나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4597 [10] 서울특별시 금천구 가산동 550-7 케이엠타워 제4층 제410호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤 · 평가일 2026.04.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "서울가산디지털우체국" 남서측 인근에 위치하며, 인 근은 지식산업센터와 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집한 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스 정류장이 소재하고 근거리에 지하 철 1호선 및 7호선 환승역인 "가산디지털역"이 소재하는 등 제반 교통이용 편의도 양호한 편 입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 제4층 제401호 등 10개 호수로, - 사용승인일: 2023년 1월 19일 - 외벽: 커튼월 및 석재붙임마감 등 - 창호: 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

공부 상 본건 기호 1 ~ 기호 7은 지원시설(근린생활시설)이며 기호 8 ~ 기호 10은 공장(지식 산업센터)로서, 사무실 및 휴게실 등으로 이용 중이었던 것으로 판단됩니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 냉난방설비, 소방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 구비되어 있습 니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 인접필지 대비 비교적 등고평탄한 장방형의 토지로서, 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설, 업무시설)의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 일단의 공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역 별 최고높이 제한지역<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협 조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부 관할)<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제 한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역 (대상자:외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8. 25), 토지거래계약에관한허가구역(대상:아파트/지정기간: 2025.10.20~2026.12.31) 등입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4597 (10)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 550-7 케이엠타워 제4층 제410호

용도: 지식산업센터

감정가: 533,000,000원

토지면적: 22.81㎡ (약 6.9평)

토지지분: 22.81㎡ (약 6.9평)

건물면적: 80.55㎡ (약 24.4평)

건물지분: 80.55㎡ (약 24.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.3. 건물 상세 정보 (JSON 분석)

건물명: KM TOWER

총 층수: 19층 (옥탑층 포함 시 19층)

사용승인일: 2023년 1월 19일

건축 구조: 철근콘크리트구조

건물 외벽: 커튼월 및 석재붙임 마감

주차시설: 내부 자동 주차 259대

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, "서울가산디지털우체국" 남서측 인근 지역입니다. 해당 지역은 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설이 밀집한 상업 및 업무 지구를 형성하고 있습니다.

3.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근 도로변에 노선버스 정류장이 있습니다. 또한, 지하철 1호선 및 7호선 환승역인 "가산디지털역"이 가까이 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

3.3. 도로 및 토지 상태

단지 동측으로 폭 20~25m의 중로1류 도로와 접하고 있습니다. 본건 소재 토지는 인접 필지 대비 비교적 등고평탄한 장방형의 토지로서, 공장(지식산업센터) 및 지원시설의 건부지로 이용 중입니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

말소기준권리: 을2 근저당권 (국민은행, 2025-05-14 접수, 5,184,000,000원)

등기부채권 총액: 7,557,772,454원

4.2. 권리 분석

본 건에는 다수의 가압류 및 압류, 근저당권이 설정되어 있습니다. 말소기준권리인 국민은행 근저당권(을2)보다 후순위인 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

4.3. 인수되는 권리

물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 토지에 설정된 금천구 명의의 구분지상권(을구26번)이 별도로 등기되어 있습니다. 이는 본 건의 토지 이용에 제약을 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4.4. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

임대 관계: 미상

주의사항: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 관계 및 추가적인 인수 사항이 있는지 현장 조사가 필요합니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본 건이 위치한 가산디지털단지는 서울의 대표적인 IT 및 산업단지로, 관련 기업들이 밀집해 있어 풍부한 비즈니스 인프라를 갖추고 있습니다.

5.2. 건물 내 이용 상태

공부상 본 건의 용도는 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설, 업무시설)이나, 실제로는 사무실 및 휴게실 등으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

5.3. 주변 시설

인근에는 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설이 다수 밀집해 있어 관련 업종 간 시너지 효과를 기대할 수 있습니다. 현재까지 파악된 정보상으로는 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의 및 부대시설

주변에 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 분포하여 생활 편의성이 높습니다. 가산디지털역을 중심으로 형성된 상업 지구의 편의시설 이용이 용이합니다.

6.2. 기타

해당 건물은 2023년에 사용 승인된 신축 건물로, 비교적 최신식 시설을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 복잡한 권리관계

다수의 채권 및 권리 설정으로 인해 권리 분석에 신중을 기해야 합니다.

7.2. 구분지상권 인수

토지에 설정된 금천구 명의의 구분지상권은 매각으로 소멸되지 않으므로, 해당 권리의 구체적인 내용과 토지 사용에 미치는 영향을 면밀히 검토해야 합니다.

7.3. 임대 관계 미상

임차인 현황이 '미상'으로 표시되어 있어, 실제 점유 상태 및 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

7.4. 유동화 및 공동담보 물건

유동화 물건 및 공동담보 물건의 경우, 일반 경매 물건과 다른 특수성이 있을 수 있어 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

7.5. 토지거래 허가 구역

본건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 주로 특정 대상(외국인 등)이나 용도(아파트 등)에 적용되는 부분이므로, 지식산업센터로서의 거래 시 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 가산디지털단지 핵심 입지에 위치한 신축 지식산업센터로서, 탁월한 교통 환경과 풍부한 비즈니스 인프라를 자랑합니다. 2023년 사용 승인된 KM TOWER는 비교적 최신식 건물로, 사업 운영 및 투자를 위한 매력적인 요소를 갖추고 있습니다. 그러나 다수의 채권 설정으로 인한 복잡한 권리 관계와 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권 존재는 반드시 유의해야 할 사항입니다. 또한, 임대 관계 미상 정보는 현장 조사를 통해 명확히 확인해야 합니다.

9. 투자 포인트

9.1. 초역세권 및 산업단지 프리미엄

가산디지털역과 인접한 가산디지털단지 내 위치는 뛰어난 직주근접성과 비즈니스 활동을 위한 최적의 환경을 제공합니다.

9.2. 신축 건물의 가치

2023년 사용 승인된 KM TOWER는 시설 노후화에 따른 수리비 부담이 적고, 현대적인 업무 환경을 제공하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

9.3. 잠재적 임대 수익

가산디지털단지의 꾸준한 지식산업센터 수요를 고려할 때, 안정적인 임대 수익 창출을 기대할 수 있습니다.

9.4. 시세 대비 투자 기회

제시된 감정가(5.33억원) 대비 높은 총 채권액(75억원 이상)을 고려할 때, 경쟁력 있는 낙찰을 통해 시세 차익을 노릴 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 분석이 필요합니다.

* 최근 1~2년 이내 유사 건물(KM TOWER 내 또는 주변 지식산업센터)의 실거래가 및 임대 시세 상세 조사

* 본 건 호실의 실제 면적, 층수, 향, 내부 상태 등에 따른 가치 평가

* 구분지상권으로 인한 토지 이용 제한의 구체적인 영향 분석

* 실제 점유자(임차인 또는 소유자) 파악 및 명도 가능성 및 비용 추정

* 유동화 물건 및 공동담보 물건의 특수성을 고려한 법률 자문

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 일반적인 경매 물건의 낙찰가율(감정가의 80~120% 범위)을 참고하되, 상기 분석 요소들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.