나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4597 [4] 서울특별시 금천구 가산동 550-7 케이엠타워 제4층 제404호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤 · 평가일 2026.04.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "서울가산디지털우체국" 남서측 인근에 위치하며, 인 근은 지식산업센터와 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집한 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스 정류장이 소재하고 근거리에 지하 철 1호선 및 7호선 환승역인 "가산디지털역"이 소재하는 등 제반 교통이용 편의도 양호한 편 입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 제4층 제401호 등 10개 호수로, - 사용승인일: 2023년 1월 19일 - 외벽: 커튼월 및 석재붙임마감 등 - 창호: 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

공부 상 본건 기호 1 ~ 기호 7은 지원시설(근린생활시설)이며 기호 8 ~ 기호 10은 공장(지식 산업센터)로서, 사무실 및 휴게실 등으로 이용 중이었던 것으로 판단됩니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 냉난방설비, 소방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 구비되어 있습 니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 인접필지 대비 비교적 등고평탄한 장방형의 토지로서, 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설, 업무시설)의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 일단의 공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역 별 최고높이 제한지역<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협 조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부 관할)<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제 한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역 (대상자:외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8. 25), 토지거래계약에관한허가구역(대상:아파트/지정기간: 2025.10.20~2026.12.31) 등입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동 550-7, 케이엠타워 제4층 제404호에 소재하며, 용도는 근린상가입니다.

1.2. 면적 및 건물 현황

토지면적은 16.60㎡ (약 5.02평)이며, 건물면적은 58.59㎡ (약 17.72평)입니다. 해당 건물은 KM TOWER로, 철근콘크리트구조의 지하 4층, 지상 19층 규모의 집합건물이며, 2023년 1월 19일에 사용승인이 완료되었습니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가는 408,000,000원이며, 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다. 채권자는 정보 비공개로 되어 있습니다. 특이사항 및 특수물건정보로는 유동화물건, 공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "서울가산디지털우체국" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다수의 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집하여 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근 도로변에 노선버스 정류장이 위치해 있습니다. 또한, 도보 거리 내에 지하철 1호선과 7호선의 환승역인 "가산디지털역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 입지입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (채권총액, 말소기준권리)

등기부채권 총액은 7,557,772,454원으로 확인됩니다. 본 경매의 말소기준권리는 2025년 5월 14일 접수된 국민은행의 근저당(을2)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 여기에는 갑3 가압류(하나카드), 갑6 가압류(김진선), 갑7 가압류(한국인터넷진흥원), 갑8 가압류(김상균외 1명), 갑9 압류(금천구), 갑10 가압류(신한은행), 갑11 임의경매((주)), 갑12 가압류(한국인터넷진흥원) 등이 포함됩니다. 또한, 갑2 소유권이전1번신탁등기말소 권리도 소멸됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 존재합니다. 토지 등기부의 을구 26번에는 구분지상권(지상권자: 금천구)이 설정되어 있으며, 이 권리는 낙찰자가 인수해야 합니다.

3.4. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원으로 조사되었습니다. 다만, 임대관계는 미상으로 확인되어, 실제 점유자나 임차인의 존재 여부 및 그 권리관계를 추가적으로 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 가산디지털단지는 서울의 주요 산업 및 업무 중심지 중 하나로, IT, 디지털, 제조 등 다양한 업종의 기업들이 밀집해 있어 관련 산업 생태계가 잘 구축되어 있습니다.

4.2. 건물 용도 및 이용 현황

KM TOWER 건물은 지식산업센터와 지원시설(근린생활시설, 업무시설)로 복합 구성되어 있습니다. 본 경매 물건인 404호는 공부상 지원시설(근린생활시설)로 등재되어 있으며, 과거 사무실 및 휴게실 등으로 이용된 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 시설

본 건물은 철근콘크리트구조로, 위생, 급배수, 냉난방, 소방, 승강기, 주차 설비 등 기본적인 편의 및 안전 설비가 갖추어져 있습니다. 2023년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다.

5.2. 주변 편의시설

서울가산디지털우체국이 인근에 위치하며, 지식산업센터와 업무시설 밀집 지역의 특성상 다양한 상업 및 편의시설(음식점, 금융기관, 쇼핑 시설 등)을 쉽게 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 위험

등기부채권 총액이 약 75억 원으로 매우 높아, 채권자의 경매 취하 가능성 등 잠재적인 위험이 존재합니다. 또한, 매각 후에도 인수해야 하는 금천구의 구분지상권은 향후 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 중대한 인수 사항입니다.

6.2. 지역 및 건물 관련 위험

* 임대관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 일부 정보에 따르면, 가산디지털단지 지역은 퇴근 시간 이후 유동인구가 급감하여 '유령도시'처럼 느껴지거나, 노후 시설과 신축 건물이 혼재되어 다소 칙칙한 분위기라는 인식이 있으며, 출퇴근 시간의 극심한 교통 체증도 문제가 되고 있습니다. 이러한 점은 상권 활성화 및 투자 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지이용계획상 준공업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 법적 제한 사항이 있어 향후 재산권 행사 시 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지라는 우수한 입지에 위치하며, 비교적 신축인 KM TOWER 건물 내 상가로 투자 가치가 있습니다. 편리한 교통망과 풍부한 배후 수요는 긍정적인 요소입니다. 그러나 75억 원이 넘는 방대한 채권 총액, 매각 후에도 인수해야 하는 구분지상권, 그리고 임대 관계가 확인되지 않은 점은 신중한 접근을 요구합니다. 특히 구분지상권은 향후 활용에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 법률 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: IT 및 첨단 산업의 허브인 가산디지털단지 내에 위치하여 안정적인 수요 확보가 기대됩니다.

* 신축 건물: 2023년 사용승인으로 건물 노후도가 낮아 초기 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 강력한 교통망: 지하철 1, 7호선 가산디지털역이 인접하여 출퇴근 및 방문객 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 복합 용도 잠재력: 지식산업센터 내 근린생활시설 및 업무시설로서 다양한 사업 목적에 부합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 현재 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 향후 수익성 분석, 그리고 본건의 고유한 위험 요소(인수되는 구분지상권, 미확인 임차인 등)를 종합적으로 고려해야 합니다.

감정가 408,000,000원을 기준으로, 본 건의 위험 요소를 감안하여 보수적인 접근을 권장합니다. 인수되는 권리 및 임대 관계 미확인 리스크를 고려할 때, 감정가의 70%에서 85% 수준인 285,600,000원에서 346,800,000원 사이에서 입찰가격을 검토하는 것이 합리적일 수 있습니다.

(주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 시장 분석에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사를 통해 권리 관계 및 시장 상황을 재확인하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.