나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경5212 [10] 서울특별시 구로구 오류동 27-35 월드빌 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2026.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 양천구 목동, 강서구 화곡동, 공항동, 방화동, 구로구 오류동, 금천구 독산동에 위치하며, 주위는 공히 단독·다가구주택, 연립·다세대주택 및 이를 지원하는 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

대상물건은 공히 차량을 통한 진·출입이 용이하고, 인근 도로변의 버스정류장 및 지하철역과의 접근성을 고려할때 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(가), (나)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제401호 및 제6층 제601호로서, (사용승인일: 2018.06.04) 외벽 : 석재타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(다)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제5층 제503호로서, (사용승인일: 2018.08.14) 외벽 : 석재타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(라)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제2층 제201호로서, (사용승인일: 2018.08.14) 외벽 : 석재타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(마)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일: 2018.09.17) 외벽 : 치장벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(바)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제404호로서, (사용승인일: 2018.01.16) 외벽 : 석재 및 타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(사)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제203호로서, (사용승인일: 2018.05.18) 외벽 : 석재 및 치장벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(아), (자)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제2층 제202호 및 제4층 제403호로서, (사용승인일: 2019.04.03) 외벽 : 치장벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(차)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제5층 제501호로서, (사용승인일: 2018.12.31) 외벽 : 석재 및 치장벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(카)는 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제5층 제503호로서, (사용승인일: 2013.09.13) 외벽 : 석재 및 치장벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(타)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제602호로서, (사용승인일: 2015.11.27) 외벽 : 석재타일 및 칼라강판 붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(파)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층,지상9층 건물 내 제3층 제303호로서, (사용승인일: 2018.08.16) 외벽 : 석재타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등임.

이용상태

건축물현황도면상 다세대주택으로 이용중임.(후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

공히 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비(기호(카) 제외) 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(가),(나)는 북하향 완경사지 내 평탄하게 조성된 3필지 일단의 토지, 기호(다)는 남서하향 완경사지 내 평탄하게 조성된 2필지 일단의 토지, 기호(라)는 남서하향 완경사지 내 평탄하게 조성된 3필지 일단의 토지, 기호(마)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 토지, 기호(바)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 토지, 기호(사)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 토지, 기호(아),(자)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 토지, 기호(차)는 남서하향 완경사지 내 평탄하게 조성된 2필지 일단의 토지, 기호(카)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 토지, 기호(타)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 토지, 기호(파)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 토지로서, 공히 공동주택 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(가),(나)는 남서측으로 폭 약 8m 내외, 서측으로 폭 약 6m 내외, 기호(다)는 남서측으 및 서측으로 폭 약 6m 내외, 기호(라)는 북동측으로 폭 약 6m 내외, 기호(마)는 북측으로 폭 약 7m 내외, 기호(바)는 북측으로 폭 약 12m 내외, 기호(사)는 동측으로 폭 약 6m 내외, 기호(아),(자)는 북동측으로 폭 약 4m 내외, 기호(차)는 북서측으로 폭 약 6m 내외, 남서측으로 폭 약 5m 내외, 북동측으로 폭 약 3m 내외, 기호(카)는 북동측으로 폭 약 4m 내외, 기호(타)는 북서측으로 폭 약 5m 내외, 서측으로 폭 약 10m 내외, 남서측으로 폭 약 9m 내외, 기호(파)는 남동측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(가),(나):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨법>,상대보호구역(강서양천교육청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설설치제한지역<한강수계법>, 기호(다):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(라):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(마):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,상대보호구역(강서교육지원청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(바):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(사):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,상대보호구역(2013-11-26)(강서교육지원청확인요망)<교육환경법>,상대보호구역(강서교육청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(아),(자):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,상대보호구역<교육환경법>,상대보호구역(강서양천교육지원청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(차):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),건축허가·착공제한지역<건축법>,교육환경보호구역(남부교육청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(해발165m,수방사관할)<군사기지법>,정비예정구역<도시및주거환경정비법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래허가구역(아파트/기간:2025.10.20.~2026.12.31.), 기호(카):도시지역,준공업지역,지구단위계획구역(2020-12-24),가축사육제한구역<가축분뇨법>,가로구역별최고높이제한지역(2015-08-27)<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>,교육환경보호구역(남부교육청확인요망)<교육환경법>,교육환경보호구역(서울남부교육지원청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(해발194m,수방사관할)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(타):도시지역,준공업지역,도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨법>,가로구역별최고높이제한지역(2015-08-27)<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>,교육환경보호구역(서울남부교육지원청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(해발194m,수방사관할)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설설치제한지역<한강수계법>, 기호(파):도시지역,제3종일반주거지역,도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨법>,장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>,교육환경보호구역(서울남부교육지원청확인요망)<교육환경법>,상대보호구역(2017-12-19)(서울남부교육지원청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(해발194m,수방사관할)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(2016-11-24)이며, 공히 토지거래허가구역임.(대표지번 기준)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임. - 이해관계인 폐문 부재로 내부확인이 불가함에 따라 내부구조 및 이용상태 확인은 건축물대장 현황도면 및 외부관찰 등에 의한 점 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경5212 (10)

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 27-35 월드빌 제5층 제501호

용도: 다세대주택

감정가: 353,000,000원

토지면적: 31.80㎡ (약 9.62평)

토지지분: 31.80㎡ (약 9.62평)

건물면적: 46.85㎡ (약 14.17평)

건물지분: 46.85㎡ (약 14.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

채권자: 채OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 형식적 경매, 토지거래허가구역, 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인

2. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 구로구 오류동에 위치한 다세대주택으로, 주위는 단독·다가구주택, 연립·다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 일반적인 주거지역입니다. 차량을 통한 진출입이 용이하며, 인근 도로변의 버스정류장 및 지하철역과의 접근성은 보통 수준입니다. 해당 물건은 건물 내 제5층 제501호에 해당하며, 북서측 약 6m, 남서측 약 5m, 북동측 약 3m 폭의 포장도로에 접해 있습니다. 해당 토지는 도시지역, 제2종 일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 건축 허가·착공 제한 지역, 교육 환경 보호 구역, 대공 방어 협조 구역, 정비 예정 구역, 과밀 억제 권역에 속해 있습니다. 또한, 토지 거래 허가 구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간은 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지입니다.

3. 권리분석

해당 물건은 형식적 경매 절차에 따라 진행되며, 주요 권리 분석 사항은 다음과 같습니다.

말소기준권리: 부산지방법원 2020카단104307 (주택도시보증공사의 가압류, 2020.11.03 접수, 말소)

* 임차인 현황:

강예주 (강 )

보증금: 299,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 1월 25일

확정일자: 2019년 1월 25일

배당신고일자: 2021년 3월 5일

대항력: 있음

집합건물 등기부 요약 정보에 따르면, 주택임차권(을1)이 2021년 3월 5일에 등기되었으며, 금액은 299,000,000원입니다. 해당 임차권은 인수되는 권리이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 임차인의 대항력은 인정되므로, 낙찰자는 임차인의 보증금 중 변제되지 못한 금액을 인수하게 됩니다.

기타 등기 사항으로는 소유권 보존 및 이전 등기가 있고, 가압류 및 압류 등기가 있었으나 모두 말소되었습니다. 현재 경매 개시 결정 등기(임의경매, 2026.05.20 접수)가 말소기준권리 이후에 존재합니다.

등기부채권 총액은 3,345,000,000원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 서울특별시 구로구 오류동의 주거지역 내에 위치하고 있으며, 주변으로 다양한 형태의 주거 시설과 이를 지원하는 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 대규모 상업 시설이나 업무 지구와는 거리가 있어, 배후 주거 수요에 기반한 지역 상권의 특징을 가집니다.

5. 생활정보

대상 물건은 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 개별 난방 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다. 주위는 주거 밀집 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설 및 교통 시설 이용이 가능합니다. 건물은 철근콘크리트 구조로, 2018년 사용 승인된 비교적 신축 건물에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 강예주 씨가 보증금 299,000,000원에 대항력을 갖추고 있어, 배당받지 못한 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 상당한 추가 인수 금액이 발생할 수 있음을 의미합니다.

* 토지 거래 허가 구역: 토지 거래 허가를 받아야 하므로, 매수 후 소유권 이전 등기에 추가 절차 및 시간이 소요될 수 있습니다.

* 건물 내부 상태 미확인: 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려워 건축물대장 및 외부 관찰에 의존하였으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

* 청산을 위한 형식적 경매: 일반적인 경매와 달리 채무액이 아닌 청산을 목적으로 하는 형식적 경매의 특성을 이해해야 합니다.

* 건축 제한 사항: 건축 허가·착공 제한 지역, 정비 예정 구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 재개발 관련 제약이나 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구에 위치한 비교적 신축(2018년 준공) 다세대주택으로, 서울이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 가장 큰 리스크는 2억 9,900만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담입니다. 또한 토지거래허가구역이라는 점도 고려해야 할 사항입니다. 이러한 위험 요소들을 감안할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울시 내 신축 아파트: 2018년 준공 건물로, 비교적 최신 건축 연한을 가지고 있습니다.

* 향후 개발 가능성: 정비 예정 구역에 속해 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 경매 통한 시세 차익 가능성: 위험 요소를 충분히 인지하고 적절한 입찰가를 산정한다면, 시장 가격 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석 결과, 본 물건의 건물 면적(46.85㎡)과 최신 건축 연한(2018년)을 고려할 때, 유사 다세대주택의 최근 매매가(JSON 데이터 기준 21,000만원~35,000만원) 및 감정가(353,000,000원)를 참고하여 시세는 약 210,000,000원 ~ 250,000,000원 수준으로 추정됩니다.

하지만, 본 물건의 최대 리스크는 299,000,000원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수입니다. 이는 물건 자체의 시장 가치를 초과하는 금액입니다. 따라서 총 취득 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 물건의 실제 시장 가치를 넘지 않도록 보수적인 입찰가 산정이 필수적입니다.

현재 상황을 고려할 때, 낙찰 후 총 취득 비용이 감정가(353,000,000원)를 크게 초과하지 않는 선에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

* 인수 보증금: 299,000,000원

* 총 취득 가능 비용 목표 (감정가 이하): 350,000,000원

위 목표를 달성하기 위한 최대 입찰가는 다음과 같이 산정될 수 있습니다.

최대 입찰가 = 총 취득 가능 비용 목표 - 인수 보증금

최대 입찰가 = 350,000,000원 - 299,000,000원 = 51,000,000원

따라서, 보수적인 관점에서 권장하는 예상 입찰가는 50,000,000원 입니다.

이 금액으로 낙찰될 경우, 총 취득 비용은 약 349,000,000원 (입찰가 50,000,000원 + 인수 보증금 299,000,000원)이 됩니다. 이 비용은 감정가에 근접하는 수준으로, 시장 가치(추정 약 210,000,000원 ~ 250,000,000원) 대비 높은 수준의 총 지출이 예상되므로, 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.