용 용도의 차이점을 확인하고, 공동담보로 인한 추가 경매 가능성도 염두에 두어야 함.

8. 투자 포인트

운천역 초역세권 입지로 향후 시세 상승 잠재력 보유.

법적으로 인수되는 부담이 적은 권리관계.

건물 자체의 신축 연도(2012년)가 비교적 최신임.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2025년 12월 5일 26.66㎡(약 8.06평) 면적이 5,500만원에, 2026년 1월 2일 29.95㎡(약 9.06평) 면적이 5,800만원에 거래된 사례가 있습니다.

이를 평당 가격으로 환산하면 약 640만원 ~ 680만원 수준입니다.

본 물건의 건물 면적은 121.03㎡(약 36.61평)이며, 감정가 335,000,000원(3.35억원)은 평당 약 915만원 수준입니다.

최근 거래된 소형 면적의 개별 호실 가격(평당 약 640만원 ~ 680만원)과 본 물건의 감정가(평당 약 915만원) 간에는 상당한 가격 차이가 존재합니다. 이는 본 물건이 여러 호실을 포함한 복합적인 가치로 평가되었거나, 개별 호실 거래와는 다른 시장 요인을 반영했을 수 있습니다.

최근 거래된 개별 호실의 시세를 기준으로 본 물건의 총 면적(36.61평)에 적용할 경우, 대략적인 시장 가치는 약 2억 3,800만원 ~ 2억 4,500만원 수준으로 추정해 볼 수 있습니다.

*주: 제공된 전월세 JSON 정보가 매매 정보와 동일하여, 정확한 전월세 시세 파악이 어렵습니다. 정확한 분석을 위해서는 별도의 임대 시세 조사가 필요합니다.*

9.2. 권리 분석 기반 예상가

낙찰 후 인수되는 권리가 없으므로, 낙찰가 전액이 취득 비용이 됩니다.

이행강제금 부과 내역, 건축법 위반 등으로 인한 원상복구 비용, 명도 비용 등을 고려해야 합니다.

9.3. 최종 예상 입찰가

현재 시점에서 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 어려우나, 제공된 시세 정보 및 감정가, 그리고 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 다음과 같이 제안합니다.

감정가(335,000,000원)는 개별 호실의 최근 매매가 대비 상당히 높게 책정되어 있어, 감정가의 70% ~ 80% 수준을 입찰가의 하한선으로, 85% 수준을 상한선으로 고려해볼 수 있습니다.

다만, 위반건축물 관련 비용 및 명도 비용을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰 범위: 약 234,500,000원 ~ 284,750,000원 (감정가 335,000,000원 기준)

※ 본 입찰가 제시는 현재까지의 정보에 근거한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 변동, 경쟁 물건, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.