나이스옥션 법원경매 인천 2024타경532256 [1] 인천광역시 계양구 효성동 273-51 경복하우스 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청담 · 평가일 2024.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 "효일사거리" 남동측 인근에 위치한 경복하우스 제2

층 제201호로서, 부근은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 부근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통시됨

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건 내 2층 201호로서,

(집합건축물대장상 사용승인일 : 2021.06.29)

외 벽 : 타일 및 석재마감 등

창 호 : 새시창임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사각형 토지로 공동주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 필지 북측 및 동측으로 약 4 m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2015-04-20), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용

에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 현장조사 및 공부를 근거로 작성하였으며, 자세한 임대관

계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 보고서는 인천광역시 계양구 효성동 273-51 경복하우스 2층 201호에 대한 물건 보고서입니다. 본 물건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 면적 및 토지 이용

토지 면적은 24.47㎡ (약 7.40평)이며, 토지 지분 역시 24.47㎡입니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 38.54㎡ (약 11.65평)이며, 건물 지분 역시 38.54㎡입니다. 건물 제시외 면적은 없습니다.

토지 이용계획상 본건 필지는 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

1.3. 건물 정보

본 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 201호에 해당합니다. 사용승인일은 2021년 06월 29일로 비교적 신축 건물입니다. 외벽은 타일 및 석재마감이며, 창호는 새시창입니다. 건물 내 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

1.4. 매각 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경532256 (1)

감정가: 180,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 "효일사거리" 남동측 인근에 위치한 경복하우스 제2층 제201호입니다. 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건 필지는 북측 및 동측으로 약 4m 도로와 접해 있습니다.

2.4. 주변 개발 계획

인천시 계양구 효성동 일원에서는 효성구역 도시개발사업이 추진되고 있으며, 이는 지역 주거 환경 개선 및 발전에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

2.5. 주변 시설 (학교 등)

본건 인근에는 인천효성남초등학교(약 195m), 인천효성동초등학교(약 380m), 인천성지초등학교(약 433m) 등이 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

2.6. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 물건지와 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 장기간 공사가 중단된 아파트 단지가 지역의 미관을 저해하는 요소로 언급된 사례가 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 안복례 (2021.07.08)

* 주택임차권: 조아라 (보증금 187,000,000원, 2023.07.24 등기, 말소 예정) - 전입일 2021.12.03, 확정일 2021.11.16

* 소유권이전: 이선응 (2021.12.27, 매매)

* 압류: 시흥세무서장 (2023.04.24, 체납징세, 말소 예정) - 말소기준권리

* 강제경매: 주택도시보증공사 (보증금 187,000,000원, 2024.05.17 등기, 말소 예정)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(조 )

* 보증금: 187,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-12-03

* 확정일자: 2021-11-16

* 배당신고일자: 2023-07-24

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 등기부상 을구 1번 주택임차권 등기가 있으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 말소기준권리

시흥세무서장의 압류(2023.04.24)가 본 건의 말소기준권리입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 효성동 일대는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼합된 주거지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 주변 유사 물건 시세

최근 매매 사례를 분석한 결과, 인근의 유사 주택 유형(다세대, 연립)의 거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 거래: 41.67㎡ (약 12.6평) 다세대주택, 3층, 69,700,000원

* 2026년 7월 거래: 56.1㎡ (약 17평) 다세대주택, 3층, 90,000,000원

* 2026년 7월 거래: 49.49㎡ (약 15평) 연립주택, 1층, 80,000,000원

이러한 거래 사례들은 주로 1990년대 초반에 건축된 건물들입니다 [JSON 정보].

또한, 인근 '효성동 중앙공영'(1989년식)의 경우, 54㎡ (약 16.3평)가 110,000,000원에, 76㎡ (약 23평)가 100,000,000원에 매매된 기록이 있습니다.

4.3. 본건 시세 분석

본건은 2021년에 사용승인된 신축 건물(38.54㎡, 약 11.65평)로, 비교 대상인 과거 건축물들에 비해 건축 연한이 현저히 짧습니다. 감정가는 180,000,000원이나, 최근 유사 연식의 거래 사례나 공시가격을 고려할 때, 신축이라는 점이 시세에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 다만, 최근 거래된 노후 주택들의 가격대는 7천만 원대에서 9천만 원대이며, 공시가격은 2026년 기준으로 약 1억 1천만 원 수준으로 파악됩니다. 본건의 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정된 가능성도 배제할 수 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의 시설

인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 환경

인천효성남초등학교, 인천효성동초등학교, 인천성지초등학교 등 다수의 초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수 조건 및 임차권 관련

HUG 인수 조건 변경 및 선순위 임차권 존재가 특이사항으로 기재되어 있습니다. 비록 임차인의 대항력이 없고 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수 부담은 없는 것으로 분석되나, HUG 관련 조건 변경 사항은 입찰 전 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

6.3. 기타 (장기 미준공 아파트 영향 가능성)

인근 지역의 장기 미준공 아파트 건설 사업이 지역 이미지에 부정적인 영향을 줄 수 있다는 의견이 있으나, 본건과의 직접적인 거리 및 영향 정도는 미미할 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용승인된 신축 다세대주택으로, 비교적 깨끗한 건물 상태와 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 특히 인근의 도시개발 사업 추진과 다수의 초등학교 인접은 향후 지역 가치 상승에 긍정적 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 감정가 대비 최근 유사 거래 사례나 공시가격이 낮게 형성되어 있어 시세 조사를 통한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다. 권리 관계는 명확히 정리되는 것으로 분석되나, HUG 관련 조건은 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2021년 사용승인)로 하자 발생 가능성이 낮고 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 인근 지역의 도시개발 사업 추진으로 미래 가치 상승 기대감이 있습니다.

* 초등학교 등 교육 시설이 인접하여 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 신축 건물이라는 장점에도 불구하고, 감정가 180,000,000원 대비 주변 시세가 낮게 형성된 점을 감안해야 합니다. 최근 거래된 노후 주택들의 거래가는 69,700,000원에서 90,000,000원 사이이며, 공시가격은 약 110,000,000원 수준입니다. 신축 건물임을 고려하여 보수적으로 접근하되, 시장 상황 및 향후 개발 가능성을 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 이 점을 감안하여 입찰가를 산정합니다.

신축 프리미엄과 감정가, 시세 등을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 135,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.