나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4597 [6] 서울특별시 금천구 가산동 550-7 케이엠타워 제4층 제406호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤 · 평가일 2026.04.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "서울가산디지털우체국" 남서측 인근에 위치하며, 인 근은 지식산업센터와 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집한 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스 정류장이 소재하고 근거리에 지하 철 1호선 및 7호선 환승역인 "가산디지털역"이 소재하는 등 제반 교통이용 편의도 양호한 편 입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 제4층 제401호 등 10개 호수로, - 사용승인일: 2023년 1월 19일 - 외벽: 커튼월 및 석재붙임마감 등 - 창호: 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

공부 상 본건 기호 1 ~ 기호 7은 지원시설(근린생활시설)이며 기호 8 ~ 기호 10은 공장(지식 산업센터)로서, 사무실 및 휴게실 등으로 이용 중이었던 것으로 판단됩니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 냉난방설비, 소방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 구비되어 있습 니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 인접필지 대비 비교적 등고평탄한 장방형의 토지로서, 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설, 업무시설)의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 일단의 공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역 별 최고높이 제한지역<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협 조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부 관할)<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제 한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역 (대상자:외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8. 25), 토지거래계약에관한허가구역(대상:아파트/지정기간: 2025.10.20~2026.12.31) 등입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4597 (6)

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 550-7 케이엠타워 제4층 제406호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 443,000,000원

* 토지면적: 18.00㎡ (약 5.45평)

* 건물면적: 63.56㎡ (약 19.23평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: (OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "서울가산디지털우체국" 남서측 인근에 위치하며, 인근 지역은 지식산업센터와 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집한 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스 정류장이 있고, 근거리에 지하철 1호선 및 7호선 환승역인 "가산디지털역"이 소재하여 제반 교통이용 편의도가 양호한 편입니다.

* 토지 이용상태: 본 건 소재 토지는 인접 필지 대비 비교적 등고평탄한 장방형 토지로서, 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설, 업무시설)의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본 건 단지 동측으로 포장도로와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 일단의 공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역, 가로구역 별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25) 및 토지거래계약에 관한 허가구역(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20~2026.12.31) 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을2 근저당권 (국민은행, 2025-05-14 접수, 5,184,000,000원)

* 등기부채권 총액: 7,557,772,454원

* 소멸/인수 권리:

* 말소예정 권리:

* 갑2 소유권이전1번신탁등기말소 (2023-03-24 접수)

* 을2 근저당권 (2025-05-14 접수, 말소기준권리)

* 갑3 하나카드 가압류 (2025-10-23 접수)

* 갑6 김진선 가압류 (2026-01-07 접수)

* 갑7 한국인터넷진흥원 가압류 (2026-01-14 접수)

* 갑8 김상균외 1명 가압류 (2026-02-11 접수)

* 갑9 신한은행 가압류 (2026-04-08 접수)

* 갑10 (주) 임의경매 (2026-04-15 접수, 본 경매 사건)

* 갑11 한국인터넷진흥원 가압류 (2026-07-14 접수)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 1토지(을구26번 구분지상권 설정 등기, 지상권자: 금천구). 이는 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 가산디지털단지는 서울의 대표적인 산업 및 업무지구로서, 풍부한 배후 수요와 높은 유동인구를 자랑합니다.

* 인근에 위치한 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등은 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용하며, 다양한 업종의 잠재적 고객층을 확보할 수 있습니다.

* "서울가산디지털우체국"이 인접해 있어 해당 지역의 인지도가 높을 수 있으며, 이는 상가 이용 편의성을 높이는 요소입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1, 7호선 가산디지털역을 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 전역 및 수도권으로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 주변에 대규모 쇼핑몰, 식당가, 은행 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 이용이 편리합니다.

* 건물 자체 정보: 본 건물(KM TOWER)은 철근콘크리트 구조의 19층 건물이며, 2023년 1월 19일 사용승인되었습니다. 내부에는 위생, 급배수, 냉난방, 소방, 승강기, 주차 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 금천구 명의의 구분지상권이 토지에 설정되어 있어, 해당 토지의 사용 수익에 제약을 받을 수 있으며, 이는 물건 가치에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 명도 관련 불확실성: 임대차 관계가 미상이며, 인수되는 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 실제 점유 현황에 따라 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 본 토지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 특정 대상(외국인 등)이 취득 시 허가를 받아야 하는 등 취득 관련 제한 사항이 있을 수 있습니다. (이는 매각으로 소멸되나, 취득 시점의 관련 규정 확인 필요)

* 유동화 및 공동담보 물건: 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 권리 관계가 복잡할 수 있습니다. (제공된 등기부 정보상 대부분 말소될 것으로 보이나, 최종 확인 필요)

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 가산디지털단지의 핵심 입지에 위치한 신축 상가 건물(2023년 사용승인)로, 입지적 강점과 현대적인 건물을 갖추고 있습니다. 교통 접근성이 뛰어나고 주변 상권이 발달하여 상가로서의 활용 가능성이 높습니다. 권리 분석상 대부분의 등기부상 권리는 말소될 것으로 예상되나, 금천구 명의의 구분지상권이 낙찰 후에도 인수된다는 점은 중요한 리스크 요인입니다. 또한, 임대 관계가 미상인 점은 명도 시 주의를 요합니다. 종합적으로 볼 때, 입지적 장점은 분명하나 인수되는 지상권 등기라는 명확한 제약 요인이 존재하므로, 이에 대한 면밀한 가치 평가와 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서울 가산디지털단지 내 위치하여 풍부한 유동인구 및 배후 수요 확보 가능.

* 신축 건물: 2023년 사용승인된 비교적 최신 건축물로 상품성 우수.

* 편리한 교통: 지하철 1, 7호선 환승역 및 다수의 버스 노선 이용 용이.

* 미래 가치: 첨단 산업단지의 지속적인 발전 및 개발 가능성에 따른 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 443,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 등기부채권 총액: 7,557,772,454원 (본 물건의 낙찰가와 직접적인 연관은 없으나, 채무 규모를 파악하는 참고 자료)

* 주요 인수 권리: 금천구 명의의 구분지상권 (이로 인한 재산권 행사 제약 및 가치 하락분 고려 필수)

* 참고사항:

* 본 물건은 인수되는 구분지상권으로 인해 직접적인 사용 수익에 제약이 발생할 수 있으며, 이는 감정가 산정 시 반영되었을 가능성이 높습니다.

* 실제 임대 가능한 시장 가격, 건물의 관리 상태, 명도에 소요될 예상 비용 및 기간 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다. 하지만, 감정가의 70~80% 수준에서 시장 상황 및 인수되는 권리의 가치 하락분을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 이에 따라 대략 3억 1천만 원 ~ 3억 5천만 원 수준으로 예상되나, 이는 단순 참고용이며, 반드시 현장 답사 및 전문가와 상담 후 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.