나이스옥션 법원경매 안산 2025타경716 [3] 경기도 시흥시 광석동 546 광양프런티어밸리8차 1층129호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신후 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 장현동 소재 ""시흥시청"" 남동측 근거리에 위치하며 주위는 아파트단지
및 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 지하철역(서해선 ""시흥시청역"")및 노선버스정류장이
소재하는등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 1층 112호 외 2개호로서
외벽 : 판넬 및 페어글라스 마감등
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감등
창호 : 알루미늄 샷시 창호등임.

이용상태

공부상 공장으로서 기호(1~3)공히 조사일 현재 폐문부재중임.
기호(1,2)는 인접호(1층 112호~115호)와 호별구분없이 외관상 인테리어시설 되어있음.
기호(3)은 인접호(1층 127호~129호)와 호별구분없이 외관상 인테리어시설 되어있음.

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비, 소방설비, 승강기설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄하게 부지조성한 사다리형 유사의 토지로서 근.생 및 공장 건부지임.

인접 도로상태등

빌딩 북서측으로 노폭 약20m, 남서측으로 노폭 약12m의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭20m~25m)(접합), 중로3류(폭12m~15m)
(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택
특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.

2)기타사항

-대상구분건물 1층 112호,113호는 조사일현재 현관문 호별표식이 있고 1층 129호는
호별표식이 없는 상태로서 각호 호별구분없이(벽체구분없이) 인테리어 시설중에
있는바 참고바랍니다.
-각 전유부분이 구분건물로 될 당시(분양당시)에는 경계벽의 설치등으로 구조상 독립성이
있었던 것으로 조사됩니다.
-현재 위 독립성의 상실은 편의상 이용용도로 일시적 상실이라고 판단됩니다.
-또한 위 독립성의 상실은 건축물대장 및 건축물현황도에 의거 복원이 가능하고
비교적 복원이 용이 하다고 판단되며 소정의 칸막이 비용(석보드등으로 경계구분해야
되는 재료비 및 인건비등의 비용)이 소요될것으로 예상됩니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 안산지원 2025타경716 (3)

소재지: 경기도 시흥시 광석동 546 광양프런티어밸리8차 1층 129호

용도: 근린상가

감정가: 1,018,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

1.2. 면적 정보

토지면적: 27.07㎡ (약 8.19평)

토지지분: 27.0745㎡ (약 8.19평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 102.75㎡ (약 31.08평)

건물지분: 102.75㎡ (약 31.08평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물명: 광양프런티어밸리8차

건물구조: 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 10층 건물 내 1층

건물 높이: 66.65m

주용도: 공장 (건축물대장 상)

전유부 호실: 1층 129호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 시흥시 장현동 소재 시흥시청 남동측 근거리에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 서해선 시흥시청역 및 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 향후 신안산선, 월곶판교선이 개통 예정으로 트리플 역세권의 중심지로 변모할 가능성이 높습니다.

2.3. 주변 시설

시흥시청이 인근에 위치하고 있어 행정 업무 이용이 편리합니다. 또한, 단지 주변으로 주거 단지 및 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 대형 쇼핑 시설로는 시흥 플랑드르의 모다아울렛 등이 있으나, 스타필드 부천과는 차량으로 약 10분 거리에 있어 상권 중복은 크지 않을 것으로 보입니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본 상 다수의 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 을1: 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (말소기준권리)

* 갑3: 마포세무서장 압류

* 갑4: 서울특별시 마포구 압류

* 갑5: 농협은행주식회사 임의경매개시결정

* 갑6: 디비저축은행 가압류

* 갑2: 주식회사 라성펌 소유권이전1번신탁등기말소

3.2. 말소기준권리

을1 근저당권 (접수일자: 2024-05-20)

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리(근저당) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다. (단, 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 - 해당 없음)

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 이용 상태

공부상 용도는 공장으로 되어 있으나, 현황은 인접 호실과 구분 없이 내부 인테리어 시설이 되어 있는 상태입니다. 조사일 현재 폐문부재 중입니다.

기호(1,2)는 1층 112호~115호와, 기호(3)은 1층 127호~129호와 호별 구분 없이 인테리어 시설이 되어 있습니다 [해당 물건은 129호].

당초 구분건물로서 구조상 독립성이 있었으나, 현재는 편의상 이용 용도로 일시적 독립성 상실 상태로 판단됩니다. 이는 건축물대장 및 현황도에 의거 복원 가능하며, 칸막이 설치 비용이 소요될 것으로 예상됩니다.

4.2. 토지 이용 계획

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭20m~25m), 중로3류(폭12m~15m), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역

4.3. 도로 접근성

건물 북서측으로 노폭 약 20m, 남서측으로 노폭 약 12m의 도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

시흥시청이 인접해 있어 행정 편의성이 높습니다. 인근에 상업 시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 기타 생활 환경

조용한 주거 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 관공서 및 교통 호재(트리플 역세권 예정)로 인해 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 조사 특이사항

* 내부 인테리어 설비: 인접 호실과 구분 없이 통합되어 있어, 원상 복구 시 칸막이 설치 비용이 예상됩니다.

* 폐문부재 및 임대 관계 미상: 현재 건물이 비어 있으며, 임대차 관계 또한 파악되지 않아 명도 진행 시 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

* 유치권 행사 중 플래카드: 외부 유리창에 '유치권 행사 중'이라는 플래카드가 설치되어 있으나, 성립 여부는 불분명합니다. 이는 추후 명도 과정이나 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.2. 권리 관련 특이사항

해당 물건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 별도의 인수되는 권리는 없습니다.

6.3. 건물 구조 관련 특이사항

건축물대장상 용도는 공장이나, 내부 인테리어로 인해 실제 이용 상태와 차이가 있습니다. 원상 복구를 위한 추가 공사 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 광석동에 위치한 근린상가입니다. 시흥시청 인근으로 행정 및 교통 편의성이 우수하며, 향후 트리플 역세권 개발로 인한 미래 가치 상승이 기대되는 지역입니다. 그러나 현재 내부가 인접 호실과 통합되어 있고, 폐문부재 및 임대 관계 미상, '유치권 행사 중' 플래카드 설치 등 명도 및 원상 복구에 따른 추가 비용 및 시간 발생 가능성이 높은 물건입니다. 이러한 위험 요소를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 트리플 역세권 개발 호재: 시흥시청역의 신안산선, 월곶판교선 개통 예정으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 관공서 인접: 시흥시청이 가까워 행정 편의성이 높고, 관련 종사자 수요를 기대할 수 있습니다.

* 활발한 개발 지역: 장현지구 개발과 함께 복합환승센터 등 다양한 개발 계획이 추진 중으로, 향후 지역 활성화가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 1,018,000,000원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

다만, 현재 물건의 이용 상태(인접 호실과 통합), 폐문부재, 임대 관계 미상, 유치권 행사 여부 불분명 등 잠재적 리스크가 다수 존재하므로, 이러한 제반 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

권리상 인수할 금액은 없으나, 명도 및 내부 원상 복구 비용을 감안하여 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 일반적이나, 구체적인 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 시세 분석을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.