나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4597 [3] 서울특별시 금천구 가산동 550-7 케이엠타워 제4층 제403호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤 · 평가일 2026.04.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "서울가산디지털우체국" 남서측 인근에 위치하며, 인 근은 지식산업센터와 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집한 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스 정류장이 소재하고 근거리에 지하 철 1호선 및 7호선 환승역인 "가산디지털역"이 소재하는 등 제반 교통이용 편의도 양호한 편 입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 제4층 제401호 등 10개 호수로, - 사용승인일: 2023년 1월 19일 - 외벽: 커튼월 및 석재붙임마감 등 - 창호: 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

공부 상 본건 기호 1 ~ 기호 7은 지원시설(근린생활시설)이며 기호 8 ~ 기호 10은 공장(지식 산업센터)로서, 사무실 및 휴게실 등으로 이용 중이었던 것으로 판단됩니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 냉난방설비, 소방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 구비되어 있습 니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 인접필지 대비 비교적 등고평탄한 장방형의 토지로서, 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설, 업무시설)의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 일단의 공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역 별 최고높이 제한지역<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협 조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부 관할)<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제 한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역 (대상자:외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8. 25), 토지거래계약에관한허가구역(대상:아파트/지정기간: 2025.10.20~2026.12.31) 등입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2026타경4597 (3)

1.2. 소재지

서울특별시 금천구 가산동 550-7 케이엠타워 제4층 제403호

1.3. 용도

근린상가 (본 건물은 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설, 업무시설)로 이용 중입니다.)

1.4. 감정가

408,000,000원

1.5. 토지면적

16. 60㎡ (약 5.02평)

1.6. 건물면적

58. 59㎡ (약 17.72평)

1.7. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산 임의경매

1.9. 채권자

(OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

1.10. 특이사항

유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "서울가산디지털우체국" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집한 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스 정류장이 소재하고 근거리에 지하철 1호선 및 7호선 환승역인 "가산디지털역"이 소재하는 등 제반 교통이용 편의도가 양호한 편입니다.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 인접필지 대비 비교적 등고평탄한 장방형의 토지로서, 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설, 업무시설)의 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 단지 동측으로 포장도로와 접합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 일단의 공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역, 가로구역 별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25) 등입니다. (아파트 관련 허가구역 지정기간은 본 물건의 직접적인 거래와는 관련성이 낮습니다.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을2. 국민은행 근저당권 (2025.05.14 접수)

3.2. 등기부채권 총액

7,557,772,454원

3.3. 매각으로 소멸되는 권리

* 갑2. 한국정보기술연구원 소유권이전1번신탁등기말소 (2023.03.24)

* 을2. 국민은행 근저당권 (2025.05.14)

* 갑3. 하나카드 가압류 (2025.10.23)

* 갑6. 김진선 가압류 (2026.01.07)

* 갑7. 한국인터넷진흥원 가압류 (2026.01.14)

* 갑8. 김상균외 1명 가압류 (2026.02.11)

* 갑9. 금천구(서울특별시) 압류 (2026.03.10)

* 갑10. 신한은행 가압류 (2026.04.08)

* 갑11. (주) 임의경매개시결정 (2026.04.15) - 본 경매 사건

* 갑12. 한국인터넷진흥원 가압류 (2026.07.14)

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

1토지(을구26번 구분지상권 설정 등기, 지상권자: 금천구)

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임대관계는 미상입니다.

3.6. 임차인 관련 주의사항

임대관계가 미상이므로, 인수되는 보증금이 없더라도 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인이 있는지 현장 확인이 반드시 필요합니다. (실제 임차인 이름이 제공될 경우, 성만 표시하고 나머지는 마스킹 처리합니다. 예: 김 )

4. 상권분석

4.1. 지역 특징

본건이 위치한 서울 금천구 가산동은 대규모 지식산업센터와 업무시설이 밀집한 지역으로, IT 및 제조업 관련 기업들이 다수 입주해 있어 상권이 매우 활성화되어 있습니다.

4.2. 배후 수요

가산디지털단지 내 풍부한 유동인구와 고정 수요를 바탕으로 근린상가 및 업무시설의 수요가 꾸준히 유지되는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

지하철 1호선, 7호선 환승역인 가산디지털역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 각지로의 이동이 편리합니다.

5.2. 편의시설

주변 상업시설, 금융기관, 병원, 관공서(서울가산디지털우체국 인근) 등이 잘 갖추어져 있어 업무 및 생활 편의성이 높습니다.

5.3. 주변 환경

지식산업센터와 업무시설이 주를 이루는 지역으로, 쾌적한 업무 환경을 제공합니다.

5.4. 혐오시설

현재 파악된 정보상으로는 본건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채권 총액

총 채권액이 75억 원 이상으로 매우 높아 경매 과정에서의 변수나 채무 관계의 복잡성을 시사합니다.

6.2. 복잡한 권리 관계

다수의 가압류 및 압류가 설정되어 있으며, 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권(금천구)이 존재하므로 이에 대한 정확한 분석이 필요합니다.

6.3. 토지거래허가구역

특정 대상자(외국인 등) 및 용도에 따라 토지거래 시 허가를 받아야 하는 지역이므로, 추후 거래 시 확인이 필요합니다.

6.4. 미상 임대 관계

인수 보증금은 없으나, 실제 임차인이 점유 중인지, 대항력이 있는지 등 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

6.5. 공부와의 차이

물건명세서상 4층 각 세대는 호수 기재가 없다고 명시되어 있으며, 공부상 용도와 실제 이용 현황 간 차이가 있을 수 있으므로 현장 조사가 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 가산디지털단지 내에 위치한 KM TOWER의 4층 403호로, 역세권의 뛰어난 입지와 2023년에 사용 승인된 신축 건물이 주는 장점을 가지고 있습니다. 가산디지털단지의 활발한 경제 활동과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다. 다만, 75억 원이 넘는 높은 채권 총액과 다수의 권리 설정, 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권, 미상 임대 관계 등은 투자 결정 전 면밀한 검토가 필요한 부분입니다. 특히, 권리 관계의 최종 정리 여부와 실제 임차인 현황 파악이 중요하며, 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 최적의 입지

가산디지털단지역 인근 역세권 상가로, 풍부한 유동인구와 배후수요를 확보하고 있습니다.

8.2. 신축 건물 가치

2023년 사용 승인된 건물로, 최신 시설을 갖추고 있어 관리 부담이 적고 즉시 활용이 가능합니다.

8.3. 성장 잠재력

가산디지털단지는 지속적인 개발과 산업 집적화를 통해 미래 가치가 상승할 가능성이 높은 지역입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 및 인수 보증금

감정가: 408,000,000원

인수 보증금: 0원

9.2. 입찰가 산정 참고사항

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가, 유사 물건의 경매 낙찰가율, 본건의 상세 권리 분석 결과, 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시세 분석이 필요합니다. 또한, 현장 방문을 통한 실제 임차 현황 및 물건 상태 파악이 필수적이며, 이를 바탕으로 본인만의 투자 전략에 따른 합리적인 입찰가를 산정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.