나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3933 [2] 서울특별시 영등포구 영등포동2가 28-117 이지리움에스 제2층 제205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HK · 평가일 2026.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동2가 소재 "안전보건공단 서울북부지사" 서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물, 이지리움에스 제2층 제201호외 4개호)으로서, 주위는 오피스텔, 업무시설, 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 (영등포역,영등포시장역) 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상13층건내 제2층 제201호외 로서, (사용승인일: 2013.02.06) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등. (탐문조사 등에 의함) 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 남동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축 +옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한 허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025. 10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3933 (2)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동2가 28-117 이지리움에스 제2층 제205호

용도: 오피스텔

감정가: 141,000,000원

토지면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 18.19㎡ (약 5.50평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협생명보험주식회사 (등기부등본상 확인)

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동2가에 위치하며, 주위에는 오피스텔, 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

안전보건공단 서울북부지사 서측 인근에 자리하고 있습니다.

교통 환경으로는 인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 1호선 영등포역과 5호선 영등포시장역을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 도보로 접근 가능한 지하철역이 있어 직장인 등 출퇴근이 용이한 편입니다.

차량 출입이 가능하며, 남서측 및 남동측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리인 근저당권(농협생명보험주식회사, 2013-06-14 접수, 58,800,000원)보다 늦은 권리는 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부등본상 주택임차권(김요한)이 존재하나, 전입일자(2022-03-28)보다 근저당권이 선순위이며, 본 임차인은 배당요구를 했고 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

임차인 김요한의 경우, 보증금 8,900,000원, 차임 0원이며, 전입일자는 2022-03-28, 확정일자는 2022-01-19입니다. 대항력이 없으므로 경매 절차를 통해 소멸될 권리입니다.

집합건물 등기부 요약상 소유권이전(신탁등기 말소) 및 근저당권, 주택임차권, 임의경매 개시결정이 등기되어 있습니다.

말소기준권리(을1 근저당)보다 늦은 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 약 147,800,000원으로, 감정평가액 141,000,000원과 유사한 수준입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

본건이 위치한 영등포동2가는 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집한 지역으로, 상업 및 업무 기능이 복합적으로 발달해 있습니다.

주변에 타임스퀘어, 롯데백화점, 현대백화점, IFC몰 등 대형 쇼핑몰과 영등포 전통시장 등 생활 편의시설이 풍부하여 유동인구가 많습니다.

또한, 여의도와 인접해 있어 금융 및 업무지구의 배후 수요를 기대할 수 있으며, 영등포구 자체의 많은 사업체와 종사자 수는 직장인 임대 수요가 풍부함을 시사합니다.

오피스텔로서의 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 영등포역, 5호선 영등포시장역 이용 가능, 다수의 버스노선 운행.

* 편의시설: 타임스퀘어, 롯데백화점, IFC몰, 현대백화점, 영등포 전통시장 등 대형 쇼핑몰 및 재래시장 인접.

* 의료시설: 한림대 한강성심병원 등 종합병원 및 다수의 병원/의원 이용 편리.

* 녹지: 한강시민공원, 여의도공원, 선유도공원 등 녹지 공간 접근성 양호.

* 주변 건물: 오피스텔, 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설 혼재.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 대상 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 및 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.10.20~2026.12.31, 허가대상 용도: 아파트) 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 거래 시 관련 법규 확인이 필요합니다. 특히, 토지거래계약 허가구역 지정은 외국인 또는 특정 용도에 대한 거래 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

* 건축물대장상 용도: JSON 상으로는 '공동주택'으로 표기되어 있으나, 이용상태 및 경매 물건 정보에서는 '오피스텔'로 명확히 기재되어 있습니다. (실제 이용상태를 우선으로 판단).

* 임대관계 미상: 임대 현황이 파악되지 않아 공실 또는 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

* 주차: JSON 정보상 총 주차 대수가 23대(82세대)로, 세대당 약 0.28대로 주차 공간이 매우 협소한 편입니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 영등포의 역세권 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 또한, 오피스텔 및 업무시설 밀집 지역으로 임대 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 다만, 토지거래허가구역 등 제한사항과 협소한 주차 공간, 미상인 임대 관계 등은 투자 시 고려해야 할 요소입니다. 권리 관계는 명확하여 낙찰 시 대부분의 권리가 소멸되므로 추가적인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.8. 투자 포인트

* 더블 역세권 (영등포역, 영등포시장역)으로 인한 우수한 교통 접근성.

* 주변 대형 쇼핑몰, 문화시설, 업무지구 밀집으로 인한 풍부한 임대 수요.

* 권리 관계가 명확하여 인수되는 권리 없음.

* 최근 실거래가 1.1억원(2015년 11월) 수준의 오피스텔도 있었으나, 이는 오래전 거래로 현재 시세와는 차이가 있을 수 있습니다. 2013년 준공된 '이지리움S'는 소형 평형 기준으로 2024년 기준 1.1억원~1.6억원대의 시세가 형성된 것으로 추정됩니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 141,000,000원입니다.

최근 실거래가 및 유사 오피스텔 시세를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 전용면적(18.19㎡, 약 5.5평)은 소형 오피스텔에 해당합니다.

다수의 검색 결과에서 영등포동2가 일대의 소형 오피스텔 매매가는 1억 1천만원에서 1억 6천만원 수준으로 형성되어 있음을 확인할 수 있습니다.

특히 '이지리움S' 오피스텔의 20Am² ~ 22Am² 공급면적의 경우, 매매가 1억 4천만원대의 시세가 보이며, 20.15㎡ (약 6평) 공급면적의 경우 1억 4천만원에 매물로 나온 사례가 있습니다.

감정평가액 1억 4,100만원은 현재 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 현재 시세 및 감정가를 고려하여 130,000,000원 ~ 145,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

* 추천 입찰가: 135,000,000원

* (참고: 입찰가는 본 건의 현황, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.