나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3933 [5] 서울특별시 영등포구 영등포동2가 28-117 이지리움에스 제2층 제208호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HK · 평가일 2026.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동2가 소재 "안전보건공단 서울북부지사" 서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물, 이지리움에스 제2층 제201호외 4개호)으로서, 주위는 오피스텔, 업무시설, 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 (영등포역,영등포시장역) 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상13층건내 제2층 제201호외 로서, (사용승인일: 2013.02.06) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등. (탐문조사 등에 의함) 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 남동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축 +옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한 허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025. 10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3933 (5)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동2가 28-117 이지리움에스 제2층 제208호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 공동주택으로 등재되어 있으나, 현황상 오피스텔로 이용 중)

감정가: 148,000,000원

토지면적: 7.69㎡ (약 2.33평)

토지 지분: 7.686㎡ (약 2.33평)

건물면적: 19.03㎡ (약 5.76평)

건물 지분: 19.03㎡ (약 5.76평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협생명보험주식회사 (등기부등본 상 확인)

건물 사용승인일: 2013년 02월 06일

총 층수: 지하 1층, 지상 13층

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 영등포구 영등포동2가에 소재하며, "안전보건공단 서울북부지사" 서측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 업무시설, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 영등포역과 영등포시장역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태

건물 남서측 및 남동측으로 포장도로와 접해 있어 접근성이 좋습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2013년 06월 14일 접수된 농협생명보험주식회사의 근저당권 (을1)이며, 채권액은 60,600,000원입니다.

* 등기 현황

본 건에는 다수의 권리가 등기되어 있으나, 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 을2: 김주하의 주택임차권 (105,000,000원) - 말소 예정

* 갑3: 농협생명보험의 임의경매 (262,565,794원) - 말소 예정

* 임차인 현황

임차인: 김주하

보증금: 105,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-04-18

확정일자: 2024-03-21 (등기부등본 기준)

배당신고일자: 2026-03-20

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않습니다. 보증금 105,000,000원은 배당을 통해 회수될 것으로 보이나, 배당표 확정 시까지는 미확정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 건 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 없음)

* 인수 보증금 합계

0원

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 영등포동2가는 오피스텔, 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼합된 지역으로, 주변에 영등포역 및 영등포시장역이 있어 유동인구가 있는 편입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 이용 상태

해당 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 1층, 지상 13층 건물로, 본건은 제2층 제208호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 인테리어 마감으로 되어 있습니다. 본건은 오피스텔로 이용 중이나, 건축물대장 상으로는 '공동주택'으로 등재되어 있습니다.

* 설비 내역

도시가스 난방설비, 급배수 및 위생설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 면적 정보

전용면적은 19.03㎡ (약 5.76평)이며, 공급면적은 34Am², 35Bm², 36Cm², 36Dm², 36Em² 등의 타입이 존재합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 (2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.) 외국인 등 특정 대상자에 대한 거래 규제가 있을 수 있습니다.

* 임대 관계

임대 관계는 미상으로 파악됩니다. (현 임차인 김주하는 대항력 없음)

* 주변 시설

주변 지역에 대한 혐오시설 등 부정적인 영향을 줄 수 있는 시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구의 역세권에 위치한 오피스텔(건축물대장상 공동주택)입니다. 교통이 편리하고 주위 환경이 비교적 양호한 편입니다. 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없으며, 매각으로 소멸되지 않는 권리도 없습니다. 다만, 토지거래계약 허가구역으로 지정된 점은 거래 시 유의해야 합니다. 현재 감정가는 1억 4,800만원이며, 소형 오피스텔로서 투자 또는 실거주 목적으로 고려할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 영등포역, 영등포시장역 인근의 역세권 입지.

* 매각으로 인해 낙찰자가 인수할 권리 및 보증금이 없어 명확한 권리 관계.

* 소형 면적으로 실거주 및 임대수익형 투자에 적합.

* 주변 편의시설 및 업무시설 밀집 지역.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1억 4,800만원입니다. 주변 유사 오피스텔의 시세 및 최근 거래 동향을 고려할 때, 본건의 현재 시세를 약 1억 5천만원 ~ 1억 7천만원 수준으로 추정할 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 이상으로, 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 판단에 따라 달라질 수 있으나, 권리 인수 부담이 없는 점을 고려하여 1억 5,500만원 ~ 1억 6,500만원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

주의: 본 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 제안이며, 현장 조사 및 최신 시장 동향 분석을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.