나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경5212 [5] 서울특별시 강서구 화곡동 1041-16 더누림 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2026.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 양천구 목동, 강서구 화곡동, 공항동, 방화동, 구로구 오류동, 금천구 독산동에 위치하며, 주위는 공히 단독·다가구주택, 연립·다세대주택 및 이를 지원하는 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

대상물건은 공히 차량을 통한 진·출입이 용이하고, 인근 도로변의 버스정류장 및 지하철역과의 접근성을 고려할때 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(가), (나)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제401호 및 제6층 제601호로서, (사용승인일: 2018.06.04) 외벽 : 석재타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(다)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제5층 제503호로서, (사용승인일: 2018.08.14) 외벽 : 석재타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(라)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제2층 제201호로서, (사용승인일: 2018.08.14) 외벽 : 석재타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(마)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일: 2018.09.17) 외벽 : 치장벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(바)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제404호로서, (사용승인일: 2018.01.16) 외벽 : 석재 및 타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(사)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제203호로서, (사용승인일: 2018.05.18) 외벽 : 석재 및 치장벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(아), (자)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제2층 제202호 및 제4층 제403호로서, (사용승인일: 2019.04.03) 외벽 : 치장벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(차)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제5층 제501호로서, (사용승인일: 2018.12.31) 외벽 : 석재 및 치장벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(카)는 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제5층 제503호로서, (사용승인일: 2013.09.13) 외벽 : 석재 및 치장벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(타)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제602호로서, (사용승인일: 2015.11.27) 외벽 : 석재타일 및 칼라강판 붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(파)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층,지상9층 건물 내 제3층 제303호로서, (사용승인일: 2018.08.16) 외벽 : 석재타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등임.

이용상태

건축물현황도면상 다세대주택으로 이용중임.(후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

공히 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비(기호(카) 제외) 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(가),(나)는 북하향 완경사지 내 평탄하게 조성된 3필지 일단의 토지, 기호(다)는 남서하향 완경사지 내 평탄하게 조성된 2필지 일단의 토지, 기호(라)는 남서하향 완경사지 내 평탄하게 조성된 3필지 일단의 토지, 기호(마)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 토지, 기호(바)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 토지, 기호(사)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 토지, 기호(아),(자)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 토지, 기호(차)는 남서하향 완경사지 내 평탄하게 조성된 2필지 일단의 토지, 기호(카)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 토지, 기호(타)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 토지, 기호(파)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 토지로서, 공히 공동주택 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(가),(나)는 남서측으로 폭 약 8m 내외, 서측으로 폭 약 6m 내외, 기호(다)는 남서측으 및 서측으로 폭 약 6m 내외, 기호(라)는 북동측으로 폭 약 6m 내외, 기호(마)는 북측으로 폭 약 7m 내외, 기호(바)는 북측으로 폭 약 12m 내외, 기호(사)는 동측으로 폭 약 6m 내외, 기호(아),(자)는 북동측으로 폭 약 4m 내외, 기호(차)는 북서측으로 폭 약 6m 내외, 남서측으로 폭 약 5m 내외, 북동측으로 폭 약 3m 내외, 기호(카)는 북동측으로 폭 약 4m 내외, 기호(타)는 북서측으로 폭 약 5m 내외, 서측으로 폭 약 10m 내외, 남서측으로 폭 약 9m 내외, 기호(파)는 남동측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(가),(나):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨법>,상대보호구역(강서양천교육청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설설치제한지역<한강수계법>, 기호(다):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(라):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(마):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,상대보호구역(강서교육지원청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(바):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(사):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,상대보호구역(2013-11-26)(강서교육지원청확인요망)<교육환경법>,상대보호구역(강서교육청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(아),(자):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,상대보호구역<교육환경법>,상대보호구역(강서양천교육지원청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(차):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),건축허가·착공제한지역<건축법>,교육환경보호구역(남부교육청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(해발165m,수방사관할)<군사기지법>,정비예정구역<도시및주거환경정비법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래허가구역(아파트/기간:2025.10.20.~2026.12.31.), 기호(카):도시지역,준공업지역,지구단위계획구역(2020-12-24),가축사육제한구역<가축분뇨법>,가로구역별최고높이제한지역(2015-08-27)<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>,교육환경보호구역(남부교육청확인요망)<교육환경법>,교육환경보호구역(서울남부교육지원청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(해발194m,수방사관할)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(타):도시지역,준공업지역,도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨법>,가로구역별최고높이제한지역(2015-08-27)<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>,교육환경보호구역(서울남부교육지원청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(해발194m,수방사관할)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설설치제한지역<한강수계법>, 기호(파):도시지역,제3종일반주거지역,도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨법>,장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>,교육환경보호구역(서울남부교육지원청확인요망)<교육환경법>,상대보호구역(2017-12-19)(서울남부교육지원청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(해발194m,수방사관할)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(2016-11-24)이며, 공히 토지거래허가구역임.(대표지번 기준)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임. - 이해관계인 폐문 부재로 내부확인이 불가함에 따라 내부구조 및 이용상태 확인은 건축물대장 현황도면 및 외부관찰 등에 의한 점 참고하시기 바람.

물건 비고

주택임차권자의 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2026타경5212 (5)

1.2. 소재지

서울특별시 강서구 화곡동 1041-16 더누림 제4층 제402호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

225,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 16.29㎡ (약 4.93평)

* 건물면적: 26.37㎡ (약 7.98평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

청산을 위한 형식적 경매

1.8. 채권자

채OOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 건축 연도

2018년 9월 17일 사용승인

2. 입지조건

2.1. 주위환경

대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 일대에 위치하며, 주변은 단독·다가구주택, 연립·다세대주택 및 이를 지원하는 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근 도로변의 버스정류장 및 지하철역과의 접근성을 고려할 때 제반 교통상황은 양호한 편입니다.

2.3. 도로상태

대상 물건은 북측으로 폭 약 7m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)

* 중요시설물보호지구(공항)

* 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(77~257m), 과밀억제권역

* 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수 후 관련 허가를 득해야 합니다. (대표지번 기준)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

주택도시보증공사의 가압류 (갑5, 2020-11-03)가 말소기준권리이며, 이보다 선순위인 권리는 존재하지 않습니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권 보존 및 이전 등기 (갑1, 갑3, 갑4)

* 주택임차권: 황초롱 (을1, 209,000,000원, 2018-12-10 전입, 2018-11-28 확정) - 본 건 경매로 말소 예정

* 가압류: 주택도시보증공사 (갑5, 3,046,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 채무자 (갑9, 2026-05-20) - 형식적 경매 개시 결정

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리: 황초롱)

* 보증금: 209,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-12-10

* 확정일자: 2018-11-28

* 배당신고일자: 2021-01-29

* 대항력: 없음

* 특이사항: 주택임차권자의 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

3.4. 인수되는 권리

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 상기 임차인(주택도시보증공사) 관련 사항은 매각 조건에 따라 말소되거나 포기될 예정이므로, 매수인이 별도의 보증금을 인수할 위험은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 화곡동 일대의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 거래:

* 화곡동 366-36, '더원', 2019년식, 19.98㎡ (약 6.04평), 4층, 216,000,000원 (약 10,800,000원/㎡)

* 화곡동 504-114, 1986년식, 37.44㎡ (약 11.33평), 2층, 150,000,000원 (약 4,000,000원/㎡)

* 화곡동 1014-11, '시원그린빌', 2002년식, 37.56㎡ (약 11.36평), 3층, 160,000,000원 (약 4,260,000원/㎡)

4.2. 시세 형성 요인

본건 물건은 2018년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 전용면적 26.37㎡ (약 7.98평)입니다. 감정가 225,000,000원 (약 8,532,000원/㎡)은 신축 건물인 '더원'의 실거래가(약 10,800,000원/㎡)보다는 낮고, 연식이 오래된 주택들의 실거래가보다는 높은 수준으로, 합리적인 감정가로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 마감

본 물건이 속한 '더누림' 건물은 철근콘크리트구조이며, 외벽은 치장벽돌타일 붙임 마감, 창호는 PVC 창호 등으로 이루어져 있습니다.

5.2. 건물 이용상태

건축물현황도면상 다세대주택으로 이용 중이며, 본건 제4층 제402호가 해당 물건입니다.

5.3. 설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.4. 건축물 주용도

건축물대장상 주요 용도는 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 등재되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역 지정

본건 토지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수인은 향후 해당 구역의 토지거래허가 요건을 충족해야 합니다. 이는 재산권 행사에 일부 제약이 될 수 있습니다.

6.2. HUG 보증금 관련 조건

주택임차권자인 주택도시보증공사(HUG)는 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 비록 대항력은 없으나, 명도 과정에서 HUG 측과의 명확한 소통 및 조건 이행 여부를 사전에 확인하는 것이 중요합니다. 다만, 인수되는 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다.

6.3. 공항/군사시설 관련 제한

주요 시설물 보호지구(공항) 및 대공방어협조구역으로 지정되어 있어, 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축(2018년 준공)의 다세대주택으로, 감정가 2억 2,500만원에 경매로 나왔습니다. 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차보증금 관련 이슈가 있으나, 매각 조건상 매수인이 인수할 보증금은 없으며 HUG 측에서 포기하고 말소하는 것으로 명시되어 있어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 다만, 토지거래허가구역이라는 점과 공항/군사시설 보호구역이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 관리 상태 양호 및 임대 수요 기대 가능

* 매수인이 인수할 임차보증금이 없어 명확한 권리 관계

* 합리적인 감정가 대비 면적 및 입지

9. 예상 입찰가

종합적인 시세 분석, 권리 분석 결과, 그리고 인수 보증금 0원이라는 명확한 조건 하에, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 약간 하향하여 215,000,000원 내외로 제안합니다. 이는 주변 신축 다세대주택의 실거래가 수준과 본건의 감정가를 고려한 보수적인 접근입니다. 최종 입찰가는 입찰 참여 시점의 시장 상황 및 동종 물건의 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

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