나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34606 [2] 광주광역시 서구 쌍촌동 970-6 2층204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 쌍촌동 소재 '운천역 3번출구' 북서측 인근에 위치한 통칭 '포레스-힐Ⅰ' 2층 202호 외 3개호로서 주변은 소규모 아파트단지, 업무시설, 상업시설 등이 혼재하는 지대로 주위환경 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건 건물까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장, 지하철역(운천역)이 소재하고 간선도로가 통과하고 있는 등 제반 교통상황 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층 건물 내 2층 202호, 2층 204호, 2층 205호, 2층 206호로서 ·외벽 : 몰탈위 페인팅, 화강석 붙임, 페어글라스 등, ·내벽 : 벽지 및 타일 등, ·창호 : 새시창호 등 으로 치장 또는 마감하였습니다.

이용상태

본건 공부상 용도는 일련번호 1(가) 및 일련번호 2(나)는 오피스텔, 일련번호 3(다)는 일반음식점, 일련번호 4(라)는 사무소입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재경보, 탐지 및 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 기계식주차설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로 아파트(3층~10층 : 아파트, 2층 : 일반음식점, 사무소, 오피스텔) 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 단지는 북측으로 폭 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 비행안전제6구역(전술)(2025-07-11)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

-오피스텔임
-1층 무단증축으로 인한 위반건축물임. 건축법 제79조(위반건축물 등에 대한 조치 등)에 따른 2021~2025년 까지 총 4회 이행강제금이 부과되었음(별첨 광주광역시 서구 사실조회 회신서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경34606 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (기재된 정보 중 권리분석 상 을1 근저당권자와 동일인으로 추정)

1.2. 소재지 및 면적

주소: 광주광역시 서구 쌍촌동 970-6 2층 204호

토지면적: 8.51㎡ (약 2.57평)

토지지분: 8.5053㎡ (약 2.57평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.00㎡ (약 8.17평)

건물지분: 27㎡ (약 8.17평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 물건개요

용도: 오피스텔

감정가: 63,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 광주광역시 서구 쌍촌동에 위치하며, 지하철 1호선 운천역 3번 출구 북서측 인근에 소재합니다. 주변은 소규모 아파트 단지, 업무시설, 상업시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다.

2.2. 교통

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역(운천역)이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 간선도로가 통과하고 있어 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부상 최초 소유권보존은 주식회사 자연주택에서, 이후 소유권이전은 주식회사 코시스로 이루어졌습니다.

등기부상 다수의 근저당, 전세권, 가압류 및 임의경매 개시결정 기입등기가 존재했으나, 해당 물건의 말소기준권리인 을1 근저당(케이씨유엔피엘대부주식회사, 2012-12-31 접수)보다 후순위의 권리들은 모두 말소(삭제) 처리되었습니다.

3.2. 말소기준권리

을1 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 설정액 572,000,000원, 2012-12-31 접수)

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리가 존재하지 않아, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, '지상권개요'에 대한 기재가 있으나, 해당 내용에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인: 임 (임신숙)

보증금: 45,000,000원

차임: 0원

전입일자/사업일자: 정보 없음

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 등기부상 임신숙 명의의 전세권 설정(권리금액 45,000,000원)이 있었으나 말소되었습니다. 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역특성

본건이 속한 지역은 도시지역 내 일반상업지역에 해당하며, 가장형의 평지로 아파트, 상가, 오피스텔 등이 복합적으로 이용되는 부지입니다. 북측으로 폭 10m 내외의 도로에 접해 있습니다.

4.2. 상권발달정도

주변에 소규모 아파트 단지와 업무, 상업시설이 혼재되어 있어 일정한 유동인구가 존재할 것으로 예상됩니다. 운천역 인근으로 역세권의 이점을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

운천역 주변 상업지역에 위치하여 식당, 카페, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근의 소규모 아파트 단지 등을 통해 주거 편의성도 갖추고 있습니다.

5.2. 교육시설

제공된 정보에 교육시설에 대한 구체적인 언급은 없으나, 일반적인 상업 및 주거 혼합 지역의 특성을 고려할 때 통학 가능한 거리에 학교가 있을 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

본건은 1층 무단증축으로 인한 위반건축물에 해당합니다. 건축법 제79조에 따라 2021년부터 2025년까지 총 4회에 걸쳐 이행강제금이 부과된 이력이 있습니다. 이는 추후 철거 또는 원상복구 명령으로 이어질 수 있으며, 이행강제금 부과로 인한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 기타

공동담보로 진행되는 물건으로, 다른 담보물건의 경매 결과에 따라 본건의 매각 및 잔여 채무 부담에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 운천역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 상업 및 업무시설이 혼재된 지역에 자리하고 있다는 장점이 있습니다. 그러나 1층의 무단증축으로 인한 위반건축물 등재 및 4회의 이행강제금 부과 이력이 있어, 매입 후 부담해야 할 위험 요인이 존재합니다. 등기부상 권리관계는 대부분 말소되어 인수 부담은 적으나, 위반건축물 관련 문제는 매입 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 운천역 인근 역세권 입지

* 주거, 업무, 상업시설이 혼재된 지역의 잠재적 수요

* 최근 실거래가 기준 시장 가격 형성 (5,500만원 ~ 5,800만원)

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 감정평가액을 종합적으로 고려할 때, 본건의 일반적인 시장 가치는 약 54,000,000원 수준으로 추정됩니다. 그러나 1층 위반건축물 등재 및 이행강제금 부과 이력이라는 중대한 리스크 요소를 감안할 때, 이를 반영한 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적인 위험 부담을 고려하여, 예상 입찰가는 49,000,000원 (4,900만원) 수준으로 산정합니다. 이는 감정가 및 최근 실거래가보다 낮은 수준으로, 위반건축물 관련 제반 비용 및 불확실성을 고려한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.