나이스옥션 법원경매 고양 2025타경2756 [2] 경기도 고양시 덕양구 삼송동 294 힐스테이트삼송역스칸센(2블록) 4층202동402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토 · 평가일 2025.06.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 '경기도파주교육지원청' 남서측 인근에 위치하는 부동산
으로서 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반
주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대
체로 보통임.

형태 및 이용상태

인접필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 제2종근린생활시설, 노유자
시설, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 북동측으로 도로폭 약 8M 내외의 포장도로 및 남측으로 도로폭 약 4M 내외의 포장도
로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 도시지역, 제2종일반주거지역(2005.6.4 지정), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가
축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구<토
지구획정리사업법>.

제시목록 외의 물건

본건 지상에는 제시외 건물 ㉠(후첨 '지적도 및 사진용지')이 소재하나 사용,수익,처분에 미
치는 영향은 미미할 것으로 판단되어 감정평가 외 하였는 바, 경매 진행시 참고바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2)는 철근콘크리트구조 콘크리트평스라브지붕 지하1층 / 지상3층 건물로서,
(사용승인일: 2007.12.24)
외벽: 치장벽돌 붙임 마감 등
창호: 샤시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공부상 제2종근린생활시설, 노유자시설, 단독주택으로 등재되어 있음.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

기호(2) 2층은 일반건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 현장조사시
벽체를 구분하여 각호수별로 이용중인것으로 조사되었으니 경매 진행시 참고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 삼송동 소재 지하철 '삼송역(3호선)' 동측 인근에 위치하며,
주위는 업무시설, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위
환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 '삼송역(3호선)'이 소재
하는 등 제반 교통여건은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 / 지상25층 건물 내 제4층 제202동402호로서,
(사용승인일:2021.11.30)
외벽: 타일붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등
창호: 샤시 창호 등임.

이용상태

본건은 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있음.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔), 근린생
활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 통해 북측으로 도로폭 약 42M 내외 포장도로, 동측으로 도로폭 약 18M
내외의 포장도로 및 남측으로 도로폭 약 15M 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 준주거지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발), 대로3류(폭 25m~30m)(접합),
소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전
부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도30m 위임지역)<군사기지 및 군
사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, (한강)폐
기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 고양시 덕양구 삼송동 294, 힐스테이트삼송역스칸센(2블록) 202동 402호에 위치합니다.

* 교통: 지하철 3호선 삼송역 동측 인근에 위치하며, 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변환경: 업무시설, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 의정부지방법원 고양지원의 강제경매개시결정 (2025타경2756, 채권자: 정광필, 권리금액: 18,539,309원) 입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 서

* 보증금: 147,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 7월 18일

* 확정일자: 2023년 6월 20일

* 배당신고일자: 2025년 6월 20일

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 등기사항전부증명서 상 주택임차권(을1)으로 등기되어 있습니다.

* 기타 권리사항:

- 소유권이전 1번 (정경숙): 신탁등기 말소 (말소 예정)

- 갑3: 강제경매 (정광필, 18,539,309원) - 말소기준권리, 말소 예정

- 을1: 주택임차권 (서 , 147,000,000원) - 인수 대상

- 갑4: 압류 (파주세무서장) - 말소 예정

- 갑5: 강제경매 (서 , 147,000,000원) - 말소 예정

* 권리분석 요약: 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 서 임차인의 주택임차권(을1)은 말소되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 따라서 임차인의 보증금 147,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. (자료 내 '인수 보증금 합계: 0원' 정보가 있으나, 이는 배당에서 전액 변제될 경우를 가정한 것으로 보입니다. 실질적인 인수 가능성에 유의해야 합니다.)

1.3. 상권분석

* 단지 정보: 2021년 11월 30일 사용승인된 힐스테이트 삼송역 스칸센(2블록)은 총 25층 중 4층에 위치한 오피스텔입니다.

* 주변 상업시설: 건물 주변으로 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하여 상업 활동이 활발한 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 삼송역(3호선) 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 주변에 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

* 주거환경: 업무시설과 주거시설이 혼합된 지역으로, 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 서 임차인이 보증금 147,000,000원을 가지고 대항력을 보유하고 있으며, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다. 이는 매수인의 총 투자금액을 크게 증가시킬 수 있는 가장 큰 위험 요소입니다.

* 중복 사건: 동일 물건에 대한 중복 경매 사건이 존재하므로, 경매 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 토지이용계획상 제한보호구역, 과밀억제권역 등에 해당하여 향후 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물: 토지 지상에 제시외 건물(㉠)이 소재하나, 감정평가 시 영향이 미미하다고 판단되었습니다. (경매 진행 시 참고)

1.6. 종합 의견

* 본건은 신축 오피스텔로 입지 및 교통 여건이 우수하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 가장 큰 리스크로 작용합니다.

* 투자자는 임차인과의 협상 또는 임차 보증금 인수 비용까지 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 경매 물건의 특성상, 임차인의 배당 여부에 따라 매수인의 실질적인 인수 금액이 달라지므로 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신축 건물 (2021년 사용승인)

* 지하철역 인근의 우수한 교통 및 입지 조건

* 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익 기대 (단, 임차인 리스크 해소 시)

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가: 2026년 5월 133,000,000원 (17층), 2026년 6월 130,000,000원 (10층), 2026년 6월 125,000,000원 (7층)

* 감정가: 179,000,000원

* 임차인 보증금 (인수 가능성): 147,000,000원

* 종합 분석:

본건은 대항력 있는 임차인(서 )의 보증금(147,000,000원)을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 최근 실거래가가 1억 2천만 원대임을 고려할 때, 임차 보증금 1억 4천 7백만 원을 인수할 경우 총 투자 비용이 시장가치를 초과할 수 있습니다. 따라서 보수적인 접근이 필요합니다.

실질적인 총 투입 비용은 (입찰가 + 인수 보증금)이 됩니다. 본건의 경우, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못하면, 낙찰자는 해당 차액만큼을 추가로 부담해야 합니다.

최근 실거래가와 감정가, 그리고 인수해야 할 수 있는 임차 보증금을 종합적으로 고려할 때,

안정적인 투자를 위해서는 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치(최근 실거래가 수준)를 넘지 않도록 입찰가를 결정해야 합니다.

현재 상황에서 이 물건에 대한 적정 입찰가는 매우 보수적으로 책정되어야 하며, 임차인과의 명도 협상 및 배당 절차를 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

이러한 점들을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 160,000,000원 이하로 고려해 볼 수 있습니다.

이는 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 부담하게 될 인수 금액까지 고려한 잠재적 총 투입 비용을 감안한 범위입니다. 실제 입찰 시점의 배당 상황 및 현장 조사를 통해 최종 판단이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.