나이스옥션 법원경매 안산 2025타경716 [2] 경기도 시흥시 광석동 546 광양프런티어밸리8차 1층113호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신후 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 장현동 소재 ""시흥시청"" 남동측 근거리에 위치하며 주위는 아파트단지
및 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 지하철역(서해선 ""시흥시청역"")및 노선버스정류장이
소재하는등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 1층 112호 외 2개호로서
외벽 : 판넬 및 페어글라스 마감등
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감등
창호 : 알루미늄 샷시 창호등임.

이용상태

공부상 공장으로서 기호(1~3)공히 조사일 현재 폐문부재중임.
기호(1,2)는 인접호(1층 112호~115호)와 호별구분없이 외관상 인테리어시설 되어있음.
기호(3)은 인접호(1층 127호~129호)와 호별구분없이 외관상 인테리어시설 되어있음.

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비, 소방설비, 승강기설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄하게 부지조성한 사다리형 유사의 토지로서 근.생 및 공장 건부지임.

인접 도로상태등

빌딩 북서측으로 노폭 약20m, 남서측으로 노폭 약12m의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭20m~25m)(접합), 중로3류(폭12m~15m)
(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택
특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.

2)기타사항

-대상구분건물 1층 112호,113호는 조사일현재 현관문 호별표식이 있고 1층 129호는
호별표식이 없는 상태로서 각호 호별구분없이(벽체구분없이) 인테리어 시설중에
있는바 참고바랍니다.
-각 전유부분이 구분건물로 될 당시(분양당시)에는 경계벽의 설치등으로 구조상 독립성이
있었던 것으로 조사됩니다.
-현재 위 독립성의 상실은 편의상 이용용도로 일시적 상실이라고 판단됩니다.
-또한 위 독립성의 상실은 건축물대장 및 건축물현황도에 의거 복원이 가능하고
비교적 복원이 용이 하다고 판단되며 소정의 칸막이 비용(석보드등으로 경계구분해야
되는 재료비 및 인건비등의 비용)이 소요될것으로 예상됩니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경716 (2)

소재지: 경기도 시흥시 광석동 546 광양프런티어밸리8차 1층113호 (신주소: 경기도 시흥시 광석천길 18)

용도: 근린상가 (공부상 공장)

감정가: 485,000,000원

토지면적: 12.64㎡ (약 3.82평)

토지 지분: 12.641㎡ (약 3.82평)

건물면적: 47.98㎡ (약 14.51평)

건물 지분: 47.98㎡ (약 14.51평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOO

2. 물건 상세정보

1.1. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 장현동 소재 "시흥시청" 남동측 근거리에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트 단지 및 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

건축 허가일은 2021년 9월 7일이며, 건축 신고일은 2021년 11월 20일, 사용 승인일은 2023년 9월 26일, 건물 등기 완료일은 2023년 10월 5일입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 서해선 "시흥시청역" 및 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 평탄하게 부지 조성된 사다리형 유사 토지로서 근린생활시설 및 공장 건부지로 이용되고 있습니다.

빌딩 북서측으로 노폭 약 20m, 남서측으로 노폭 약 12m의 도로에 각각 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m~25m) 및 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 경매는 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 농OOOOOOO입니다.

말소기준권리는 2024년 5월 20일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당(채권 최고액 1,482,000,000원)입니다.

등기부등본상 소유권이전1번신탁등기말소, 근저당, 압류, 임의경매, 가압류 등이 등재되어 있으며, 본 경매개시결정(수원지방법원 안산지원 2025타경716)과 관련된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,512,000,000원입니다.

인차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이 있으나, 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다.

물건명세서에 따르면, 감정평가서상 인접 호와 구분 없이 내부 인테리어 시설이 되어 있으며, 이를 복원하는 데에는 소정의 비용이 예상됩니다.

112호와 113호 사이에는 '유치권 행사 중'이라는 플래카드가 설치되어 있으나, 그 성립 여부는 불분명하므로 인수 또는 부담 가능성을 검토해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 근린생활시설 용도로 등록되어 있으나, 건축물대장상 주요 용도는 공장으로 표기되어 있습니다.

현황 조사일 현재 폐문부재중이며, 인접 호(1층 112호~115호 및 127호~129호)와 호별 구분 없이 외관상 인테리어 시설이 되어 있는 것으로 파악되었습니다.

이는 건축 당시에는 구조상 독립성이 있었으나, 현재는 편의상 이용 용도로 일시적으로 상실된 것으로 판단되며, 건축물대장 및 현황도에 의거 복원이 용이하다고 보입니다.

주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 잠재적 소비 수요가 존재할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

"시흥시청"이 인근에 위치하여 행정 편의성이 있습니다.

서해선 "시흥시청역"이 도보 또는 단거리 차량으로 이용 가능한 거리에 있어 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

인근에 아파트 단지가 있어 지역 주민을 대상으로 한 근린상가로서의 잠재력이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 이용 현황: 공부상 '공장' 용도와 현황 '근린상가' 등록 간의 차이, 그리고 인접 호와 통합된 내부 구조로 인해 원상 복구 또는 재구획에 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다. 복원은 용이하다고 판단되나, 예상 비용은 별도 확인이 필요합니다.

유치권 주장: 112호와 113호 사이 유리창에 '유치권 행사 중'이라는 문구가 게시되어 있어, 유치권의 성립 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만약 유치권이 성립될 경우, 낙찰자가 이를 인수해야 할 수도 있습니다.

임대차 관계: 임대 관계가 미상이며, 인수 보증금 합계가 0원이므로 현재 점유자에 대한 명확한 파악이 필요합니다.

토지 이용 제한: 과밀억제권역, 가축사육제한구역 등에 포함되어 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

외부 시설 조사: 주변에 혐오시설이 있는지 여부는 본 보고서 작성 시점에서 외부 검색을 통한 실시간 조사가 불가하여 포함되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 시흥시청 인근의 역세권에 위치한 근린상가(공장) 물건입니다.

교통 편의성과 인근의 주거 단지 배후 수요는 긍정적인 요소입니다.

다만, 건물 용도 및 내부 구조의 현황과 공부상 내용 간의 차이, 그리고 '유치권 행사 중'이라는 플래카드 설치는 주요 검토 사항입니다.

이러한 리스크 요인들을 사전에 충분히 조사하고, 예상되는 복구 비용 및 유치권 부담 여부를 명확히 파악한 후 입찰을 결정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

시흥시청역 인근의 개발 잠재력이 높은 지역에 위치하고 있습니다.

신축 아파트 단지 및 기타 근린생활시설과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

내부 복원 용이성을 고려한 합리적인 투자로 시세 차익 또는 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 485,000,000원에서 시작합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 이에 대한 부담은 없습니다.

다만, 내부 복구 비용, 유치권 성립 여부에 따른 부담, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

구체적인 시세 조사 및 현장 확인을 통해 산정해야 하나, 일반적인 보수적 관점에서는 감정가의 80% 수준(약 388,000,000원)에서 검토해 볼 수 있습니다. 이는 단순 참고용이며, 실제 입찰가는 전문가의 면밀한 분석을 통해 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.