나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경5212 [4] 서울특별시 강서구 화곡동 396-10 동원라테라스 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2026.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 양천구 목동, 강서구 화곡동, 공항동, 방화동, 구로구 오류동, 금천구 독산동에 위치하며, 주위는 공히 단독·다가구주택, 연립·다세대주택 및 이를 지원하는 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

대상물건은 공히 차량을 통한 진·출입이 용이하고, 인근 도로변의 버스정류장 및 지하철역과의 접근성을 고려할때 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(가), (나)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제401호 및 제6층 제601호로서, (사용승인일: 2018.06.04) 외벽 : 석재타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(다)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제5층 제503호로서, (사용승인일: 2018.08.14) 외벽 : 석재타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(라)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제2층 제201호로서, (사용승인일: 2018.08.14) 외벽 : 석재타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(마)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일: 2018.09.17) 외벽 : 치장벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(바)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제404호로서, (사용승인일: 2018.01.16) 외벽 : 석재 및 타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(사)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제203호로서, (사용승인일: 2018.05.18) 외벽 : 석재 및 치장벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(아), (자)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제2층 제202호 및 제4층 제403호로서, (사용승인일: 2019.04.03) 외벽 : 치장벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(차)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제5층 제501호로서, (사용승인일: 2018.12.31) 외벽 : 석재 및 치장벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(카)는 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제5층 제503호로서, (사용승인일: 2013.09.13) 외벽 : 석재 및 치장벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(타)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제602호로서, (사용승인일: 2015.11.27) 외벽 : 석재타일 및 칼라강판 붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등, 기호(파)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층,지상9층 건물 내 제3층 제303호로서, (사용승인일: 2018.08.16) 외벽 : 석재타일붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등임.

이용상태

건축물현황도면상 다세대주택으로 이용중임.(후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

공히 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비(기호(카) 제외) 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(가),(나)는 북하향 완경사지 내 평탄하게 조성된 3필지 일단의 토지, 기호(다)는 남서하향 완경사지 내 평탄하게 조성된 2필지 일단의 토지, 기호(라)는 남서하향 완경사지 내 평탄하게 조성된 3필지 일단의 토지, 기호(마)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 토지, 기호(바)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 토지, 기호(사)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 토지, 기호(아),(자)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 토지, 기호(차)는 남서하향 완경사지 내 평탄하게 조성된 2필지 일단의 토지, 기호(카)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 토지, 기호(타)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 토지, 기호(파)는 인접토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 토지로서, 공히 공동주택 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(가),(나)는 남서측으로 폭 약 8m 내외, 서측으로 폭 약 6m 내외, 기호(다)는 남서측으 및 서측으로 폭 약 6m 내외, 기호(라)는 북동측으로 폭 약 6m 내외, 기호(마)는 북측으로 폭 약 7m 내외, 기호(바)는 북측으로 폭 약 12m 내외, 기호(사)는 동측으로 폭 약 6m 내외, 기호(아),(자)는 북동측으로 폭 약 4m 내외, 기호(차)는 북서측으로 폭 약 6m 내외, 남서측으로 폭 약 5m 내외, 북동측으로 폭 약 3m 내외, 기호(카)는 북동측으로 폭 약 4m 내외, 기호(타)는 북서측으로 폭 약 5m 내외, 서측으로 폭 약 10m 내외, 남서측으로 폭 약 9m 내외, 기호(파)는 남동측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(가),(나):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨법>,상대보호구역(강서양천교육청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설설치제한지역<한강수계법>, 기호(다):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(라):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(마):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,상대보호구역(강서교육지원청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(바):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(사):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,상대보호구역(2013-11-26)(강서교육지원청확인요망)<교육환경법>,상대보호구역(강서교육청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(아),(자):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨법>,수평표면구역<공항시설법>,상대보호구역<교육환경법>,상대보호구역(강서양천교육지원청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(77~257m)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(차):도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),건축허가·착공제한지역<건축법>,교육환경보호구역(남부교육청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(해발165m,수방사관할)<군사기지법>,정비예정구역<도시및주거환경정비법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래허가구역(아파트/기간:2025.10.20.~2026.12.31.), 기호(카):도시지역,준공업지역,지구단위계획구역(2020-12-24),가축사육제한구역<가축분뇨법>,가로구역별최고높이제한지역(2015-08-27)<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>,교육환경보호구역(남부교육청확인요망)<교육환경법>,교육환경보호구역(서울남부교육지원청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(해발194m,수방사관할)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 기호(타):도시지역,준공업지역,도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨법>,가로구역별최고높이제한지역(2015-08-27)<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>,교육환경보호구역(서울남부교육지원청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(해발194m,수방사관할)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설설치제한지역<한강수계법>, 기호(파):도시지역,제3종일반주거지역,도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨법>,장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>,교육환경보호구역(서울남부교육지원청확인요망)<교육환경법>,상대보호구역(2017-12-19)(서울남부교육지원청확인요망)<교육환경법>,대공방어협조구역(해발194m,수방사관할)<군사기지법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(2016-11-24)이며, 공히 토지거래허가구역임.(대표지번 기준)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임. - 이해관계인 폐문 부재로 내부확인이 불가함에 따라 내부구조 및 이용상태 확인은 건축물대장 현황도면 및 외부관찰 등에 의한 점 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경5212 (4)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 396-10 동원라테라스 제2층 제201호

건물명: 동원라테라스

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

토지면적: 17.05㎡ (약 5.16평)

건물면적: 28.53㎡ (약 8.63평)

감정가: 227,000,000원

사용승인일: 2018년 8월 14일

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

1.1. 입지조건

주위환경: 대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 주변은 단독·다가구주택, 연립·다세대주택 및 이를 지원하는 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역입니다.

교통상황: 차량을 통한 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장 및 지하철역과의 접근성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

도로상태: 북동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다. 또한, 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 11월 3일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (2020카단104307)입니다.

임차인 현황:

* 천 (주택임차권)

* 보증금: 215,000,000원

* 전입일자: 2018년 12월 12일

* 확정일자: 2018년 12월 12일

* 배당신고일자: 2024년 10월 31일

* 대항력: 있음 (인수 대상)

등기부요약:

* 소유권보존 (2018.08.21)

* 소유권이전 (2018.12.12)

* 주택임차권 (2018.12.12, 천 ) - 매수인 인수

* 가압류 (2020.11.03, 주택도시보증공사) - 말소기준권리

* 임의경매 (2026.05.20, 형식적 경매 개시) - 말소

총 채권액: 3,261,000,000원

1.3. 상권분석

주변시세: 유사 건물 (2019년 건축, 19.98㎡)이 2026년 7월 216,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 환산 시, 본 물건(28.53㎡)의 시세는 약 308,409,000원으로 추정됩니다.

특징: 해당 물건이 속한 동원라테라스 건물 자체는 2018년에 사용승인되었으며, 주변으로 다세대주택 밀집 지역입니다.

1.4. 생활정보

주거환경: 주변은 주거용 부동산이 밀집한 지역으로, 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육환경: 상대보호구역, 교육환경보호구역 등으로 지정된 지역이 있어 교육 관련 시설과의 연관성이 있습니다.

인프라: 강서구 화곡동에 위치하여 서울 시내 접근성이 양호하며, 생활 기반 시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 천 임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 총 보증금 215,000,000원 중 일부 또는 전부를 부담할 위험이 있습니다.

토지거래허가구역: 토지 취득 시 허가 절차가 필요하며, 이는 거래에 제약을 줄 수 있습니다. (허가 기간: 2025.10.20 ~ 2026.12.31)

형식적 경매: 일반적인 경매와 달리 채권 회수를 위한 경매가 아니므로, 매각 조건이나 절차를 면밀히 확인해야 합니다.

내부확인 불가: 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능하여 건물 상태 및 구조를 외부 관찰 및 건축물대장으로만 파악해야 하는 점이 리스크 요인입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2018년 준공)인 다세대주택으로, 서울 강서구의 주거지역에 위치하고 있습니다.

청산을 위한 형식적 경매로 진행되며, 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성입니다.

토지거래허가구역이라는 점 또한 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

인접한 유사 건물 거래 사례를 볼 때 시장 가치는 감정가보다 높게 형성될 가능성이 있으나, 임차인 보증금 인수 위험을 신중하게 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물: 2018년 준공으로 비교적 신축 연식입니다.

입지: 서울 강서구의 주거 밀집 지역으로, 교통 및 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

잠재적 시세 차익: 낙찰 후 임차인 리스크 해소 및 시장 상황에 따라 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

경매 물건의 특성: 형식적 경매로 인한 복잡성으로 인해 경쟁 입찰자가 적을 경우, 감정가 이하 또는 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 227,000,000원

주변 시세 분석 결과, 유사 면적 및 건축 연도의 물건이 216,000,000원에 거래되었으며, 이를 기준으로 환산 시 약 308,409,000원의 시가 총액이 추정됩니다.

본 물건의 가장 큰 리스크는 215,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성입니다.

이러한 리스크와 감정가를 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 230,000,000원으로 제시합니다.

다만, 실제 입찰 시에는 임차인 보증금 인수액, 배당 결과, 경매 당시의 경쟁 상황 등을 면밀히 재분석하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 특히, 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 매수인이 잔액을 인수해야 하므로, 총 실인수금액이 입찰가와 인수 보증금의 합이 될 수 있음을 반드시 유념해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.