나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경5212 [3] 서울특별시 강서구 화곡동 153-1 혜성펠리스빌 제5층 제503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2026.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 양천구 목동, 강서구 화곡동, 공항동, 방화동, 구로구 오류동, 금천구 독산동에 위치하며, 주위는 공히 단독·다가구주택, 연립·다세대주택 및 이를 지원하는 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

대상물건은 공히 차량을 통한 진·출입이 용이하고, 인근 도로변의 버스정류장 및 지하철역과의 접근성을 고려할때 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(가), (나)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제401호 및 제6층 제601호로서, (사용승인일: 2018.06.04) 외벽 : 석재타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(다)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제5층 제503호로서, (사용승인일: 2018.08.14) 외벽 : 석재타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(라)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제2층 제201호로서, (사용승인일: 2018.08.14) 외벽 : 석재타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(마)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일: 2018.09.17) 외벽 : 치장벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(바)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제404호로서, (사용승인일: 2018.01.16) 외벽 : 석재 및 타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(사)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제203호로서, (사용승인일: 2018.05.18) 외벽 : 석재 및 치장벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(아), (자)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제2층 제202호 및 제4층 제403호로서, (사용승인일: 2019.04.03) 외벽 : 치장벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(차)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제5층 제501호로서, (사용승인일: 2018.12.31) 외벽 : 석재 및 치장벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(카)는 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제5층 제503호로서, (사용승인일: 2013.09.13) 외벽 : 석재 및 치장벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(타)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제602호로서, (사용승인일: 2015.11.27) 외벽 : 석재타일 및 칼라강판 붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(파)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층,지상9층 건물 내 제3층 제303호로서, (사용승인일: 2018.08.16) 외벽 : 석재타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등임.

이용상태

건축물현황도면상 다세대주택으로 이용중임.(후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

공히 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비(기호(카) 제외) 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(가),(나)는 북하향 완경사지 내 평탄하게 조성된 3필지 일단의 토지, 기호(다)는 남서하향 완경사지 내 평탄하게 조성된 2필지 일단의 토지, 기호(라)는 남서하향 완경사지 내 평탄하게 조성된 3필지 일단의 토지, 기호(마)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 토지, 기호(바)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 토지, 기호(사)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 토지, 기호(아),(자)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 토지, 기호(차)는 남서하향 완경사지 내 평탄하게 조성된 2필지 일단의 토지, 기호(카)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 토지, 기호(타)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 토지, 기호(파)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 토지로서, 공히 공동주택 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(가),(나)는 남서측으로 폭 약 8m 내외, 서측으로 폭 약 6m 내외, 기호(다)는 남서측으 및 서측으로 폭 약 6m 내외, 기호(라)는 북동측으로 폭 약 6m 내외, 기호(마)는 북측으로 폭 약 7m 내외, 기호(바)는 북측으로 폭 약 12m 내외, 기호(사)는 동측으로 폭 약 6m 내외, 기호(아),(자)는 북동측으로 폭 약 4m 내외, 기호(차)는 북서측으로 폭 약 6m 내외, 남서측으로 폭 약 5m 내외, 북동측으로 폭 약 3m 내외, 기호(카)는 북동측으로 폭 약 4m 내외, 기호(타)는 북서측으로 폭 약 5m 내외, 서측으로 폭 약 10m 내외, 남서측으로 폭 약 9m 내외, 기호(파)는 남동측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(가),(나):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨법>,상대보호구역(강서양천교육청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설설치제한지역<한강수계법>, 기호(다):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(라):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(마):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,상대보호구역(강서교육지원청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(바):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(사):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,상대보호구역(2013-11-26)(강서교육지원청확인요망)<교육환경법>,상대보호구역(강서교육청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(아),(자):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,상대보호구역<교육환경법>,상대보호구역(강서양천교육지원청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(차):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),건축허가·착공제한지역<건축법>,교육환경보호구역(남부교육청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(해발165m,수방사관할)<군사기지법>,정비예정구역<도시및주거환경정비법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래허가구역(아파트/기간:2025.10.20.~2026.12.31.), 기호(카):도시지역,준공업지역,지구단위계획구역(2020-12-24),가축사육제한구역<가축분뇨법>,가로구역별최고높이제한지역(2015-08-27)<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>,교육환경보호구역(남부교육청확인요망)<교육환경법>,교육환경보호구역(서울남부교육지원청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(해발194m,수방사관할)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(타):도시지역,준공업지역,도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨법>,가로구역별최고높이제한지역(2015-08-27)<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>,교육환경보호구역(서울남부교육지원청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(해발194m,수방사관할)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설설치제한지역<한강수계법>, 기호(파):도시지역,제3종일반주거지역,도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨법>,장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>,교육환경보호구역(서울남부교육지원청확인요망)<교육환경법>,상대보호구역(2017-12-19)(서울남부교육지원청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(해발194m,수방사관할)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(2016-11-24)이며, 공히 토지거래허가구역임.(대표지번 기준)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임. - 이해관계인 폐문 부재로 내부확인이 불가함에 따라 내부구조 및 이용상태 확인은 건축물대장 현황도면 및 외부관찰 등에 의한 점 참고하시기 바람.

물건 비고

주택임차권자의 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경5212 (3)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 153-1 혜성펠리스빌 제5층 제503호

용도: 다세대주택

건물명: 혜성펠리스빌

구조 및 면적:

* 토지면적: 18.87㎡ (약 5.71평)

* 토지지분: 18.87㎡ (약 5.71평)

* 건물면적: 29.95㎡ (약 9.06평) (전용면적)

* 건물지분: 29.95㎡ (약 9.06평)

건축년도: 2018년 8월 14일 사용승인

감정가: 238,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

채권자: 채OOOOOOOOOOOOOOOOO (정보 일부 비공개)

2. 입지조건

주위환경:

* 대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 주변은 단독, 다가구, 연립, 다세대주택 및 이를 지원하는 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

교통:

* 차량으로의 진출입이 용이하며, 인근 도로변 버스정류장과의 접근성이 양호합니다.

* 지하철 5호선 까치산역, 화곡역 및 발산역을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

인접도로:

* 건물은 서측으로 폭 약 6m 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한사항:

* 도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 토지거래허가구역 (2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

* 건축허가·착공 제한지역

* 교육환경 보호구역, 대공방어 협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

물건 유형: 청산을 위한 형식적 경매 물건입니다.

말소기준권리:

* 말소기준권리는 2020년 11월 3일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (채권 총액 3,046,000,000원)입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (승계인) (실제 임차인: 한상미)

* 보증금: 206,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018년 9월 10일

* 확정일자: 2018년 8월 27일

* 배당신고일자: 2020년 11월 2일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 비고: 주택임차권은 말소될 예정입니다.

주의사항:

* 주택임차권자의 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 본 물건의 매수인이 임차보증금 관련 부담을 인수하지 않음을 의미합니다.

기타 권리:

* 기타 등기된 권리(소유권보존, 공유자 지분 이전 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 조건부 매각으로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

* 물건지 주변은 주거지역이므로, 상업 시설은 주로 근린생활시설 형태로 발달해 있습니다.

* 해당 물건은 주거용 다세대주택으로, 주변 상권은 거주민들의 생활 편의를 지원하는 업종들로 구성되어 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설:

* 인근에 대형마트, 소규모 상점, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설:

* 화곡초등학교, 화곡중학교, 화곡고등학교 등 다수의 초, 중, 고등학교가 주변에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교육환경 보호구역으로 지정된 지역이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 2026년 12월 31일까지 토지거래허가를 받아야 하므로, 계약 시점에 관련 절차를 확인해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: 임차 보증금 반환 청구 포기 및 등기 말소 조건이 명시되어 있으나, 절차 진행 시 주의가 필요합니다. (인수 보증금은 0원)

* 건축 관련 제한: 건축허가·착공 제한지역, 대공방어협조구역 등 건축 및 개발 관련 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 2018년에 사용승인된 비교적 신축급의 다세대주택입니다.

* 서울 강서구라는 입지 조건과 주변의 생활 편의 시설 및 교육 환경이 잘 갖추어져 있어 주거용으로 가치가 있습니다.

* 다만, 토지거래허가구역 지정 기간, HUG 관련 조건 등 다소 복잡한 권리 관계 및 행정 절차가 수반될 수 있으므로, 매수 시점에 면밀한 검토가 필요합니다.

* 권리 분석상 명확히 인수할 임차 보증금이 없는 점은 큰 장점입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급(2018년 준공) 건물로 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 서울 강서구라는 입지적 장점을 바탕으로 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 감정평가액 대비 시세가 높을 가능성이 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건은 감정가 238,000,000원입니다.

* 최근 유사 물건(2019년 준공, 19.98㎡)이 216,000,000원(약 1081만원/㎡)에 거래된 점과 건물의 연식, 면적 등을 고려할 때, 시세는 감정가보다 높을 것으로 추정됩니다.

* 다만, 토지거래허가구역 지정 및 HUG 관련 조건 등 리스크 요인을 감안하여, 경쟁 입찰 시 220,000,000원으로 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 이 가격은 감정가 대비 약 92.4% 수준이며, 시세 대비 약 68% 수준으로 예상 시세 대비 상당한 투자 수익률을 확보할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.