나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경5212 [9] 서울특별시 강서구 방화동 249-313 까사지오 제4층 제403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2026.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 양천구 목동, 강서구 화곡동, 공항동, 방화동, 구로구 오류동, 금천구 독산동에 위치하며, 주위는 공히 단독·다가구주택, 연립·다세대주택 및 이를 지원하는 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

대상물건은 공히 차량을 통한 진·출입이 용이하고, 인근 도로변의 버스정류장 및 지하철역과의 접근성을 고려할때 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(가), (나)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제401호 및 제6층 제601호로서, (사용승인일: 2018.06.04) 외벽 : 석재타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(다)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제5층 제503호로서, (사용승인일: 2018.08.14) 외벽 : 석재타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(라)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제2층 제201호로서, (사용승인일: 2018.08.14) 외벽 : 석재타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(마)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일: 2018.09.17) 외벽 : 치장벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(바)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제404호로서, (사용승인일: 2018.01.16) 외벽 : 석재 및 타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(사)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제203호로서, (사용승인일: 2018.05.18) 외벽 : 석재 및 치장벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(아), (자)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제2층 제202호 및 제4층 제403호로서, (사용승인일: 2019.04.03) 외벽 : 치장벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(차)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제5층 제501호로서, (사용승인일: 2018.12.31) 외벽 : 석재 및 치장벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(카)는 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제5층 제503호로서, (사용승인일: 2013.09.13) 외벽 : 석재 및 치장벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(타)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제602호로서, (사용승인일: 2015.11.27) 외벽 : 석재타일 및 칼라강판 붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(파)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층,지상9층 건물 내 제3층 제303호로서, (사용승인일: 2018.08.16) 외벽 : 석재타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등임.

이용상태

건축물현황도면상 다세대주택으로 이용중임.(후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

공히 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비(기호(카) 제외) 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(가),(나)는 북하향 완경사지 내 평탄하게 조성된 3필지 일단의 토지, 기호(다)는 남서하향 완경사지 내 평탄하게 조성된 2필지 일단의 토지, 기호(라)는 남서하향 완경사지 내 평탄하게 조성된 3필지 일단의 토지, 기호(마)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 토지, 기호(바)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 토지, 기호(사)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 토지, 기호(아),(자)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 토지, 기호(차)는 남서하향 완경사지 내 평탄하게 조성된 2필지 일단의 토지, 기호(카)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 토지, 기호(타)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 토지, 기호(파)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 토지로서, 공히 공동주택 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(가),(나)는 남서측으로 폭 약 8m 내외, 서측으로 폭 약 6m 내외, 기호(다)는 남서측으 및 서측으로 폭 약 6m 내외, 기호(라)는 북동측으로 폭 약 6m 내외, 기호(마)는 북측으로 폭 약 7m 내외, 기호(바)는 북측으로 폭 약 12m 내외, 기호(사)는 동측으로 폭 약 6m 내외, 기호(아),(자)는 북동측으로 폭 약 4m 내외, 기호(차)는 북서측으로 폭 약 6m 내외, 남서측으로 폭 약 5m 내외, 북동측으로 폭 약 3m 내외, 기호(카)는 북동측으로 폭 약 4m 내외, 기호(타)는 북서측으로 폭 약 5m 내외, 서측으로 폭 약 10m 내외, 남서측으로 폭 약 9m 내외, 기호(파)는 남동측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(가),(나):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨법>,상대보호구역(강서양천교육청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설설치제한지역<한강수계법>, 기호(다):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(라):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(마):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,상대보호구역(강서교육지원청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(바):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(사):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,상대보호구역(2013-11-26)(강서교육지원청확인요망)<교육환경법>,상대보호구역(강서교육청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(아),(자):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,상대보호구역<교육환경법>,상대보호구역(강서양천교육지원청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(차):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),건축허가·착공제한지역<건축법>,교육환경보호구역(남부교육청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(해발165m,수방사관할)<군사기지법>,정비예정구역<도시및주거환경정비법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래허가구역(아파트/기간:2025.10.20.~2026.12.31.), 기호(카):도시지역,준공업지역,지구단위계획구역(2020-12-24),가축사육제한구역<가축분뇨법>,가로구역별최고높이제한지역(2015-08-27)<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>,교육환경보호구역(남부교육청확인요망)<교육환경법>,교육환경보호구역(서울남부교육지원청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(해발194m,수방사관할)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(타):도시지역,준공업지역,도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨법>,가로구역별최고높이제한지역(2015-08-27)<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>,교육환경보호구역(서울남부교육지원청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(해발194m,수방사관할)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설설치제한지역<한강수계법>, 기호(파):도시지역,제3종일반주거지역,도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨법>,장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>,교육환경보호구역(서울남부교육지원청확인요망)<교육환경법>,상대보호구역(2017-12-19)(서울남부교육지원청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(해발194m,수방사관할)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(2016-11-24)이며, 공히 토지거래허가구역임.(대표지번 기준)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임. - 이해관계인 폐문 부재로 내부확인이 불가함에 따라 내부구조 및 이용상태 확인은 건축물대장 현황도면 및 외부관찰 등에 의한 점 참고하시기 바람.

물건 비고

주택임차권자의 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경5212 (9)

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

감정가: 254,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 249-313 까사지오 제4층 제403호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

건축물 사용승인일: 2019.04.03

건물 구조: 철근콘크리트구조

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 18.50㎡ (약 5.60평)

건물면적: 29.95㎡ (약 9.06평)

1.4. 채권자 정보

채권자: 채OOOOOOOOOOOOOOOOO

1.5. 특이사항 및 주의사항

* 형식적 경매로 진행됩니다.

* 토지거래허가구역입니다. (아파트/기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

* HUG 인수조건 변경이 있습니다.

* 선순위 임차권이 존재합니다.

* 주택임차권자(주택도시보증공사)의 승계인은 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 강서구 방화동에 위치하며, 주변은 단독·다가구주택, 연립·다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근 도로변의 버스정류장 및 지하철역과의 접근성을 고려할 때 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

물건이 속한 토지는 인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄하며 공동주택 건부지 등으로 이용 중입니다. 북동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역 등 다양한 용도지역 및 제한사항에 해당합니다. 특히, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 취득 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

2.5. 주변 시설 (외부 검색 기반)

* 지하철 5호선 송정역과 9호선 김포공항역 이용이 가능하여 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 인근에 공항대로, 방화대로 등 주요 도로가 있어 차량 이동이 편리합니다.

* 주변에 다양한 상업시설, 편의시설 및 근린공원이 있어 주거 생활이 편리합니다.

* 혐오시설에 대한 별도 언급은 없으나, 공항이 인접해 있어 항공기 소음이 발생할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (권리자: 이환건)

* 보증금: 243,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-05-08

* 확정일자: 2019-04-12

* 배당신고일자: 2021-06-14

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권등기가 말소될 예정이며, 매수인은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기해야 합니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권보존: 2019-04-05 (김양빈 외 2명)

* 공유자전원지분전부이전: 2019-05-07 (박혜진)

* 주택임차권: 2021-06-14 (이환건, 보증금 243,000,000원) - 말소 예정

* 가압류: 2020-11-03 (주택도시보증공사, 금 3,046,000,000원) - 말소기준권리

* 압류: 2024-04-26 (강서세무서장) - 말소

* 임의경매개시결정: 2026-05-20 (청산을 위한 형식적 경매) - 말소

3.3. 권리분석 결과

매각으로 인하여 소멸되는 권리는 주택임차권(을1), 가압류(갑3), 압류(갑5), 임의경매개시결정(갑8) 등입니다. 소유권 관련 권리(갑1, 갑2)는 말소되지 않습니다. 임차인 이환건의 주택임차권은 대항력이 없으며, 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 방화동 일대의 다세대주택 시세는 전용면적 30~58㎡ 기준으로 대략 25,300만원에서 30,600만원 수준으로 형성되어 있습니다. 특히, 2017년 준공된 '마곡팰리스'의 전용 38.95㎡가 30,600만원에 거래되었으며, 2015년 준공된 '대림캐슬'의 전용 29.97㎡는 25,300만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 785만원에서 845만원 수준입니다.

4.2. 본건 감정가 대비 시세 비교

본건은 전용면적 29.95㎡(약 9.06평)에 감정가 254,000,000원입니다. 평당 감정가는 약 2,804만원으로, 주변 시세(평당 약 785만원~845만원) 대비 상당히 높은 편입니다. 이는 감정평가 시점 또는 물건의 특정 가치가 높게 반영되었을 가능성이 있습니다.

4.3. 시세 반영 예상 입찰가 산정 (별도 섹션에서 상세)

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본 건물은 2019년 4월에 사용 승인된 집합건물(다세대주택/도시형생활주택)입니다. 건물 외벽은 치장벽돌타일붙임 마감 등이며, 창호는 PVC창호로 마감되어 있습니다. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

* 단지 주변으로 각종 편의시설 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

* 어린이집, 초등학교(방화초, 공항초 등), 중학교(방화중, 공항중 등) 등 교육시설이 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 형식적 경매

본 건은 청산을 위한 형식적 경매로, 일반 경매와는 다소 절차 및 성격이 다를 수 있습니다.

6.2. 토지거래허가구역

건물이 위치한 지역은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수인은 취득 후 해당 토지의 이용 허가를 받아야 할 수 있습니다. (허가기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

6.3. 주택임차권 관련 조건

가장 중요한 리스크는 주택임차권자(주택도시보증공사)와의 조건부 매각입니다. 매각으로 임차권이 말소되기 위해서는 임차인이 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기해야 합니다. 만약 임차인이 이 조건을 이행하지 않거나, 법원 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 해당 잔액에 대한 매수인의 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (현재 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 본 조건의 이행 여부가 매우 중요합니다.)

6.4. 높은 감정가

주변 다세대주택 실거래가 대비 본건의 감정가가 상당히 높게 책정되어 있습니다. 이는 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 어렵게 만들 수 있으며, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이 발생할 경우 수익성이 더욱 악화될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 방화동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하여 주거 가치가 높습니다. 그러나 청산을 위한 형식적 경매, 토지거래허가구역 지정, 그리고 무엇보다 주택임차권자와의 매각 조건부 합의가 필요한 점 등 다수의 리스크 요소를 안고 있습니다. 특히, 임차인과의 협상 조건이 원만히 해결되지 않을 경우 법적 분쟁 및 추가 비용 발생 가능성이 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 또한, 주변 시세 대비 높은 감정가는 투자 매력을 반감시키는 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급(2019년 준공) 주거용 건물로 기본적인 상품성은 갖추고 있습니다.

* 방화동 지역의 우수한 교통망(지하철, 주요 도로)과 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

* 형식적 경매 특성상 경쟁이 다소 적을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 254,000,000원입니다. 주변 시세(25,300만원 ~ 30,600만원)와 비교 시, 감정가가 높게 책정되어 있습니다. 또한, 임차인과의 조건부 매각, 토지거래허가구역 지정 등의 리스크를 고려해야 합니다.

특히, 주택임차권자와의 조건부 합의 (배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소)가 원만하게 이루어지지 않을 경우, 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본건의 입찰가는 감정가의 70% ~ 80% 수준을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 177,800,000원 ~ 203,200,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

보다 정확한 판단을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 임차인과의 협상 가능성 타진, 그리고 토지거래허가 절차 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.