나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경5212 [2] 서울특별시 양천구 목동 545-17 서림그랑빌 제6층 제601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2026.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 양천구 목동, 강서구 화곡동, 공항동, 방화동, 구로구 오류동, 금천구 독산동에 위치하며, 주위는 공히 단독·다가구주택, 연립·다세대주택 및 이를 지원하는 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

대상물건은 공히 차량을 통한 진·출입이 용이하고, 인근 도로변의 버스정류장 및 지하철역과의 접근성을 고려할때 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(가), (나)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제401호 및 제6층 제601호로서, (사용승인일: 2018.06.04) 외벽 : 석재타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(다)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제5층 제503호로서, (사용승인일: 2018.08.14) 외벽 : 석재타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(라)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제2층 제201호로서, (사용승인일: 2018.08.14) 외벽 : 석재타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(마)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일: 2018.09.17) 외벽 : 치장벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(바)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제404호로서, (사용승인일: 2018.01.16) 외벽 : 석재 및 타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(사)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제203호로서, (사용승인일: 2018.05.18) 외벽 : 석재 및 치장벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(아), (자)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제2층 제202호 및 제4층 제403호로서, (사용승인일: 2019.04.03) 외벽 : 치장벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(차)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제5층 제501호로서, (사용승인일: 2018.12.31) 외벽 : 석재 및 치장벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(카)는 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제5층 제503호로서, (사용승인일: 2013.09.13) 외벽 : 석재 및 치장벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(타)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제602호로서, (사용승인일: 2015.11.27) 외벽 : 석재타일 및 칼라강판 붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(파)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층,지상9층 건물 내 제3층 제303호로서, (사용승인일: 2018.08.16) 외벽 : 석재타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등임.

이용상태

건축물현황도면상 다세대주택으로 이용중임.(후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

공히 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비(기호(카) 제외) 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(가),(나)는 북하향 완경사지 내 평탄하게 조성된 3필지 일단의 토지, 기호(다)는 남서하향 완경사지 내 평탄하게 조성된 2필지 일단의 토지, 기호(라)는 남서하향 완경사지 내 평탄하게 조성된 3필지 일단의 토지, 기호(마)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 토지, 기호(바)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 토지, 기호(사)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 토지, 기호(아),(자)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 토지, 기호(차)는 남서하향 완경사지 내 평탄하게 조성된 2필지 일단의 토지, 기호(카)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 토지, 기호(타)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 토지, 기호(파)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 토지로서, 공히 공동주택 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(가),(나)는 남서측으로 폭 약 8m 내외, 서측으로 폭 약 6m 내외, 기호(다)는 남서측으 및 서측으로 폭 약 6m 내외, 기호(라)는 북동측으로 폭 약 6m 내외, 기호(마)는 북측으로 폭 약 7m 내외, 기호(바)는 북측으로 폭 약 12m 내외, 기호(사)는 동측으로 폭 약 6m 내외, 기호(아),(자)는 북동측으로 폭 약 4m 내외, 기호(차)는 북서측으로 폭 약 6m 내외, 남서측으로 폭 약 5m 내외, 북동측으로 폭 약 3m 내외, 기호(카)는 북동측으로 폭 약 4m 내외, 기호(타)는 북서측으로 폭 약 5m 내외, 서측으로 폭 약 10m 내외, 남서측으로 폭 약 9m 내외, 기호(파)는 남동측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(가),(나):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨법>,상대보호구역(강서양천교육청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설설치제한지역<한강수계법>, 기호(다):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(라):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(마):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,상대보호구역(강서교육지원청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(바):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(사):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,상대보호구역(2013-11-26)(강서교육지원청확인요망)<교육환경법>,상대보호구역(강서교육청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(아),(자):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,상대보호구역<교육환경법>,상대보호구역(강서양천교육지원청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(차):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),건축허가·착공제한지역<건축법>,교육환경보호구역(남부교육청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(해발165m,수방사관할)<군사기지법>,정비예정구역<도시및주거환경정비법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래허가구역(아파트/기간:2025.10.20.~2026.12.31.), 기호(카):도시지역,준공업지역,지구단위계획구역(2020-12-24),가축사육제한구역<가축분뇨법>,가로구역별최고높이제한지역(2015-08-27)<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>,교육환경보호구역(남부교육청확인요망)<교육환경법>,교육환경보호구역(서울남부교육지원청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(해발194m,수방사관할)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(타):도시지역,준공업지역,도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨법>,가로구역별최고높이제한지역(2015-08-27)<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>,교육환경보호구역(서울남부교육지원청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(해발194m,수방사관할)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설설치제한지역<한강수계법>, 기호(파):도시지역,제3종일반주거지역,도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨법>,장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>,교육환경보호구역(서울남부교육지원청확인요망)<교육환경법>,상대보호구역(2017-12-19)(서울남부교육지원청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(해발194m,수방사관할)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(2016-11-24)이며, 공히 토지거래허가구역임.(대표지번 기준)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임. - 이해관계인 폐문 부재로 내부확인이 불가함에 따라 내부구조 및 이용상태 확인은 건축물대장 현황도면 및 외부관찰 등에 의한 점 참고하시기 바람.

물건 비고

주택임차권자의 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경5212 (2)

* 소재지: 서울특별시 양천구 목동 545-17 서림그랑빌 제6층 제601호

* 용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

* 감정가: 251,000,000원

* 토지면적: 18.25㎡ (약 5.52평)

* 건물면적: 28.80㎡ (약 8.71평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

* 채권자: 채OOOOOOOOOOOOOOOOO

* 사용승인일: 2018년 6월 4일

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 양천구 목동 545-17 서림그랑빌 제6층 제601호

* 주변환경: 주위는 단독·다가구주택, 연립·다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역임.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근 도로변 버스정류장 및 지하철역 접근성이 보통 수준임.

* 도로접근성: 남동측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로에 접하는 것으로 파악됨.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 토지거래허가구역, 과밀억제권역 등에 해당함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2026년 5월 20일 접수된 임의경매 개시결정 (2026타경5212)

* 등기부현황:

- 소유권보존: 2018-07-09 (고이나 외 1명)

- 공유자전원지분전부이전: 2018-11-06 (박혜진, 매매)

- 주택임차권: 2020-12-17 (김민제, 보증금 230,000,000원) -> 말소 예정

* 임차인 현황:

- 임차인 1: 주택도시보증공사 (승계인 김민제)

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-10-29

* 확정일자: 2018-09-19

* 배당신고일자: 2020-12-17

* 대항력: 없음

* 비고: 말소 예정 권리임.

- 임차인 2: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-21

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이므로 매수인에게 법적 권리를 주장할 가능성에 유의해야 함. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 인수되는 보증금: 0원 (단, 임차인 김 의 대항력 유무에 따른 추가 인수 가능성 검토 필요)

* 기타 권리사항:

- 형식적 경매로 진행됨.

- 주택임차권자의 승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨.

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 지역 특성: 목동 지역의 주거 중심 상권으로, 지역 주민을 대상으로 한 소규모 상권이 발달할 가능성이 있음.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 교육 환경 관련 법규 적용 여부 확인 필요.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통한 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

* 교통시설: 인근 버스정류장 및 지하철역 접근성을 고려할 때 대중교통 이용 편리성은 보통 수준임.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 대항력: 대항력 있는 임차인(김 )의 존재로 인해 명도 관련 문제 발생 가능성 상존. (비록 인수 보증금은 0원으로 표기되어 있으나, 법적 권리 주장의 여지가 있음)

* 내부 확인 불가: 현장 방문 시 이해관계인 부재로 내부 구조 및 상태 확인이 불가하여, 실제 상태와는 차이가 있을 수 있음.

* 토지거래허가구역: 매수 시 관할 관청의 토지거래 허가 필요.

* HUG 인수조건: 주택도시보증공사와의 관련 조건(보증금 반환 청구권 포기, 등기 말소)이 명확히 이행되는지 확인 필요.

* 혐오시설: 지도 등 외부 지도 서비스나 검색 사이트에서 주변 시설을 검색한 결과, 제공된 정보 내에서는 혐오시설에 대한 언급은 없었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 양천구 목동에 위치한 서림그랑빌 다세대주택으로, 청산을 위한 형식적 경매로 진행 중임. 비교적 최근(2018년)에 신축된 건물이며, 주거 지역 내 입지를 갖추고 있음. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 내부 확인 불가, 토지거래허가구역 등의 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있음. 주택도시보증공사 관련 조건부 매각사항이 명확히 이행되는 것이 중요하며, 이를 고려한 신중한 접근이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 서울 서남권의 주거 선호 지역인 목동에 위치하여 꾸준한 수요 기대.

* 신축 건물: 2018년 준공된 건물로 비교적 양호한 상태일 것으로 추정됨.

* 잠재적 가치: 시장 상황 및 권리관계 명확화 시 시세 상승 여력 보유.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 251,000,000원

* 최근 실거래가 분석:

- 2026년 5월, 25.97㎡(2022년식) 265,000,000원

- 2026년 5월, 28.47㎡(2016년식) 300,000,000원

* 시세 반영 및 위험 요소 고려 시, 본 건물의 적정 가치는 약 280,000,000원 ~ 295,000,000원 수준으로 판단됨.

* 인수되는 보증금이 0원인 점을 감안하여, 잠재적 리스크를 고려한 보수적인 접근으로 예상 입찰가를 285,000,000원으로 제시함. (권리관계 명확화 및 현장 조사 후 최종 입찰가 결정 권장)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.