나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경5034 [2] 서울특별시 강서구 화곡동 1173 우장산숲아이파크근린생활시설 제비동 제1층 제102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이블 · 평가일 2026.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡역(서울지하철5호선)' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독(다가주)주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역(화곡역 : 서울지하철 5호선 )이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상3층 건물 내 제1층 제101호 외 9개호로, (사용승인일: 2022.12.01) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 페인팅 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 소화전설비 및 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평지인 부정형 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

본건 동측과 남측으로 노폭 약 7 ~ 8m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m ~10m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역( 위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역 (용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경5034 (2)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1173 우장산숲아이파크 근린생활시설 제비동 제1층 제102호

용도: 근린상가

감정가: 525,000,000원

토지면적: 14.17㎡ (약 4.29평)

토지지분: 14.1724㎡ (약 4.29평)

건물면적: 33.66㎡ (약 10.18평)

건물지분: 33.66㎡ (약 10.18평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이에프더블유이육공삼유동화전문유한회사

특이사항: 정비구역, 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡역(서울지하철 5호선)' 북측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독(다가구)주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역(화곡역 : 서울지하철 5호선)이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상3층 건물 내 제1층 제101호 외 9개호입니다. 건물은 2022년 12월 1일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 석재붙임 마감 등, 내벽은 페인팅 및 일부 타일 마감 등이며, 창호는 샷시창호 등입니다.

토지 이용상태: 인접지 대비 대체로 평지인 부정형 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 동측과 남측으로 노폭 약 7~8m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8~10m), 중로2류(폭 15~20m), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 정비구역, 과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 2025.8.26.~2026.8.25.) 및 (아파트, 2025.10.20.~2026.12.31)입니다.

공부와의 차이: 해당사항 없습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 우리은행 근저당 (2024년 3월 14일 접수)

소멸예정권리:

* 우리은행 근저당 (2024-03-14, 3,000,000,000원)

* 주식회사씨엠지제약 근저당 (2025-04-23, 300,000,000원)

* 수원세무서장 압류 (2025-07-23)

* 케이에프더블유이육공삼유동화전문유한회사 임의경매 (2026-05-08, 2,741,088,653원)

등기부채권 총액: 3,300,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 우

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2025-09-17

* 배당신고일자: 2026-08-11

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없습니다. 보증금 미회수 시 명도 진행 시 고려사항이 될 수 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

4. 상권분석

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 근린상가로, 지하철 5호선 화곡역 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 아파트 단지, 다세대 주택, 단독 주택 등이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

건물은 2022년 12월에 사용 승인된 신축 건물로, 현대적인 시설을 갖추고 있어 경쟁력이 있습니다.

인근에 위치한 다양한 주거 시설과 함께 근린생활시설로서 안정적인 영업 활동이 가능할 것으로 예상됩니다.

역세권 입지로 유동인구 확보에 유리하며, 지역 상권 활성화와 함께 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 5호선 화곡역 이용이 편리하며, 다수의 시내버스 노선이 인접해 있어 대중교통 접근성이 우수합니다.

주변 시설: 본건은 근린상가로서, 일반적인 상업 및 편의시설이 주변에 분포할 것으로 예상됩니다. (구체적인 편의, 의료, 교육 시설 정보는 추가적인 현장 조사 또는 지도 서비스 확인 필요)

주변 환경: 아파트 단지, 주택가와 함께 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

혐오시설: 주변 지역에 특별히 언급되거나 확인된 혐오시설은 없습니다. (다만, 최종적인 판단은 현장 답사 및 추가적인 민원 확인을 통해 이루어져야 합니다.)

6. 잠재적 리스크

정비구역 지정: 해당 지역이 정비구역으로 지정되어 있어 향후 재개발 또는 재건축 사업이 진행될 가능성이 있습니다. 이는 사업 진행 일정, 조합원 자격, 사업 방식 등에 따라 부동산 가치 및 활용에 영향을 미칠 수 있습니다.

유동화물건: 본 건은 자산 유동화 과정에서 발생한 경매 물건입니다. 통상적인 경매 절차와 큰 차이는 없으나, 채권 양도 등의 이력이 있을 수 있어 권리 관계 확인 시 면밀한 검토가 필요합니다.

공동담보 물건: 본 건이 다른 부동산과 공동으로 담보 제공된 경우입니다. 이는 본 건 외 다른 담보 물건의 상태나 처리 결과가 본 경매 물건의 최종 낙찰가 및 배당 결과에 영향을 줄 수 있음을 의미합니다.

토지거래허가구역: 본 건 소재지는 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 매수인의 자격 및 거래 목적에 따라 해당 허가 절차가 필요할 수 있으므로, 관련 법규를 사전에 확인해야 합니다. (근린상가 용도 자체는 직접적인 허가 대상이 아닐 수 있으나, 지역 특성상 확인 필요)

임차인 권리: 임차인 우 은 대항력이 없으나, 배당 신고를 통해 일부 보증금을 회수할 가능성이 있습니다. 최악의 경우 보증금을 전액 회수하지 못했을 때 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다. (다만, 인수 보증금이 0원이므로 입찰가 산정에 직접적인 부담은 없습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철 5호선 화곡역 인근에 위치한 신축(2022년 사용승인) 근린상가로서, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

주변은 아파트 단지, 주택가, 상업시설이 혼재된 지역으로, 안정적인 배후 수요와 유동인구를 확보할 수 있는 입지입니다.

건물은 비교적 최신에 지어져 관리가 용이하며, 기본적인 설비도 갖추고 있습니다.

권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 말소될 예정이어서 비교적 깨끗한 편입니다.

정비구역, 공동담보 등의 특수사항은 향후 지역 개발 가능성과 연계하여 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

역세권 신축 상가: 화곡역 도보권에 위치하며, 2022년 준공된 신축 건물로 신규 상권 형성 및 기존 상권 경쟁력 확보에 유리합니다.

풍부한 배후 수요: 주변 대규모 아파트 단지와 주택가의 거주민들을 주요 고객층으로 확보할 수 있습니다.

지역 개발 잠재력: 정비구역 지정으로 인한 향후 지역의 재개발 및 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

안정적인 임대 수익: 근린상가로서 꾸준한 임대 수익 창출이 가능하며, 역세권 입지는 공실 위험을 낮추는 데 기여합니다.

일괄 매각 장점: 토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 관련 복잡성을 줄여줍니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원

감정가: 525,000,000원

본 건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 정확하게 산정하기 어렵습니다.

성공적인 입찰을 위해서는 다음과 같은 추가 분석이 필수적입니다.

* 주변 상가 시세 및 실거래가 조사

* 본 건의 예상 임대료 및 수익률 분석 (연 5~7% 이상의 수익률 목표 설정 등)

* 정비구역 개발 계획 및 예상 시점 파악

* 대항력 없는 임차인의 배당률 예상 및 명도 비용 추산

* 최근 유사 물건의 낙찰가율 분석

전문적인 시장 조사와 수익성 분석을 통해 보수적인 접근으로 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.