나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3933 [3] 서울특별시 영등포구 영등포동2가 28-117 이지리움에스 제2층 제206호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HK · 평가일 2026.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동2가 소재 "안전보건공단 서울북부지사" 서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물, 이지리움에스 제2층 제201호외 4개호)으로서, 주위는 오피스텔, 업무시설, 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 (영등포역,영등포시장역) 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상13층건내 제2층 제201호외 로서, (사용승인일: 2013.02.06) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등. (탐문조사 등에 의함) 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 남동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축 +옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한 허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025. 10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 입지조건

2.

1.1. 1.위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동2가 28-117 소재 "이지리움에스" 오피스텔 제2층 제206호입니다. 본 건물은 "안전보건공단 서울북부지사" 서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 업무시설, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.

1.1. 2.교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 영등포역, 영등포시장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

2.

1.1. 3.토지 이용 및 도로 상태

본건은 사다리형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 남서측 및 남동측으로 포장도로와 접해 있습니다.

2.

1.1. 4.토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 및 (지정기간: 2025.10.20~2026.12.31. 허가대상 용도: 아파트)입니다.

2.

1.2. 권리분석

2.

1.2. 1.매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

2.

1.2. 2.등기부 현황

본건의 말소기준권리는 2013년 6월 14일 접수된 농협생명보험주식회사의 근저당권(을1)입니다. 이에 따라 소유권이전 신탁등기 말소(갑2), 주택임차권(을2), 임의경매개시결정(갑3) 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

2.

1.2. 3.임차인 현황

* 임차인: 백

* 보증금: 84,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 9월 30일

* 확정일자: 2021년 9월 14일

* 배당신고일자: 2025년 11월 7일

* 대항력: 없음

백 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 84,000,000원은 인수되지 않습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

2.

1.3. 상권분석

2.

1.3. 1.주변 상권

본건이 소재한 영등포동2가는 영등포역 및 영등포시장역을 중심으로 형성된 지역으로, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집하여 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다.

2.

1.3. 2.혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건으로부터 인접하여 부동산 가치에 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.

1.4. 생활정보

2.

1.4. 1.편의시설

영등포역 및 영등포시장역 인근의 상업시설, 롯데백화점, 타임스퀘어 등 대형 쇼핑몰 및 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

2.

1.4. 2.기타

건물은 2013년 2월 6일 사용 승인되었습니다. 철근콘크리트 구조이며, 도시가스 난방, 급배수, 위생, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

2.

1.5. 잠재적 리스크

2.

1.5. 1.권리관계

대항력 없는 임차인이 존재하지만, 매각으로 인해 말소될 예정이며 인수 보증금은 없습니다.

2.

1.5. 2.토지이용계획

토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간(2025.10.20~2026.12.31) 내 아파트 용도 지정은 향후 재산권 행사에 제한이 될 수 있으나, 본건은 오피스텔이므로 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다.

2.

1.5. 3.채권 총액

감정가 148,000,000원 대비 근저당권, 임차권, 경매 신청 채권액을 포함한 총 채권액이 높습니다. 이는 시세 대비 낙찰가 결정 시 고려해야 할 요소입니다.

2.

1.6. 종합 의견

2.

본건은 서울 영등포역과 영등포시장역을 도보로 이용 가능한 역세권 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 우수합니다. 건물은 2013년에 준공되어 비교적 신축급에 속하며, 대항력 없는 임차인이 있으나 매각으로 소멸되는 권리라 인수 부담은 없습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 높은 채권 총액은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 전반적으로 입지 조건이 뛰어나 지속적인 수요가 기대되는 물건입니다.

2.

1.7. 투자 포인트

2.

* 초역세권 입지: 영등포역, 영등포시장역 인접으로 유동인구 및 배후수요 풍부.

* 편리한 교통망: 지하철 1호선 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 풍부한 생활 인프라: 백화점, 쇼핑몰, 관공서 등 생활 편의시설 접근성 우수.

* 신축급 건물: 2013년 준공으로 관리 용이성 확보.

2.

1.8. 예상 입찰가

2.

본건 물건은 전용면적 19.01㎡ (약 5.75평)으로, 감정가는 148,000,000원입니다. 주변 시세 조사 결과, 유사 면적의 오피스텔 거래가가 150,000,000원에서 180,000,000원 사이에서 형성되는 것으로 파악됩니다. 이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 소폭 상승한 140,000,000원 ~ 165,000,000원 범위로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.