나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3933 [4] 서울특별시 영등포구 영등포동2가 28-117 이지리움에스 제2층 제207호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HK · 평가일 2026.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동2가 소재 "안전보건공단 서울북부지사" 서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물, 이지리움에스 제2층 제201호외 4개호)으로서, 주위는 오피스텔, 업무시설, 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 (영등포역,영등포시장역) 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상13층건내 제2층 제201호외 로서, (사용승인일: 2013.02.06) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등. (탐문조사 등에 의함) 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 남동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축 +옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한 허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025. 10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3933 (4)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동2가 28-117 이지리움에스 제2층 제207호

건물명: 이지리움S

용도: 오피스텔 (건축물대장상 주요 용도는 공동주택으로 표기, 실제 이용 현황은 오피스텔)

감정가: 145,000,000원

토지면적: 7.55㎡ (약 2.28평)

토지 지분: 7.552㎡ (약 2.28평)

건물면적(전용면적): 18.70㎡ (약 5.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협생명보험 (채권액 262,565,794원)

건축물대장 주요 정보:

건물 총 면적: 2390.74㎡ (약 723.3평)

대지권 면적: 499㎡ (약 150.9평)

사용승인일: 2013년 02월 06일

총 층수: 지하 1층, 지상 13층

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 서울특별시 영등포구 영등포동2가 소재 "안전보건공단 서울북부지사" 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 영등포역, 영등포시장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

건물 구조: 철근콘크리트 평슬라브 지붕 13층 건물 중 제2층 제207호에 해당함. 2013년 2월 6일 사용승인되었으며, 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 인테리어 마감, 창호는 샤시 창호로 구성되어 있음.

건물 이용상태: 현재 오피스텔로 이용 중임.

설비내역: 도시가스에 의한 난방설비, 급배수 및 위생 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지 형상 및 이용상태: 본건이 소재한 토지는 사다리형으로, 공동주택(오피스텔)의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 본건은 남서측 및 남동측으로 포장도로와 접하고 있음.

토지 이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 제한 사항이 존재함.

1.2. 권리분석

등기부 요약:

말소기준권리: 2013년 06월 14일 접수된 농협생명보험의 근저당권 (채권금액 58,800,000원).

이후 권리: 2026년 03월 04일 접수된 농협생명보험의 임의경매 개시 결정 (채권금액 262,565,794원).

매각으로 인한 소멸: 등기부상 근저당권 및 임의경매 개시 결정 등 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. (본건에는 지상권 등기가 존재하지 않음)

임차인 현황:

임차인: 장효근

보증금: 8,400,000원

차임: 0원

전입일자: 2024년 10월 15일

확정일자: 2024년 09월 10일

배당신고일자: 2026년 06월 01일

대항력: 없음.

비고: 상기 임차인은 전입일자보다 선순위 근저당이 존재하므로 대항력이 없습니다. 따라서 임차인의 보증금 8,400,000원은 낙찰자가 인수할 필요가 없으며, 배당을 통해 변제받을 것으로 예상됩니다.

인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

본 물건은 영등포역 및 영등포시장역을 중심으로 형성된 상업 및 주거 복합 지역에 위치하여 유동인구가 꾸준한 지역임.

주변에 다수의 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있음.

KTX, 지하철 1호선, 5호선 등 주요 교통망 이용이 편리하여 서울 시내 및 수도권 이동이 용이함.

타임스퀘어, 롯데백화점 등 대형 쇼핑몰과 다양한 문화, 편의시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높음.

이는 임대 수익률 확보 및 향후 매각 시에도 긍정적인 요인으로 작용할 수 있음.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 1호선 영등포역, 5호선 영등포시장역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중임.

편의시설: 타임스퀘어, 롯데백화점, 이마트, CGV, 영등포구청 등이 인접해 있어 쇼핑, 문화생활, 행정 서비스 이용이 편리함.

교육시설: 영등포초, 영동중, 영등포여고 등이 인근에 위치함.

의료시설: 고려대학교 구로병원, 이대서울병원 등 주요 병원이 차량으로 접근 가능한 거리에 있음.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 따를 수 있음. (단, 현재 오피스텔로 이용 중이므로 직접적인 영향은 제한적일 수 있음.)

공실 발생 시 공실 위험에 노출될 수 있으며, 공실 기간 동안 임대 수익이 발생하지 않을 수 있음.

건축물대장상 주요 용도가 '공동주택'으로 표기되어 있으나, 실제 이용 현황은 '오피스텔'로 사용 중인 점에 대해 추후 행정적인 확인이 필요할 수 있음.

기록상 신탁 등기 말소 이력이 존재하나, 현재 등기부상 권리 관계는 모두 소멸 예정으로 분석되어 권리상 문제는 없을 것으로 보임.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구의 우수한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 지역에 위치한 오피스텔임.

2013년 준공된 건물로 비교적 신축이며, 관리 상태가 양호할 것으로 예상됨.

권리 분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 안전한 물건임.

비록 토지 이용에 일부 제한 사항이 존재하나, 이는 오피스텔로서의 통상적인 이용에는 큰 지장이 없을 것으로 판단됨.

임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없는 점도 긍정적임.

종합적으로, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

최고의 입지: 영등포역, 영등포시장역 더블 역세권으로 뛰어난 교통 환경 제공.

풍부한 배후 수요: 오피스텔 및 업무시설 밀집 지역으로 임대 수요 꾸준.

깨끗한 권리관계: 낙찰자가 인수할 권리 부담이 없어 안전하게 취득 가능.

높은 생활 편의성: 대형 쇼핑몰, 관공서, 문화 시설 등 인접.

안정적 수익 창출: 시세 대비 합리적인 가격으로 매입 시 임대 수익 및 시세 차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 145,000,000원이며, 이는 해당 물건의 현재 시세를 적정히 반영한 것으로 판단됨.

주변 오피스텔의 시세, 임대 현황, 거래 동향 등을 종합적으로 고려했을 때, 본 물건의 실제 시세는 감정가와 유사하거나 소폭 상회하는 수준으로 평가됨.

현재 임차인의 보증금을 인수할 필요가 없으므로, 낙찰자는 감정가 145,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정하게 됨.

유찰률, 경쟁 물건, 자금 계획 등을 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있음.

현 시세 분석 결과, 예상 입찰가는 135,000,000원 ~ 155,000,000원 범위 내에서 고려해 볼 수 있음.

최초 입찰 시 감정가 수준인 145,000,000원 내외에서 적극적으로 입찰에 참여하는 것이 유리할 것으로 판단됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.