나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4597 [8] 서울특별시 금천구 가산동 550-7 케이엠타워 제4층 제408호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤 · 평가일 2026.04.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "서울가산디지털우체국" 남서측 인근에 위치하며, 인 근은 지식산업센터와 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집한 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스 정류장이 소재하고 근거리에 지하 철 1호선 및 7호선 환승역인 "가산디지털역"이 소재하는 등 제반 교통이용 편의도 양호한 편 입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 제4층 제401호 등 10개 호수로, - 사용승인일: 2023년 1월 19일 - 외벽: 커튼월 및 석재붙임마감 등 - 창호: 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

공부 상 본건 기호 1 ~ 기호 7은 지원시설(근린생활시설)이며 기호 8 ~ 기호 10은 공장(지식 산업센터)로서, 사무실 및 휴게실 등으로 이용 중이었던 것으로 판단됩니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 냉난방설비, 소방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 구비되어 있습 니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 인접필지 대비 비교적 등고평탄한 장방형의 토지로서, 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설, 업무시설)의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 일단의 공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역 별 최고높이 제한지역<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협 조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부 관할)<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제 한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역 (대상자:외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8. 25), 토지거래계약에관한허가구역(대상:아파트/지정기간: 2025.10.20~2026.12.31) 등입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4597 (8)

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 550-7 케이엠타워 제4층 제408호

* 용도: 지식산업센터

* 감정가: 388,000,000원

* 토지면적: 16.60㎡ (약 5.02평)

* 건물면적: 58.59㎡ (약 17.73평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건축물 용도: 공장(지식산업센터), 지원시설(근린생활시설, 업무시설)

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조

* 건물 층수: 지하 4층, 지상 19층

* 총 호수: 207호

* 사용승인일: 2023년 1월 19일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 금천구 가산동 소재 "서울가산디지털우체국" 남서측 인근에 위치하며, 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스 정류장이 소재합니다. 또한, 근거리에 지하철 1호선 및 7호선 환승역인 "가산디지털역"이 있어 교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태: 본건 단지 동측으로 포장도로와 접합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을2 근저당권 (국민은행, 2025-05-14 접수, 5,184,000,000원)

* 등기부채권 총액: 7,557,772,454원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 토지(을구26번 구분지상권 설정 등기, 지상권자: 금천구) 별도등기 있음.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 기타 권리 내역 (모두 말소 예정):

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (한국정보기술연구원, 2023-03-24 접수)

* 갑3: 가압류 (하나카드, 2025-10-23 접수, 72,191,976원)

* 갑6: 가압류 (김진선, 2026-01-07 접수, 73,174,316원)

* 갑7: 가압류 (한국인터넷진흥원, 2026-01-14 접수, 741,000,000원)

* 갑8: 가압류 (김상균외 1명, 2026-02-11 접수, 280,055,069원)

* 갑9: 가압류 (신한은행, 2026-04-08 접수, 127,226,787원)

* 갑10: 임의경매 (주), 2026-04-15 접수, 4,487,482,989원

* 갑11: 가압류 (한국인터넷진흥원, 2026-07-14 접수, 1,080,124,306원)

1.3. 상권 및 주변환경

* 본건은 서울 금천구 가산동 소재 가산디지털단지 내에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 다수의 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설이 밀집하여 형성된 산업단지입니다.

* 가산디지털단지는 서울 서남권의 대표적인 IT 및 산업의 중심지로, 다양한 기업체와 종사자들이 있어 상권이 활성화되어 있습니다.

* 또한, 지하철 1호선과 7호선의 환승역인 가산디지털역이 인근에 있어 접근성이 매우 뛰어납니다.

1.4. 건물 상세 정보

* 건물명: KM TOWER

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 550-7 (도로명: 서울특별시 금천구 가산디지털2로 95)

* 주용도: 공장(지식산업센터)

* 기타 용도: 지원시설(근린생활시설, 업무시설)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 지하 4층, 지상 19층

* 사용승인일: 2023년 1월 19일

* 본건 호수: 제4층 제408호

* 건물 면적: 58.59㎡ (약 17.73평)

1.5. 잠재적 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 토지에 금천구 명의의 구분지상권이 설정되어 있어, 낙찰 후에도 해당 권리는 인수됩니다. 이는 건물 이용 및 관리에 제약을 줄 수 있습니다.

* 임대차 현황: 임차인 현황상 인수 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상으로 확인되었습니다. 정확한 임대차 현황 파악 및 명도 절차 진행 시 주의가 요구됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역 등에 해당하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역 등 다수의 법적 제한이 존재합니다. 또한, 외국인 등 토지거래허가구역으로 지정된 기간이 있어 거래 시 확인이 필요합니다.

* 특수물건정보: 유동화물건, 공동담보 물건으로, 일반 물건보다 복잡한 권리 관계를 가질 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 가산디지털단지의 핵심 입지에 위치한 신축급 지식산업센터 내 구분건물입니다.

* 우수한 교통 접근성과 잘 갖춰진 인프라는 장점이나, 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권, 미상 임대차 관계, 복잡한 권리 분석 등은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요한 사항입니다.

* 유동화 및 공동담보 물건임을 감안하여 추가적인 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 서남권의 대표적인 산업단지인 가산디지털단지의 우수한 입지.

* 지하철 1, 7호선 환승역인 가산디지털역 도보 이용 가능 거리.

* 2023년 사용 승인된 최신 건물로, 깔끔한 시설 유지.

* 다수의 기업체 및 근로자 배후 수요.

1.8. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 인수되는 권리(구분지상권) 및 확인되지 않은 임대차 관계 등 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 산정해야 합니다.

* 감정가 388,000,000원을 기준으로 하되, 권리 분석과 현장 조사를 통해 세부적인 가치 평가 후 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.