나이스옥션 법원경매 안산 2025타경671 [3] 경기도 안산시 상록구 본오동 871-5 지하1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.07.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 ""상록초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 근린생활시설 및 다세대주택, 아파트 단지 등이 소재하는바 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬라브 슁글잇기지붕 지하2층 /지상 5층 내 제지하1층 제101호 외 3개호로서
- 외벽 : 치장석 붙임 마감 등,
- 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등임.

이용상태

일련번호 (1)~(4)은 공부상 ""근린생활시설""입니다.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 ""근린생활시설 및 공동주택9세대""로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 20m 내외, 남측 및 동측으로 약 8m내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타참고사항은 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 안산지원 2025타경671 (3)호로 진행 중인 부동산 임의경매 사건입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

소재지는 경기도 안산시 상록구 본오동 871-5 지하1층104호이며, 건물명은 우남빌딩입니다.

본 물건의 용도는 근린상가입니다.

감정가는 96,000,000원입니다.

토지 면적은 33.84㎡ (약 10.24평)이며, 토지 지분 역시 33.84㎡ (약 10.24평)입니다.

건물 면적은 99.81㎡ (약 30.20평)이며, 건물 지분도 99.81㎡ (약 30.20평)입니다.

토지 및 건물에 대한 제시외 면적은 없습니다.

채권자는 신OOO입니다.

공동담보 물건입니다.

보고서 작성일은 2026년 08월 26일입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 "상록초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위 환경으로는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 단지가 혼재하고 있어 일반적인 주거 및 상업 지역의 형태를 띱니다.

건물은 철근콘크리트조 경사슬라브 슁글잇기 지붕을 가진 지하2층/지상5층 건물 내 제지하1층 제101호 외 3개호에 해당합니다.

건물의 외벽은 치장석 붙임 마감 등으로, 내벽은 몰탈위 페인팅 마감 등으로 되어 있습니다.

토지는 세장형 토지로, 근린생활시설 및 공동주택 9세대로 이용 중입니다.

본건 서측으로 약 20m 내외, 남측 및 동측으로 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m) 및 중로1류(폭 20m~25m) 도로와 접하고 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역에 해당합니다.

2.2. 교통

제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 신한은행입니다.

말소기준권리는 2001년 09월 26일 접수된 신한은행 근저당권(채권액 312,000,000원)입니다.

등기부등본상 확인되는 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 1998-09-08: 소유권이전 (김송희)

* 2001-09-26: 근저당권 (신한은행, 312,000,000원) - 말소기준권리

* 2002-07-12: 근저당권 (신한은행, 26,000,000원) - 말소

* 2011-05-11: 소유권이전 (김은희)

* 2011-11-04: 소유권이전 (김평환, 매매)

* 2024-11-01: 압류 (안산시) - 말소

* 2025-06-30: 임의경매개시결정 (신한은행, 147,831,945원) - 말소

* 2026-05-12: 압류 (화성세무서장) - 말소

등기부채권 총액은 338,000,000원입니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 해당 내용이 비어 있어 별도의 확인이 필요합니다.

임차인 현황에 따르면 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 본오동 일대는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 단지 등이 밀집한 지역으로, 상록초등학교 인근에 위치하여 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

건물은 제2종근린생활시설 용도로 이용 중이며, 공동주택 9세대가 함께 거주하는 복합 건물입니다.

인근에는 신안프라자 (전통시장, 상가, 학원 등)가 있어 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

또한, 반월공원과 같은 녹지 공간이 인접해 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

주변에는 다수의 GS25 편의점 등이 입점해 있어 기본적인 생활 편의 시설은 잘 갖추어져 있습니다.

다만, 검색 결과에 따르면 주변에 노래방 엠프 소음, 배달 오토바이 소음, 벌레 발생 등의 주거 환경에 대한 부정적인 언급이 일부 존재합니다.

5. 생활정보

본 물건은 상록초등학교와 가까워 교육 환경에 대한 접근성이 좋습니다.

인근 신안프라자 및 다양한 상가들을 통해 의류, 잡화, 식당, 카페, 약국, 학원 등 다양한 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

본오 종합사회복지관이 인근에 위치하여 지역 주민을 위한 다양한 복지 서비스를 이용할 수 있습니다.

교통이 편리하고 주변에 편의점 등 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

공동담보 물건으로, 다른 담보물건의 경매 진행 여부에 따라 물건에 영향을 줄 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로, 추후 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 대기관리권역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 또는 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

건축물 대장상 '근린생활시설 및 공동주택 9세대'로 이용 중인데, 실제 현황과 공부상의 내용이 일치하는지 확인이 필요합니다. (제시외 면적 없음으로 기재됨)

일부 사용자 후기에서 소음, 벌레 발생 등의 환경적 불편함이 언급된 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 본오동의 상록초등학교 인근에 위치한 근린상가 건물 내 지하 1층 호실입니다.

주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 교통 접근성이 양호하고 주변에 상업 시설 및 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 입지 조건은 양호합니다.

권리 관계는 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 말소될 것으로 예상되나, 임대 관계가 미상이며 공동담보 물건이라는 점은 주의해야 합니다.

건축물대장상 용도 및 이용 상태, 토지이용계획 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

- 상록초등학교 인근의 배후 수요를 가진 상가 및 복합 건물에 투자할 기회입니다.

- 주변에 신안프라자, 근린상가, 주거 단지 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다.

- 지하철 4호선 상록수역에서 비교적 가까운 거리에 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다.

- 토지/건물 일괄매각으로, 건물 전체 또는 일부를 활용할 수 있는 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 96,000,000원입니다.

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황, 물건의 현황, 권리 관계, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

인수 보증금이 0원이므로, 임차인 관련 인수 부담은 없습니다.

다만, 임대 관계가 미상이고 공동담보 물건이라는 점, 그리고 잠재적 리스크를 충분히 검토하여 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.