나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경5212 [11] 서울특별시 금천구 독산동 331-52 자이에코빌 제5층 제503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2026.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 양천구 목동, 강서구 화곡동, 공항동, 방화동, 구로구 오류동, 금천구 독산동에 위치하며, 주위는 공히 단독·다가구주택, 연립·다세대주택 및 이를 지원하는 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

대상물건은 공히 차량을 통한 진·출입이 용이하고, 인근 도로변의 버스정류장 및 지하철역과의 접근성을 고려할때 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(가), (나)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제401호 및 제6층 제601호로서, (사용승인일: 2018.06.04) 외벽 : 석재타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(다)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제5층 제503호로서, (사용승인일: 2018.08.14) 외벽 : 석재타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(라)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제2층 제201호로서, (사용승인일: 2018.08.14) 외벽 : 석재타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(마)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일: 2018.09.17) 외벽 : 치장벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(바)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제404호로서, (사용승인일: 2018.01.16) 외벽 : 석재 및 타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(사)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제203호로서, (사용승인일: 2018.05.18) 외벽 : 석재 및 치장벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(아), (자)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제2층 제202호 및 제4층 제403호로서, (사용승인일: 2019.04.03) 외벽 : 치장벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(차)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제5층 제501호로서, (사용승인일: 2018.12.31) 외벽 : 석재 및 치장벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(카)는 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제5층 제503호로서, (사용승인일: 2013.09.13) 외벽 : 석재 및 치장벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(타)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제602호로서, (사용승인일: 2015.11.27) 외벽 : 석재타일 및 칼라강판 붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(파)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층,지상9층 건물 내 제3층 제303호로서, (사용승인일: 2018.08.16) 외벽 : 석재타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등임.

이용상태

건축물현황도면상 다세대주택으로 이용중임.(후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

공히 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비(기호(카) 제외) 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(가),(나)는 북하향 완경사지 내 평탄하게 조성된 3필지 일단의 토지, 기호(다)는 남서하향 완경사지 내 평탄하게 조성된 2필지 일단의 토지, 기호(라)는 남서하향 완경사지 내 평탄하게 조성된 3필지 일단의 토지, 기호(마)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 토지, 기호(바)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 토지, 기호(사)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 토지, 기호(아),(자)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 토지, 기호(차)는 남서하향 완경사지 내 평탄하게 조성된 2필지 일단의 토지, 기호(카)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 토지, 기호(타)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 토지, 기호(파)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 토지로서, 공히 공동주택 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(가),(나)는 남서측으로 폭 약 8m 내외, 서측으로 폭 약 6m 내외, 기호(다)는 남서측으 및 서측으로 폭 약 6m 내외, 기호(라)는 북동측으로 폭 약 6m 내외, 기호(마)는 북측으로 폭 약 7m 내외, 기호(바)는 북측으로 폭 약 12m 내외, 기호(사)는 동측으로 폭 약 6m 내외, 기호(아),(자)는 북동측으로 폭 약 4m 내외, 기호(차)는 북서측으로 폭 약 6m 내외, 남서측으로 폭 약 5m 내외, 북동측으로 폭 약 3m 내외, 기호(카)는 북동측으로 폭 약 4m 내외, 기호(타)는 북서측으로 폭 약 5m 내외, 서측으로 폭 약 10m 내외, 남서측으로 폭 약 9m 내외, 기호(파)는 남동측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(가),(나):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨법>,상대보호구역(강서양천교육청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설설치제한지역<한강수계법>, 기호(다):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(라):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(마):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,상대보호구역(강서교육지원청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(바):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(사):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,상대보호구역(2013-11-26)(강서교육지원청확인요망)<교육환경법>,상대보호구역(강서교육청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(아),(자):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,상대보호구역<교육환경법>,상대보호구역(강서양천교육지원청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(차):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),건축허가·착공제한지역<건축법>,교육환경보호구역(남부교육청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(해발165m,수방사관할)<군사기지법>,정비예정구역<도시및주거환경정비법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래허가구역(아파트/기간:2025.10.20.~2026.12.31.), 기호(카):도시지역,준공업지역,지구단위계획구역(2020-12-24),가축사육제한구역<가축분뇨법>,가로구역별최고높이제한지역(2015-08-27)<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>,교육환경보호구역(남부교육청확인요망)<교육환경법>,교육환경보호구역(서울남부교육지원청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(해발194m,수방사관할)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(타):도시지역,준공업지역,도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨법>,가로구역별최고높이제한지역(2015-08-27)<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>,교육환경보호구역(서울남부교육지원청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(해발194m,수방사관할)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설설치제한지역<한강수계법>, 기호(파):도시지역,제3종일반주거지역,도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨법>,장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>,교육환경보호구역(서울남부교육지원청확인요망)<교육환경법>,상대보호구역(2017-12-19)(서울남부교육지원청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(해발194m,수방사관할)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(2016-11-24)이며, 공히 토지거래허가구역임.(대표지번 기준)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임. - 이해관계인 폐문 부재로 내부확인이 불가함에 따라 내부구조 및 이용상태 확인은 건축물대장 현황도면 및 외부관찰 등에 의한 점 참고하시기 바람.

물건 비고

주택임차권자의 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경5212 (11)

물건소재지: 서울특별시 금천구 독산동 331-52 자이에코빌 제5층 제503호

물건종별: 다세대주택

감정평가액: 199,000,000원

신축연월일: 2013년 09월 13일

총 층수: 5층 건물 내 5층

건축물대장상 전유부 면적: 29.92㎡ (약 9.05평)

건축물대장상 집합건물 대지권 면적: 16.94㎡ (약 5.13평)

매각물건: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

1.2. 건물 상세 정보

건축물대장상 건물명: 자이에코빌

주요 용도: 공동주택 (도시형생활주택, 단지형다세대)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 (경사지붕)

건축면적: 156.17㎡ (약 47.24평)

연면적: 526.92㎡ (약 159.39평)

건폐율: 59.96%

용적률: 202.31%

총 동 수: 1개동

총 세대수: 12세대 (구분건물 기준)

승강기: 미설치

1.3. 토지 상세 정보

토지 지목: 대

토지 면적: 260.45㎡ (약 78.79평)

토지 이용 현황: 공동주택 건부지 등으로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, 주변은 단독·다가구주택, 연립·다세대주택 및 이를 지원하는 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근 도로변의 버스정류장 및 지하철역과의 접근성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 및 접근성

물건의 주된 접근 도로는 남서측 및 서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 도시계획 및 지구단위계획

* 도시지역

* 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 가축사육제한구역

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 토지거래허가구역 (허가 기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류 (접수일자: 2020-11-03) 입니다. 이보다 선순위인 권리는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 지상권: 개요는 없으나, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. (주의 필요)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (실질 임차인: 정효진)

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-12-26

* 확정일자: 2018-12-13

* 배당신고일자: 2021-02-03

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권등기 말소 조건으로 매각이 진행됩니다. 즉, 매수인은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하는 것을 조건으로 하며, 이에 따라 매수인이 임차보증금 반환 채무를 인수하지 않는 것으로 해석됩니다. (단, 명확한 법률적 검토 필수)

3.4. 기타 권리 사항

* 소유권 이전: 황현준, 김승원, 박혜진

* 주택임차권: 정효진 (을5, 2021-02-03 접수, 말소 예정)

* 가압류: 주택도시보증공사 (갑5, 2020-11-03 접수, 말소기준권리, 말소 예정)

* 압류: 금천구 (갑9, 2026-03-18 접수, 말소 예정)

* 임의경매: 채무자 (갑10, 2026-05-20 접수, 형식적 경매 개시, 말소 예정)

* 등기부채권 총액: 3,226,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건은 주거용 부동산으로서, 주변에 이를 지원하는 근린생활시설이 소재하고 있습니다.

4.2. 상권 특성

독산동 일대는 배후 주거 단지를 기반으로 한 생활 편의 업종 위주의 상권이 발달해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 위치한 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 환경

관련 법규상 교육환경보호구역으로 지정된 지역이 일부 존재하므로, 자녀가 있는 경우 주변 교육 시설과의 인접성 및 환경을 확인해야 합니다.

5.3. 교통 시설

버스정류장 및 지하철역 접근성이 보통 수준으로 대중교통 이용이 편리합니다. (구체적인 노선 및 역 정보는 추가 확인 필요)

5.4. 의료 시설

주변 병원 및 의원급 의료기관에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. (추가 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 형식적 경매

일반 경매와 달리 법원의 판결에 따른 매각으로, 채무자의 채무 변제를 목적으로 하는 경매입니다. 명도 등 절차는 일반 경매와 유사합니다.

6.2. 토지거래허가구역

매각 물건 소재지는 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 따라서 매수인은 취득 시점에 해당 허가를 받아야 합니다. (허가 여부 및 절차 상세 확인 필수)

6.3. 임차권 관련 조건

주택도시보증공사(HUG)가 연관된 임차권이 존재하며, 대항력은 없으나 "주택임차권자의 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"한다는 특이사항이 있습니다. 이는 임차보증금 반환에 대한 매수인의 부담은 없을 것으로 보이나, 법률적 해석 및 검토가 반드시 필요합니다.

6.4. 내부 확인 불가

이해관계인 폐문 부재로 인해 내부를 직접 확인할 수 없습니다. 이는 건물의 실제 상태, 관리 상태, 구조 등을 파악하는 데 어려움을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동에 소재한 2013년식 다세대주택으로, 청산을 위한 형식적 경매로 진행됩니다. 감정가는 1억 9,900만원이며, 약 9.05평의 전용면적을 가지고 있습니다.

주택도시보증공사(HUG)가 연관된 임차권이 있으나 대항력이 없고, 매수인이 임차보증금 반환 의무를 인수하지 않는 조건으로 매각이 진행되는 점은 긍정적입니다. 다만, 이 조건에 대한 법률적 검토는 필수적입니다.

토지거래허가구역에 해당한다는 점은 매수 시 허가 절차가 필요함을 의미합니다.

내부 확인이 불가능하다는 점은 잠재적인 위험 요소로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 합리적인 감정가: 유사 면적 및 연식의 거래 사례를 고려할 때, 감정가 1억 9,900만원은 비교적 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 명확한 임차권 처리: 대항력 없는 임차권이며, 매수인이 보증금을 인수하지 않는 조건은 명도 및 권리관계의 복잡성을 줄여줍니다.

* 최신 건축물: 2013년식으로 비교적 신축에 속하여 리모델링 등 추가 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 지역 개발 잠재력: 독산동 일대는 재개발 등 도시 정비 사업 추진 가능성이 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 최근 매매 사례를 종합적으로 분석한 결과, 본 물건의 적정 시세는 약 1억 6천만원에서 2억 2천만원 사이로 추정됩니다.

특히, 2012년 건축된 21.99㎡ 면적의 연립주택이 2026년 5월 1.4억원에 거래된 점과, 2023년 건축된 29.87㎡ 면적의 다세대주택이 2026년 5월 3.25억원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(2013년 건축, 29.92㎡)의 감정가 1.99억원은 합리적인 수준으로 판단됩니다.

그러나 내부 확인 불가 및 토지거래허가구역 지정이라는 변수를 감안해야 합니다.

상기 내용을 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 1억 8천만원 ~ 2억 1천만원 범위에서 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

이는 인수 보증금이 0원이라고 가정한 금액이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 법률 검토 결과에 따라 조정이 필요합니다.

10. 추가 확인 사항

* 현재 시점에서 토지거래허가구역 지정 효력 여부 및 허가 절차에 대한 상세 확인이 필수적입니다.

* 주택도시보증공사(HUG)의 임차권 관련 조건에 대한 법률 전문가의 명확한 해석 및 검토가 필요합니다.

* 건물의 내부 상태, 누수, 균열 등 하자에 대한 외부 관찰 또는 탐문 조사가 필요합니다.

* 주변에 혐오시설(공장, 폐기물 처리 시설 등)의 존재 여부를 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.