나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30434 [2] 전라남도 담양군 월산면 중월리 648 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2026.02.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 담양군 월산면 중월리 소재 '달뫼한옥마을' 북서측 인근에 위치함. 본건 주위는 단독주택 및 농경지 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 남측으로 담장로를 통하여 타지역으로 진출입 가능함.

형태 및 이용상태

본건 기호(1)은 완경사의 정방형 토지로 주거용 건부지로 이용 중임. 본건 기호(3)는 완경사의 사다리형 토지로 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 기호(1)은 북측으로 노폭 약 4미터 포장도로와 접함. 본건 기호(3)는 북측 및 서측으로 노폭 약 4미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3): 계획관리지역, 가축사육제한구역((모든가축)제한지역_300m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가) 철근콘크리트구조 기타지붕 2층 건으로서 (사용승인일 : 2022.01.10.) 외벽 : 석재판넬 및 스타코마감 등, 내벽 : 인테리어, 벽지, 타일붙임 등, 바닥 : 장판 및 타일마감 등, 창호 : 새시창호 등임. 기호(나) 철근콘크리트구조 기타지붕 2층 건으로서 (사용승인일 : 2021.12.15.) 외벽 : 석재판넬 및 스타코마감 등, 내벽 : 인테리어, 벽지, 타일붙임 등, 바닥 : 장판 및 타일마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

기호(가, 나) : 단독주택(1층 : 방3, 주방, 욕실3 등, 2층 : 방1, 거실 및 주방, 화장실2 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비(도시가스) 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 광주지방법원 2026타경30434 (2)

소재지: 전라남도 담양군 월산면 중월리 648

용도: 단독주택

감정가: 724,868,400원 (약 7억 2,487만원)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 참OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적정보

토지면적: 501.50㎡ (약 151.70평)

토지제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 196.03㎡ (약 59.30평)

건물제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 담양군 월산면 중월리 소재 '달뫼한옥마을' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 남측으로 담장로를 통해 타 지역으로의 진출입이 용이합니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 토지는 북측으로 노폭 약 4미터 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본건은 토지/건물 일괄매각으로 진행되며, 등기부등본 요약에 따르면 근저당권(을6, 2023-08-08 접수, 564,000,000원)이 말소기준권리이며, 임의경매 개시결정 등기(갑10, 2026-02-20 접수, 1,003,996,260원)도 말소 예정입니다. 따라서 잔금 납부 시 위 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. (물건명세서 참고사항: 지상권 개요 - 정보 없음, 비고 - 일괄매각)

3.3. 임차인 현황

임차인 정보는 별도로 제시되지 않았으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건과 유사한 조건의 물건을 분석한 결과, 담양군 월산면 및 인근 지역의 단독주택 및 전원주택 매매가는 규모, 건축 연도, 상태에 따라 다양하게 형성되어 있습니다.

* 인근 유사 경매 물건 (월산면 중월리 652번지): 토지 약 132평, 건물 약 31평 규모의 물건이 감정가 약 4억 4,600만원, 최저 입찰가 약 3억 1,200만원 선에 나왔습니다.

* 기타 담양군 내 전원주택 매매 사례를 보면, 토지 약 238평, 건물 약 51평 규모의 한옥이 2억 2,000만원, 토지 약 143평, 건물 약 30평 규모의 주택이 3억 2,000만원 등에 거래된 사례가 있습니다.

* 본건은 2021-2022년에 신축된 단독주택으로, 비교적 최신 건축물이라는 점이 강점으로 작용할 수 있습니다. 다만, 감정가가 약 7억 2,487만원으로, 인근 유사 물건들의 거래가에 비해 높게 책정되어 있습니다. 이는 본건의 규모, 건축 자재, 내부 마감, 부대시설 등을 종합적으로 고려한 결과로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

본건은 '달뫼한옥마을' 인근에 위치하여 한옥 마을의 특색을 느낄 수 있으며, 주위로 단독주택과 농경지가 혼재되어 있어 조용하고 전원적인 생활 환경을 제공합니다.

5.2. 편의시설 및 접근성

차량 접근성이 양호하며, 광주광역시와의 접근성도 비교적 좋은 편으로 파악됩니다. 다만, 구체적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 및 대중교통 이용 편의성은 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지(기호 1, 3)는 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든가축 300m 이내 제한)에 해당합니다.

6.2. 지역 리스크

담양군 월산면 지역 내 축사 허가 관련 정보 공개 비공개 및 주민 반발 사례가 보도된 바 있습니다. 이는 향후 지역 내 환경적인 요인(악취, 소음 등)으로 인한 불편을 야기할 수 있는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있으므로, 주변 환경에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6.3. 감정가와 시세의 간극

본건의 감정가(약 7억 2,487만원)가 인근 거래 사례(2억 2,000만원 ~ 4억 9,000만원 범위)에 비해 상당히 높은 편입니다. 이는 신축 연도 등 차이가 반영된 결과일 수 있으나, 실제 현장 조사 및 최근 거래 동향을 통해 적정 가치를 재확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 담양군 월산면에 위치한 신축(2021-2022년) 단독주택으로, 넓은 토지와 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근성이 양호하고 광주 접근성도 비교적 용이하다는 장점이 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 낙찰 후 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 감정가가 인근 유사 물건 시세 대비 높게 책정된 점과 월산면 지역의 축사 관련 이슈가 존재한다는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 이러한 요소들을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축(2021-2022년) 건물로 유지보수 비용 절감 기대

* 넓은 토지 면적(약 151.70평)을 활용한 다양한 활용 가능성

* 조용하고 전원적인 생활 환경 제공

* 광주광역시와의 비교적 양호한 접근성

9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 724,868,400원입니다.

인근 유사 부동산 사례 및 신축 연도를 고려했을 때, 본건의 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이하에서 형성될 가능성이 있습니다. 또한, 지역 내 축사 관련 이슈 및 감정가와 시세 간의 간극을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적인 분석 결과, 보수적으로 예상되는 입찰가 범위는 다음과 같습니다.

* 예상 최저 입찰가: 감정가의 70% ~ 80% (약 5억 6백만원 ~ 5억 8천만원)

* 적정 입찰가: 감정가의 85% ~ 95% (약 6억 1천 6백만원 ~ 6억 8천 8백만원)

최종 입찰가는 현장 조사 결과, 주변 부동산 전문가 의견, 그리고 당일 경매 참여자들의 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.