나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경5212 [7] 서울특별시 강서구 공항동 679-4 드리미타운 제2층 제203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2026.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 양천구 목동, 강서구 화곡동, 공항동, 방화동, 구로구 오류동, 금천구 독산동에 위치하며, 주위는 공히 단독·다가구주택, 연립·다세대주택 및 이를 지원하는 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

대상물건은 공히 차량을 통한 진·출입이 용이하고, 인근 도로변의 버스정류장 및 지하철역과의 접근성을 고려할때 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(가), (나)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제401호 및 제6층 제601호로서, (사용승인일: 2018.06.04) 외벽 : 석재타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(다)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제5층 제503호로서, (사용승인일: 2018.08.14) 외벽 : 석재타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(라)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제2층 제201호로서, (사용승인일: 2018.08.14) 외벽 : 석재타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(마)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일: 2018.09.17) 외벽 : 치장벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(바)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제404호로서, (사용승인일: 2018.01.16) 외벽 : 석재 및 타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(사)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제203호로서, (사용승인일: 2018.05.18) 외벽 : 석재 및 치장벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(아), (자)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제2층 제202호 및 제4층 제403호로서, (사용승인일: 2019.04.03) 외벽 : 치장벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(차)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제5층 제501호로서, (사용승인일: 2018.12.31) 외벽 : 석재 및 치장벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(카)는 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제5층 제503호로서, (사용승인일: 2013.09.13) 외벽 : 석재 및 치장벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(타)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제602호로서, (사용승인일: 2015.11.27) 외벽 : 석재타일 및 칼라강판 붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(파)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층,지상9층 건물 내 제3층 제303호로서, (사용승인일: 2018.08.16) 외벽 : 석재타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등임.

이용상태

건축물현황도면상 다세대주택으로 이용중임.(후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

공히 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비(기호(카) 제외) 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(가),(나)는 북하향 완경사지 내 평탄하게 조성된 3필지 일단의 토지, 기호(다)는 남서하향 완경사지 내 평탄하게 조성된 2필지 일단의 토지, 기호(라)는 남서하향 완경사지 내 평탄하게 조성된 3필지 일단의 토지, 기호(마)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 토지, 기호(바)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 토지, 기호(사)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 토지, 기호(아),(자)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 토지, 기호(차)는 남서하향 완경사지 내 평탄하게 조성된 2필지 일단의 토지, 기호(카)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 토지, 기호(타)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 토지, 기호(파)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 토지로서, 공히 공동주택 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(가),(나)는 남서측으로 폭 약 8m 내외, 서측으로 폭 약 6m 내외, 기호(다)는 남서측으 및 서측으로 폭 약 6m 내외, 기호(라)는 북동측으로 폭 약 6m 내외, 기호(마)는 북측으로 폭 약 7m 내외, 기호(바)는 북측으로 폭 약 12m 내외, 기호(사)는 동측으로 폭 약 6m 내외, 기호(아),(자)는 북동측으로 폭 약 4m 내외, 기호(차)는 북서측으로 폭 약 6m 내외, 남서측으로 폭 약 5m 내외, 북동측으로 폭 약 3m 내외, 기호(카)는 북동측으로 폭 약 4m 내외, 기호(타)는 북서측으로 폭 약 5m 내외, 서측으로 폭 약 10m 내외, 남서측으로 폭 약 9m 내외, 기호(파)는 남동측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(가),(나):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨법>,상대보호구역(강서양천교육청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설설치제한지역<한강수계법>, 기호(다):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(라):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(마):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,상대보호구역(강서교육지원청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(바):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(사):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,상대보호구역(2013-11-26)(강서교육지원청확인요망)<교육환경법>,상대보호구역(강서교육청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(아),(자):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,상대보호구역<교육환경법>,상대보호구역(강서양천교육지원청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(차):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),건축허가·착공제한지역<건축법>,교육환경보호구역(남부교육청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(해발165m,수방사관할)<군사기지법>,정비예정구역<도시및주거환경정비법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래허가구역(아파트/기간:2025.10.20.~2026.12.31.), 기호(카):도시지역,준공업지역,지구단위계획구역(2020-12-24),가축사육제한구역<가축분뇨법>,가로구역별최고높이제한지역(2015-08-27)<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>,교육환경보호구역(남부교육청확인요망)<교육환경법>,교육환경보호구역(서울남부교육지원청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(해발194m,수방사관할)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(타):도시지역,준공업지역,도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨법>,가로구역별최고높이제한지역(2015-08-27)<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>,교육환경보호구역(서울남부교육지원청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(해발194m,수방사관할)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설설치제한지역<한강수계법>, 기호(파):도시지역,제3종일반주거지역,도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨법>,장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>,교육환경보호구역(서울남부교육지원청확인요망)<교육환경법>,상대보호구역(2017-12-19)(서울남부교육지원청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(해발194m,수방사관할)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(2016-11-24)이며, 공히 토지거래허가구역임.(대표지번 기준)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임. - 이해관계인 폐문 부재로 내부확인이 불가함에 따라 내부구조 및 이용상태 확인은 건축물대장 현황도면 및 외부관찰 등에 의한 점 참고하시기 바람.

물건 비고

주택임차권자의 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경5212 (7)

물건 소재지: 서울특별시 강서구 공항동 679-4 드리미타운 제2층 제203호

건물 용도: 다세대주택

감정평가액: 274,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 청산을 위한 형식적 경매

1.2. 면적 정보

토지 면적: 22.84㎡ (약 6.91평)

토지 지분: 22.837㎡ (약 6.91평)

건물 전용 면적: 38.99㎡ (약 11.79평)

건물 지분: 38.99㎡ (약 11.79평)

1.3. 권리 분석 요약

본건은 형식적 경매로 진행되며, 등기부상 여러 권리들이 말소되었거나 말소 예정인 상태입니다.

특히 주택임차권과 관련하여 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경 사항이 있습니다.

권리 분석의 핵심은 매각으로 인해 주택임차권등기가 말소되는 것을 조건으로 하며, 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기해야 하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

임차인 현황

* 임차인: 김태선

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-09-13, 확정일자: 없음, 배당신고일자: 없음, 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (조영만)

보증금: 245,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2018-12-14, 확정일자: 2018-12-14, 배당신고일자: 2021-01-29, 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

집합건물 등기부 요약

* 소유권보존: 김선안 (갑1, 2018-05-24)

* 소유권이전: 박혜진 (갑2, 2018-12-18)

* 주택임차권: 조영만 (을3, 2021-01-29, 말소) - 보증금 245,000,000원, 전입/확정 2018-12-14

* 가압류: 주택도시보증공사 (갑3, 2020-11-03, 말소) - 채권액 3,046,000,000원

* 압류: 강서세무서장 (갑5, 2024-04-26, 말소)

* 임의경매: 채무자 (갑8, 2026-05-20, 말소) - 청산 위한 형식적 경매 개시결정

등기부채권 총액: 3,291,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 바 없음 (단, 지상권 등은 별도 확인 필요)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 강서구 공항동에 위치하며, 주변은 단독/다가구주택, 연립/다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

건축물대장 상으로는 도시형생활주택(단지형다세대)으로 분류됩니다.

건물 사용승인일은 2018년 5월 18일로 비교적 신축에 속합니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근 도로변 버스정류장 및 지하철역과의 접근성이 보통 수준입니다.

동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 지역 지구: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 공항 관련: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역

* 군사 관련: 대공방어협조구역 (해발 77~257m)

* 기타 제한: 상대보호구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역

* 토지거래허가구역: 지정되어 있으며, 아파트/기간으로 2025.10.20.~2026.12.31.이 명시되어 있습니다. (대표지번 기준)

3. 상권 분석

3.1. 주변 상업 시설

주거 지역 특성상, 대상 물건 주변으로는 해당 지역 주민들을 위한 기본적인 근린생활시설들이 소재하고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 내 소규모 상가 위주로 형성되어 있습니다.

4. 생활 정보

4.1. 주변 편의 시설

주거 지역으로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육 환경: 상대보호구역, 교육환경보호구역 등이 인접해 있어 교육 시설의 접근성을 예상할 수 있습니다. (교육지원청 확인 필요)

공항 인접: 김포국제공항이 인접해 있어 항공 교통 이용이 편리한 장점이 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 형식적 경매

본건은 청산을 위한 형식적 경매로, 일반적인 담보권 실행 경매와는 절차적 성격이 다를 수 있습니다. 다만, 매각 절차 자체는 일반 경매와 유사하게 진행됩니다.

5.2. 주택도시보증공사(HUG) 인수 조건

가장 중요한 리스크 요인으로, 주택임차권자의 승계인인 주택도시보증공사가 잔여 보증금 반환 청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 매각 조건으로 하고 있습니다. 이 조건이 명확히 이행되지 않을 경우, 매수인에게 보증금 반환 의무 또는 등기 말소 관련 부담이 발생할 수 있습니다. (단, 등기부상 '말소'로 기재되어 있으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.)

5.3. 건물 내부 확인 불가

이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 현장 방문 시 내부 구조 및 이용 상태 확인이 불가했습니다. 건축물 현황도면 및 외부 관찰에 의존해야 하므로, 실제 내부 상태와 다를 수 있는 위험이 있습니다.

5.4. 토지거래허가구역

본건 지역은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매수인 또는 전매 시 관련 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (정확한 적용 범위 및 절차는 관할 구청에 확인 필요)

5.5. 기타 제한 사항

공항 관련 시설 보호지구, 대공방어협조구역 등 관련 법규에 따른 건축 및 이용상 제한이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 공항동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 그러나 형식적 경매라는 점, 주택도시보증공사(HUG) 관련 복잡한 인수 조건, 건물 내부 확인 불가, 토지거래허가구역 지정 등 다수의 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히 HUG 관련 조건의 명확한 이행 여부가 매수인의 최종적인 인수 부담을 결정하는 중요한 요소가 될 것입니다.

7. 투자 포인트

* 신축급 다세대주택: 2018년 사용승인된 건물로 관리 상태 양호 기대

* 공항 인접 지역: 김포공항 배후 수요 및 교통 편의성

* 낮은 인수 보증금: 명시된 인수 보증금은 0원으로, 권리 관계 명확화 시 부담 감소

8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 주변 유사 면적의 다세대주택 거래가는 약 770만원/㎡ ~ 810만원/㎡ 수준으로 형성되어 있습니다. 이를 바탕으로 본건 건물 면적 38.99㎡에 적용 시, 약 30,880만원 ~ 319,800,000원 수준의 시세로 추정됩니다.

감정가는 274,000,000원입니다.

주택도시보증공사(HUG) 관련 권리 관계가 명확히 정리되어 매수인에게 추가적인 보증금 부담이 발생하지 않는다는 전제 하에, 감정가 대비 95% ~ 105% 수준의 입찰가격을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 260,000,000원 ~ 290,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 및 건물 내부 확인 불가 등의 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 최종 입찰가는 시장 상황, 본건의 권리 관계 명확화 정도, 그리고 응찰자 간의 경쟁 상황을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.